Der bliver grublet rundt omkring på de danske matrikler i disse dage, for inden torsdag skal tusinder af boligejere have besluttet sig for, hvordan de vil have finansieret deres boliglån de næste år.

Det med huslån har altid været en af de større og svære privatøkonomiske beslutninger i husstanden, men denne gang kræver afgørelsen endnu mere tid, grundighed og research, fordi realkreditmarkedet de seneste måneder er blevet langt mere uigennemsigtigt. Og udviklingen har bestemt ikke været til forbrugernes fordel.

Der er først og fremmest blevet skruet markant op for gebyrerne. For mange betyder det dobbelt op på de direkte bidrag til deres realkreditinstitut.

Men det, der i virkeligheden gør grubleprocessen mere problematisk for forbrugerne, er, at realkreditinstitutterne hver især har valgt deres egen model for lånetilbud, så lånene ikke længere kan sammenlignes direkte. Det med bare at studere og sammenligne rente, kurs og bidrag er slet ikke er nok længere.

LÆS OGSÅ Realkredit er blevet meget kompliceret

Man skal sætte sig ind i modeller med indviklede begreber som ’differentierede bidragssatser’, ’tolagsbelåning’ og et nyopfundet version af ’kursskæring’.

De seneste forandringer er variationer over samme tema – realkreditterne vil i stigende grad have flere penge ud af deres kunder, og især af dem, der har en større risikoprofil.

Det er en uheldig situation, at der nu udstedes realkreditobligationer i meget forskellig udformning. Det ødelægger én af de hidtidige styrker ved det lånesystemet, at det har været bygget på en ensartethed i obligationsudstedelsen, som har gjort det forholdsvis let at købe og sælge bolig.

Når det udvikler sig at blive mere indviklet og mindre gennemsigtigt, vil det føre til, at forbrugere risikerer at vælge forkert og for dyrt.

Det er naturligvis synd for kunderne, men det kan gå hen og blive endnu mere synd for os alle sammen, for en forudsætning for sund samfundsøkonomi er et stabilt boligmarked, hvor ejerne har råd til terminerne. Derfor er det afgørende, at boligejerne til bunds forstår de lån, de hjemtager, og har råd til at finansiere de løbende terminer.

De seneste 10 år har boliglånemarkedet ændret sig markant ved at udbyde en stribe af tilbud med langt højere risikoprofil – rentetilpasningslån med kort løbetid og afdragsfrie lån – end de lån, der har kendetegnet det danske boligmarked siden den første lov om realkredit i 1850.

Og finanskrisen har afsløret, hvordan det har været med til at udfordre samfundets stabilitet.

Nu forsøger realkreditinstitutterne, som har tjent godt på lånefesten, at beskytte sig selv ved at gøre det dyrere for deres kunder med mere risikofyldte lån. De er i færd med at polstre sig, fordi der er større krav til solvens.

I Realkredit Danmark er det på et år blevet dobbelt så dyrt. Og Forbrugerrådets økonomiske ekspert kan ikke komme i tanke om en anden branche, hvor produkterne er steget så meget i pris. Det kan branchen kun, fordi der nærmest er tale om udøvelse af synkron takststigning.

LÆS OGSÅNykredit og Totalkredit fordobler prisen på huslån

Samtidig er det uhyre dyrt at tage sit gode lån og gå. Det er belagt med høje omkostninger at flytte realkreditinstitut, så derfor har forbrugerne ikke samme mulighed for at shoppe rundt, som man trods alt kan, når ens bank strammer gebyrskruen. Man har ikke meget at true med.

Realkredit Danmark baserer endda en del af deres prisstigning på deres helt egen vurdering af boligmarkedet. Jo lavere de værdisætter kundens ejendom, desto flere penge opkræver de, fordi bidragssatsen stiger, når belåningsprocenten er høj. De kan altså selv definere, hvor meget de vil tjene.

Stigningerne sker på et sårbart tidspunkt, hvor tusinder af boligejere har udsigt til et 2013, hvor de for første gang skal betale afdrag på de afdragsfrie lån, de tog hjem i 2003. Det kan betyde en nidobling af deres månedlige udgift. De er næppe polstrede nok til at bidrage til realinstitutternes polstring.

Udsigten til 2013 er bekymrende – for flere end flekslånerne.