En treværelses andelslejlighed på Frederiksberg eller i et af Københavns brokvarterer med stuk i loftet og et stenkast fra indre by vil være en drømmelejlighed for mange boligsøgende i hovedstadsområdet.

Især hvis andelsprisen lyder på omkring 500.000 kroner og en månedlig husleje på under 3.000.

Men på nutidens andelsboligmarked er sådan en pris langtfra en selvfølge.

En stigende tendens blandt andelsboligforeninger til at benytte private valuarer, når ejendommene skal værdisættes, har flere steder fået priserne til at stige så voldsomt, at flere andelshavere har fået svært ved at komme af med lejlighederne.

Hvor lejlighederne før blev solgt via ventelister eller mund til mund-metoden, vrimler det for tiden med salgsannoncer for traditionelle andelsboliger på nettet.

Køberne står ikke i kø
I andelsboligforeningen AB Falcken på Nørrebro mærkede man købernes manglende iver allerede sidste år. Efter flere valuarvurderinger var prisen på foreningens andele steget betydeligt, men køberne stod ikke længere i kø, når de ofte skulle betale over 700.000 kroner for andelen. Heller ikke selv om boligafgiften var i den lave ende.

»Normalt kan folk her i foreningen sælge, til hvem de har lyst. Men pludselig var der en markant mangel på købere«, siger Daniel G. Hansen, der er bestyrelsesmedlem i foreningen.

Kan ikke sælge via ventelisterne
Og foreningen står ikke alene med oplevelsen.

Andelsbolighavernes Landsorganisation, ABLO, kender til fænomenet med, at andelshavere i stigende grad er nødt til at ty til alternative metoder.

»De kan simpelt hen ikke sælge dem via ventelisterne. Selv om der er ventelister, hjælper det ikke noget, når priserne er oppe i den størrelsesorden. Man skal jo sammenholde det med, at man har en dårligere boligform end ejerboligformen. Man har en bestyrelse, der kan blande sig i alt muligt. Der er ikke den frihed, der er, hvis man er ejer. Det skal man have noget kompensation for, og det får man blandt andet i den lavere pris. Når den pludselig er væk, vil folk ikke købe«, forklarer foreningens formand, Allan Tyllesen.

Grænsen går ved en million
Foreningen får mange henvendelser fra indehavere, der har svært ved at finde en køber til deres gamle andelsbolig.

»Så snart de kommer over 975.000 kroner, gør det ondt på køberne«, fortæller Allan Tyllesen. Han mener, at smertegrænsen for prisen på en traditionel andelsbolig for køberne går ved en million kroner i andelspris og omkring 5.000 kroner i månedlig boligafgift. Bliver prisen højere, vil den komme for tæt på en ejerbolig.

Det er et problem, der hovedsagelig ses i de nye andelsboliger, hvor både andelsprisen og den månedlige boligafgift er høj.

Normalt vil boligafgiften være lav i en ældre andelsforening, hvis andelsværdien er høj. Men i en gammel andelsboligforening kan en høj andelspris og en høj boligafgift også sagtens forekomme – for eksempel hvis en forening lader andelsværdien stige efter en valuarvurdering og derpå glemmer at modregne et lån til nærtstående fornyelse i den stigende andelsværdi.

Det vil give en større gæld og deraf typisk en højere boligafgift, oplyser ABLO.

ABLO’s råd til andelshavere, der har problemer med at sælge, er at sætte prisen ned. Mange andelshavere er blevet forgyldt med de seneste års prisstigninger, og derfor vil det i mange tilfælde ikke være et decideret tab at sætte prisen ned, men mere en tabt fortjeneste.

Nemmere at sælge ejerbolig
Også ejendomsmæglerkæden Home har den seneste måned oplevet et stigende antal henvendelser fra folk, der ønsker at sælge en gammel andelsbolig.

Her er man ikke i tvivl om, hvad vej markedet går.

»Mange mener, at det er langt nemmere at sælge en andelsbolig end en ejerlejlighed, men fakta er, at det økonomisk ofte er mere attraktivt at købe en ejerbolig. Vi må konkludere, at andelstanken er død. Tanken om, at alle skal have adgang til en billig andelsbolig, er stort set ikke længere eksisterende«, mener kommunikationschef Niels H. Carstensen.

Han forklarer, at det i dag er nemmere at sælge en ejerbolig end en andelsbolig.

Ifølge Home vil en andelsbolig til 1,3 millioner kroner og en månedlig boligafgift på 9.000-10.000 kroner i månedlig udgift svare til, at man køber en ejerlejlighed til omkring 2,8 millioner kroner.

Kun få stigninger at komme efter
Anne Buchardt, der er cheføkonom i BG Bank, genkender de stigende priser og den flittige brug af valuarvurderinger i de gamle andelsboligforeninger. Hun råder folk til at tænke sig godt om, før de investerer i en andelsbolig.

»Jeg tror, at vi har set størstedelen af stigningerne på nuværende tidspunkt. De vurderinger, der bliver lavet nu, kan nok vise en lille stigning inden for det seneste år, men jeg forventer, at de store spring er taget. Der er formentlig ikke så meget mere at komme efter«, siger hun.

Så man skal ikke købe en af de her dyre, traditionelle andelsboliger i håb om at få en stor gevinst?

»Nej, det skal være, fordi man har fundet den bolig, man gerne vil have, og at man kan se, at den har en rabat i forhold til en ejerbolig. Hvis den ikke har det, skal det i hvert fald ikke være ud fra økonomiske hensyn, at man køber den«, forklarer Anne Buchardt.

Hun har ikke hørt om ret mange tilfælde, hvor folk ikke kan komme af med for dyre andelsboliger. Men hun peger på, at de stigende priser har gjort det sværere for visse grupper, som studerende, at komme ind på andelsboligmarkedet.

»Folk er sig selv nærmest«
På Nørrebro kan Daniel G. Hansen bekræfte, at det klientel, der køber foreningens boliger har ændret sig.

»Den ældre generation har jo boet her i mange år. De købte en andelsbolig, fordi de gerne ville bo her. De unge flytter ind, fordi de kan tjene nogle penge. De tjener på andelen, og så køber de en anden lejlighed«, siger Daniel G. Hansen, der er opvokset i ejendommen og har fulgt den i mange år. Han ærgrer sig over udviklingen.

»Før var det meget mere socialt. I dag er folk bare sig selv nærmest«, forklarer han.