En ny afgørelse fra Skat betyder, at andelsboligforeninger kan optage realkreditlån, som de låner videre til andelshaverne, så de på den måde kan finansiere deres bolig.

Men de nye lånemuligheder kan i værste fald sende andelsforeningen på tvangsauktion. For det er foreningen som hæfter for pengene, som lånes videre til andelshaverne.

Det er budskabet fra en cheføkonom i Realkredit Danmark og Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF), som advarer mod lånene.

Risiko for tvangsauktion
Cheføkonom i Realkredit Danmark, Elisabeth Toftmann Asmussen, har netop udarbejdet en analyse, der viser, at andelsforeninger kan ende på tvangsauktion, når de optager realkreditlån og derefter låner dem videre til andelshaverne.

»Hvis andelshaverne ikke kan betale lånet tilbage, hæfter andelsforeningen og de andre andelshavere solidarisk for lånet. Samme risiko er der i sidste ende, hvis andelsforeningen låner penge videre til eksterne finansieringsinstitutter, som derefter låner penge til andelshaverne«.

»Hvis andelsforeningen ikke kan få pengene ind igen, risikerer andelsforeningen at gå på tvangsauktion«, forklarer cheføkonom Elisabeth Toftmann Asmussen.

Lånecirkus
Andelsboligforeningen A/B Jæger i Jægersborggade på Nørrebro gået skridtet videre og har videreudlånt foreningens realkreditlån på 225 mio kr. til de enkelte andelshavere. Dermed falder A/B Jægers gæld med 225 mio kr, og gælden påhviler i stedet for den enkelte andelshaver, der så kan trække renten fra i skat.

Konkret har hver af A/B Jægers andelshavere i 2007 overtaget kr. 7.500.- pr m² af foreningens gæld, som såkaldt ekstraordinært indskud. Til gengæld blev boligafgiften sat ned.

På denne måde betaler andelshavere fradragsberettiget rente i stedet for boligafgift. Nettoudgiften forbliver den samme, men foreningen får mere penge i kassen.

I alt har man lånt godt 310 mio. kr. til de to finansieringsinstitutter, disse har så lånt cirka 270 millioner videre til foreningens andelshavere.

Tilbage er cirka 40 mio. kr., som finansieringsinstitutterne har lånt ud til kunder, der ikke er andelshavere i A/B Jæger.

Stor risiko
Cheføkonom i Realkredit Danmark, Elisabeth Toftmann Asmussen, kan ikke udtale sig konkret om A/B Jæger, men hun kan se faresignalerne.

»Det kan ende galt, hvis det er små finansieringsinstitutter, som stor set ikke har anden kapital eller laver andet, end at forvalte andelsforeningens penge. Hvis de taber pengene, hvor skal andelsforeningen så gøre krav henne?«

»Når det handler om små finansieringsinstitutter, der også spekulerer i andre ting som aktier, valuta og risikable udlån, så er der en risiko for, at andelsboligforeningen taber penge«, siger Elisabeth Toftmann Asmussen.

Kan ikke anbefales
I Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) anbefaler man ikke A/B Jægers lånemodel.

»Det, man begiver sig ud i A/B Jæger, ligger langt udover, hvad man foretager sig i andre Andelsboligforeninger. Det er meget atypisk, og jeg kender ikke tilsvarende eksempler«, siger direktør i ABF Jan Hansen.

»Derfor er det er naturligvis ikke noget, jeg kan anbefale andre foreninger, for det hører ikke under det primære formål med at drive en andelsboligforening«.

Det er cheføkonom Elisabeth Toftmann Asmussen enig i.

Hun anbefaler, at andelsboligforeninger ser sig rigtig godt for, når de forsøger at spare penge via realkreditlån.

»Realkreditinstitutterne kan give en billigere rente, men risikoen er, at man ikke får kreditvurderet andelshaverne godt nok, inden man låner dem penge. Det kræver et meget stort ’set up’ at vurdere folk«, advarer hun.

Denne artikel er blevet rettet efter A/B Jæger har gjort opmærksom på en række fejl i den oprindelige artikel. Læs om baggrunden for rettelserne her.