Den danske boligprisboble i midten af dette årti var en af de mest ekstreme i verden. I Danmark blev stigningen i huspriserne forstærket af skattestoppet, der fastfryser ejendomsværdiskatten i kroner.

Dermed blev boligskatten udhulet, i takt med at boligpriserne og de almindelige forbrugerpriser steg. Skattestoppet bidrager omvendt til, at faldet i boligpriserne nu er kraftigere, fordi ejendomsværdiskatten ikke får lov til at falde i takt med ejendomsværdierne.

Skattestoppet medfører altså, at udsvingene på boligmarkedet forstærkes. For at sikre en mere stabil udvikling fremover foreslår vi i den nye vismandsrapport, at ejendomsværdiskatten igen kommer til at afhænge af de aktuelle ejendomsværdier. Det vil give en vis automatisk stabilisering i boligpriserne.

Udviklingen på boligmarkedet har meget stor indvirkning på den overordnede udvikling i samfundsøkonomien. Boligpriserne har f.eks. afgørende betydning for aktiviteten i byggebranchen.

Huspriserne kan i det hele taget være en vigtig indikator for graden af optimisme og påvirke forbrug og investeringer positivt.

Forklaringer på prisstigningerne
Når det økonomiske tilbageslag har ramt hårdere i Danmark end i en række andre lande, skyldes det i høj grad, at boligpriserne under den foregående højkonjunktur steg særlig meget i Danmark og efterfølgende er faldet meget kraftigt.

De enorme udsving i boligpriserne skyldes bl.a. ændringer i såkaldte fundamentale forhold som byggeomkostninger, rente, indkomst, beskæftigelse og beskatningsforhold. Men ændringer i folks forventninger til den fremtidige udvikling i boligpriserne kan i sig selv påvirke boligpriserne.

Hvis boligprisstigninger er drevet af, at folk forventer fortsatte prisstigninger ud over det, der er realøkonomisk grundlag for, er boligmarkedet ramt af en prisboble, der uundgåeligt vil briste på et tidspunkt.

Og da boligpriserne har været overvurderede, er de seneste års prisfald udtryk for en uundgåelig tilpasning mod et mere holdbart niveau. Desuden har den finansielle krise naturligvis bidraget til at forstærke boligprisfaldet.

Resultatet er, at prisen på enfamiliehuse er faldet med ca. 15 pct. i forhold til det tidspunkt, hvor priserne toppede, mens prisen på ejerlejligheder er faldet næsten dobbelt så meget.

Men hvorfor var prisstigningerne i årene op til 2007 så ekstraordinært store? Her vil vi pege på to mulige forklaringer:

For det første kan det kraftige økonomiske opsving have fået folk til at tro, at de store boligprisstigninger ville fortsætte en rum tid endnu.

Forventningen om fremtidige prisstigninger gjorde det attraktivt at købe en ny (og større) bolig – og disse forventninger blev i en periode selvopfyldende og bragte boligpriserne ud af trit med den underliggende økonomiske udvikling – en egentlig boble.

For det andet bidrog en alt for lempelig økonomisk politik til at øge efterspørgslen i økonomien, og boligpriserne blev også af den grund presset op.

Samtidig medførte fastfrysningen af ejendomsværdiskatten som nævnt en reel udhuling af skatten. I fravær af skattestoppet ville stigningen i boligpriserne og ejendomsvurderingerne automatisk have medført en stigning i ejendomsskatterne og dermed i omkostningerne ved at bo i boligen.

Det ville have dæmpet efterspørgslen efter boliger og dermed formindsket prisstigningen.

Indførelsen af afdragsfrie lån i 2003 medvirkede givetvis også til stigningen i boligpriserne frem mod 2007, selvom betydningen heraf ofte overdrives i debatten, fordi forskellen i ydelsen på et afdragsfrit lån og et traditionelt 30-årigt annuitetslån trods alt er begrænset.

Boligpriserne er svære at forudsige, men i den seneste vismandsrapport forventer vi, at de vil falde et stykke tid endnu og først nå bunden om ca. et års tid. Det skyldes primært en forventning om faldende beskæftigelse og stigende ledighed frem mod 2011.

Vor forventning om et fortsat boligprisfald understøttes dog også af det store udbud af boliger og de lange liggetider. Dertil kommer, at boligpriserne fortsat ligger over deres trend-niveau, jf. figuren, der viser udviklingen i den reale boligpris (dvs. boligprisen renset for den almindelige inflation) og den trendmæssige udvikling i denne størrelse.

Det fortsatte fald i boligpriserne er en vigtig årsag til vores forventning om, at det kommende økonomiske opsving vil blive forholdsvis behersket og ’forkølet’.

Ejendomsværdiskatten skal følge ejendomsværdierne
Over en længere tidsperiode er der som vist i figuren en tendens til, at boligpriserne stiger mere end de almindelige forbrugerpriser, i modsætning til påstanden i Henrik Christoffersens analyse, ’Derfor bristede boligboblen’, bragt i Politiken 15. oktober.

Stigningen i de reale boligpriser kan bl.a. skyldes, at grundpriserne stiger hurtigere end andre priser, fordi mængden af jord er begrænset. Samtidig har produktivitetsstigningerne i bygge- og anlægsbranchen været lavere end de generelle produktivitetsstigninger i økonomien.

Også dette medfører en tendens til, at prisen på nye boliger vokser hurtigere end det generelle prisniveau.

For at sikre en mere stabil udvikling på boligmarkedet bør man gå tilbage til princippet om, at ejendomsværdiskatten skal følge udviklingen i ejendomsværdierne. Det vil forhindre den gradvise udhuling af skatteprovenuet, som skattestoppet indebærer.

Som vi har set, er der en langtidstendens til, at de reale boligpriser vokser. Dermed er der også en ekstra provenugevinst ved at genindføre princippet om, at ejendomsværdiskatten skal følge boligprisudviklingen.

I en situation, hvor boligmarkedet fortsat er på vej ned, er det dog dårlig konjunkturpolitik at øge boligbeskatningen.

Derfor foreslår vi, at man – når man igen kobler ejendomsværdiskatten til den aktuelle ejendomsværdi – samtidig nedjusterer ejendomsværdiskatteprocenten, så provenuet fra ejendomsværdiskatten ikke forøges på kort sigt.

På den måde skal boligejerne ikke betale mere her og nu. Men når boligmarkedet igen går op, vil skatten altså følge med og dermed forebygge en fremtidig boligprisboble med de ulykker, der har vist sig at følge med.