50.000 boliger til salg.

5.000 prisnedsættelser på en måned. Et gennemsnitligt prisfald på seks procent. Sådan lød status for boligmarkedet i januar. Der er ingen grund til at være i tvivl. Prisfesten på boligmarkedet er slut. Den er stoppet, efter at de korte renter er blevet fordoblet fra 2 til 4 procent på blot halvandet år.

Det store spørgsmål er så, hvad der sker nu.

Skal man tro bankernes og realkreditinstitutternes økonomer, er der ingen grund til nervøsitet. Ro på, lød deres besked, da de officielle tal fra Realkreditrådet for nylig dokumenterede, at der skete en opbremsning på boligmarkedet i fjerde kvartal af 2006. På landsplan faldt priserne på ejerlejligheder i gennemsnit med 1,6 procent i løbet af fjerde kvartal. Mest markant i København og Frederiksberg Kommuner, hvor priserne på ejerlejligheder faldt med 3,9 procent. Umiddelbart kan det se ud, som om økonomerne har en god sag. På trods af prisfaldet i fjerde kvartal er priserne på ejerlejligheder steget med 10 procent på et år. For parcel- og rækkehuse ser det endnu bedre ud. I forhold til året før er priserne steget 18,5 procent. Der synes altså at være en vis grund til at tro på meldingen om ro og ingen fare.

Og så alligevel ikke. Som altid er der grund til at være varsom, når rådene kommer fra økonomer, der er ansat til at markedsføre banker og realkreditinstitutter. Økonomernes interesse i at berolige boligejere og -købere er ikke just en garanti for uhildede vurderinger. Snarere tværtimod. For kendsgerningen er, at der sjældent er ro om boligpriserne særlig længe ad gangen. Boligpriser har tradition for markante udsving – i begge retninger. Der er tale om et meget følsomt marked, hvor psykologien spiller en stor rolle.

Skulle nogen være i tvivl, er en fordobling af boligpriserne på blot seks år, som tilfældet har været i Danmark, for en stor dels vedkommende uden økonomisk logik. Det gælder især for de prisstigninger, der har fundet sted siden sommeren 2005, hvor renterne begyndte at stige igen.

Strengt taget burde prisstigningerne være stoppet i 2005, fordi folks købsmuligheder siden da er reduceret som følge af den stigende rente. En køber, der i sommeren 2005 havde råd til at købe en bolig til en million kroner på et afdragsfrit lån med variabel rente, har i dag kun råd til at købe en bolig til 600.000 kroner. Ikke desto mindre er boligpriserne i samme periode steget med mere end 25 procent.

Den absurde udvikling har udelukkende kunnet finde sted, fordi boligkøberne i en lang periode har slået fornuften fra og bildt sig selv ind, at boligpriserne ville fortsætte med at stige. Samtidig har de flittigt brugt de afdragsfrie lån. Resultatet var en prisboble, som nu ser ud til at være på vej til at briste.

Ikke desto mindre fastholder bankøkonomerne og deres kolleger i realkreditinstitutterne, at vi nu blot vil opleve en glidende overgang fra et totalt forrykt marked til en situation med ro og ingen fare. Ethvert optræk til bekymring negligeres med henvisning til en superstærk dansk økonomi.

Man kan ikke afvise, at priserne er på vej mod en stabilisering. Men kigger man tilbage i historien, dukker der et interessant mønster op. Når først priserne falder, kan det gå meget hurtigt. Det viser erfaringerne fra de to gange, de danske boligpriser er faldet mærkbart siden Anden Verdenskrig. Første gang var i perioden 1979 til 1982, hvor de reale boligpriser faldt med 33 procent på bare tre år. Anden gang var i perioden 1986 til 1993, hvor priserne faldt med 32 procent, før de nåede bunden.

I en ny konjunkturvurdering advarer Arbejderbevægelsens Erhvervsråd med god grund om risikoen for et markant prisfald. Pointen er, at når prisfaldet først ruller, så er det selvforstærkende. Et prisfald på 15 procent vil for eksempel medføre et fald i beskæftigelsen på 18.000 personer, fordi den økonomiske vækst bliver bremset betragteligt.

Om det sker denne gang, vides ikke. Men at påstå, at det ikke kan ske, er direkte uansvarligt. Og en påmindelse om, at man bør blæse vurderingerne fra bank- og realkreditøkonomerne et stykke – så længe boblen befinder sig på bristepunktet.