Gustav Uffe Nymand

Quality Engineer currently looking for new job Kongens Lyngby

› LÆS MERE

Skal det danske boligmarked fungerer effektivt uden uacceptable risici for skatteyderne, så er der behov for en reform.

Der er strukturelle risici på grund af rentetilpasningslån samt afdragsfrie lån som har nået et omfang hvor de kan generere nedture a la dem som er set i Irland og Spanien med drastisk forøgelse af statsgælden samt langstrakt periode med lavvækst.

På grund af internationale regler som finder risikoen uacceptabel ved det danske system, så er de danske realkredit-selskaber og banker i gang med at lave opstramninger men da det ikke laves ved lov så sker det i stedet ved at banker og realkredit-selskaber vælger hver deres løsning på de krav de står over for som foreksempel:

1) Refinancieringsrisikoen er for høj når man ser på værdien af obligationer som andel af BNP der årligt skal refinancieres

2) Der skal i stigende grad stilles ekstra sikkerhed fra selskabernes side med de eksisterende lån

3) Stigende pres på banker og realkreditinstitutter til at nedskrive vurderinger til realistiske niveauer hvilket har diverse konsekvenser

En fragmentering af markedet hvor hvert institut vælger hver sin løsning er uheldig da en af styrkerne ved det danske marked for boligobligationer er ensartetheden af produkterne da det gør Danmark til et mere likvidt marked og det er en egenskab som mange investorer værdsætter i tilstrækkelig høj grad til at de er villige til at betale ekstra for det.

Samtidig er det langt mere fornuftigt for Danmark hvis man fører en politik der siger:

Over en periode på 10 år der udfases rentetilpasningslån samt afdragsfrie lån ved at der ikke længere kan udstedes lån af den type.

Nationalbanken skal i stedet tildeles det værktøj der hedder:

Nationalbanken skal kunne åbne op for at der udstedes afdragsfrie lån samt rentetilpasningslån i et vindue på 5 år hvis Nationalbanken skønner det nødvendigt for at stabilisere dansk økonomi i forbindelse med en nedtur.

Hvis nationalbanken åbner op for det, så skal det ske efter en ensartet model således at det danske marked forbliver meget likvidt.

Som det ser ud idag er det danske boligmarked rablende vanvid:

1) Afdragsfrie lån og rentetilpasningslån betyder at der sparkes ekstra kul på boligopturer med stor risiko for boligbobler.

2) Mængden af lån der skal refinancieres er så høj at der er risiko for irsk nedsmeltning hvis refinancieringsauktioner fejler da de nødvendige bankredninger vil være en så stor andel af BNP at det kan starte følgende nedsmeltnings feedback mekanisme

Nedsmeltningsmekanisme:

Af en eller anden grund (stigende renter, fejlet refinancieringsauktion, stigende krav til sikkerhedsstillelse, suspenderet mulighed for forlængelse af afdragsfrihed eller ...) så opstår et behov hvor staten skal skyde penge i banker og realkreditinstitutter. Selv i bedst tænkelige scenarie hvor staten får aktiver i form af aktier som sidenhen kan sælges, så betyder en sådan manøvre, at i de år hvor staten har penge bundet i bank og realkredit-institut-redninger at ØMU-gælden vokser da aktiver ikke fratrækkes gælden ved beregning af ØMU-gælden og det er ØMU-gælden som andel af BNP de fleste investorer ser på.

Det er en livsfarlig situation.

Når investorerne ser at ØMU-gælden er steget (se foreksempel Spanien) så bliver de nervøse og kræver højere renter på statsgæld. Det er en livsfarlig situation hvis man samtidig har et boligfinancieringssystem som det danske med rentetilpasningslån og afdragsfrie lån da boligrenter normalt altiv vil være højere end statsobligationsrenterne

Scenarie:

Statsobligationsrenterne stiger som følge af stigende ØMU-gæld =>

Stigende boligrenter =>

Faldende priser dvs et voksende antal boligejere opfylder ikke betingelserne for at forlænge afdragsfrihed, banker og realkreditinstitutter skal stille større sikkerhed på CDO-lån, faldende boligpriser reducerer den økonomiske aktivitet,... =>

Banker har brug for statslige redningspakker dvs ØMU-gælden vokser i kroner og øre og samtidig kan landet være i recession dvs ØMU-gælden som andel af BNP vokser massivt =>

Gå til top da statsobligationsrenterne vil stige endnu engang.

Konklusion: Det er nødvendigt med en reform af det danske system for boligfinanciering. Det nuværende system betyder at der under en optur er stor risiko for dannelse af en boligprisbobbel men at der under en nedtur bliver langt større prisfald samt at der er risiko for at den danske stats økonomi bliver trukket ind i samme type af negativ rentespiral som Irland og Spanien har oplevet

Under alle omstændigheder,

En af mange grunde til at Eurokrisen opstod var at man kun satte loft over offentlig gæld som andel af BNP men glemte at sætte loft over privat gæld som andel af BNP dvs man havde oversøgt det faktum at privat gæld hurtig kan blive offentlig gæld via bankredningsmekanismer.

De danske boligejere må forvente, at der vil komme internationale regler som vil indføre et sådan loft. Danmark kan så enten tilslutte sig de regler eller lade være men hvis investorer stadigvæk skal have tillid til investeringer i danske aktiver som foreksempel obligationer, så er man De Facto nød til at følge de regler.

Som jeg husker det, så er de danske husstandes gældsætning på over 400% af BNP. Jeg forventer / tror, at man arbejder sig frem imod internationale regler som siger max 150% til 200%

Det forekommer derfor fornuftigt, hvis staten allerede nu gennemfører nødvendige lovændringer og struktur-reformer der skal tilsikre, at de private husstandes gæld over en 15 årig eller 20 årig periode kan forventes nedbragt til 200% af BNP

Når der kommer sådanne regler, så står man langt bedre, hvis man kan sige, vi har allerede vedtaget en plan som efter en indkøringsperiode vil sikre at vi når målet. Det giver troværdighed og dermed reelt mere tid til at få opfyldt kravet og det er guld værd, da noget at problemet kan løses ved at gennemføre strukturreformer andre steder i økonomien som sikre økonomisk vækst, dvs højere BNP dvs boligejerne behøver ikke at afbetale nær så meget og vil have længere tid til det for at man kommer ned på målet.