Midt på Gammel Kongevej i indre København ligger en 161-kvadratmeters lejlighed til 4.800 kroner om måneden. I samme opgang finder man en 142-kvadratmeters lejlighed til 15.000 kroner om måneden.

Den første er under stram huslejeregulering, den anden er ikke.

De billige lejligheder med stramt reguleret leje er imidlertid ved at forsvinde fra det danske lejemarked. Det fremgår af en analyse fra Henrik Christoffersen, lektor i boligøkonomi ved Københavns Universitet.

Under halvdelen
»I dag er under halvdelen af de private lejeboliger egentlig huslejeregulerede, og der foregår en bevægelse i retning af, at markedet for private lejeboliger i fremtiden kommer til at fungere helt frit«, siger Henrik Christoffersen, der også er forskningschef i Cepos.

Hovedparten af landets 450.000 private lejeboliger er nu friholdt i kraft af undtagelser fra den strammeste regulering, der kaldes ’omkostningsbestemt leje’.

Blandt andet benytter mange udlejere sig af, at man kan komme af med reguleringen ved at gennemrenovere boligen. Det sker med 2.000 boliger hvert år, viser beregninger fra Socialministeriet.

Grafikken  viser, hvad seks lejligheder koster. I tre af dem er lejen reguleret efter omkostningsbestemt leje, mens de tre andre ikke er reguleret. Det viser med al tydelighed, at lejligheder, der ikke bliver reguleret, er markant dyere. Kilder: Niels Arthur Andersen, Ejendomsforeningen Danmark og Politikens søgninger på nettet. Grafik. Claus Nørregaard.Dermed overgår boligerne til den løsere regulering efter »det lejedes værdi«, som nu er gældende for cirka 30 procent af markedet.

Konsekvensen er, at lejen i snit stiger med 10 procent, når boliger overgår til denne form for regulering.

Fri husleje fra 1991
Det viser en undersøgelse foretaget af Morten Skak, lektor i boligøkonomi ved Syddansk Universitet.

LÆS ARTIKELLejeboligportaler bliver mere seriøse

Desuden kan udlejere sætte huslejen frit, hvis ejendommen er bygget i 1991 eller senere. Det giver i snit en husleje, som ligger mere end 20 procent over tilsvarende boliger med omkostningsbaseret leje, viser Skaks beregninger, og det gælder nu for omtrent 25 procent af lejemarkedet.

»Det hører man bare ikke meget om i den politiske debat«, siger Morten Skak.

Nødvendig regelændring
Udviklingen vil kun forstærkes i fremtiden, vurderer Henrik Christoffersen.

Undtagelserne, som langsomt tager livet af den omkostningsbaserede lejeregulering, har været nødvendige at indføre. Ellers ville reguleringen have ført til en total nedslidning af boligmarkedet, forklarer Christoffersen, for udlejerne ville mangle incitament til at modernisere boligerne, når lejen blev holdt nede.

»Undtagelserne er indført på en måde, så man kunne fastholde de bastante udmeldinger til offentligheden om, at man bevarer reguleringen. Det er ikke blevet defineret som et opgør med reguleringen, for det har været tabu«, siger Henrik Christoffersen.

Det går kun én vej
Der er imidlertid ingen tvivl om, at undtagelsernes effekt nu er så omfattende, at lejemarkedet gradvist bliver afreguleret:

»Udviklingen er så entydig, at det virker paradoksalt, at politikere på tværs af Folketinget argumenterer for en opretholdelse af huslejereguleringen uden at nævne, at den er ved at afskaffe sig selv«, siger Henrik Christoffersen.

LÆS ARTIKEL Mange lejere spekulerer huslejen ned

Lejernes LO peger på, at en teknikalitet gør, at lejemål i byejendomme med under syv boliger reelt fortsat fastsættes efter omkostningsbaseret leje, hvis lejeren klager til et huslejenævn, og det kan gøre afviklingen mindre hastig. Situationen er dog så alvorlig, at organisationen vil have regeringen til at gribe ind over for bestemmelsen om, at renoveringer fritager boliger for omkostningsbaseret leje:

LO vil have reglen fjernet
»Efterhånden som flere og flere lejemål bliver moderniseret, vil der blive færre og færre boliger, som er reguleret efter omkostningsbaseret leje. Derfor vil vi have den bestemmelse fjernet«, siger cheføkonom Jesper Larsen fra Lejernes LO.

I august sidste år forsvarede socialminister Benedikte Kiær (K) loven om reguleret husleje med, at den beskytter mod ågerpriser. I dag kalder hun den langsomme afvikling af den omkostningsbaserede husleje for en sund udvikling.

»Udviklingen er udtryk for mere nybyggeri og modernisering af boliger. Det sikrer, at vi får gennemgribende renoveringer af boligerne, så det ser jeg ingen problemer i«, siger Benedikte Kiær.

Hun understreger, at de fleste boliger trods alt ikke får helt fri husleje, når de gennemrenoveres, men overgår til blødere regulering efter det lejedes værdi.

Farlig kurs
Du har tidligere fremhævet huslejereguleringen som en hjælp til folk, der ikke har råd til høj husleje. Hvordan stemmer det overens med, at flere og flere lejligheder nu får højere husleje?

»Vi har så mange aktører på det her marked, at vi fortsat vil have et varieret marked. Jeg mærker i den almene boligsektor, at man lægger vægt på at kunne tilbyde boliger, som er konkurrencedygtige i forhold til folk, der ikke har råd til at betale så meget«, siger Benedikte Kiær.

LÆS ARTIKEL Steffen ville tabe 5.000 kr. på at leje ud

Det er imidlertid en farlig kurs, hvis alle, der ikke har råd til at betale markedsleje, i fremtiden er henvist til almene boligområder, mener Lejernes LO:

»Når man ser på den private sektor, bor der i dag mange med små indkomster. Hvis man forestiller sig, at de skal flyttes over i almene boliger, kan regeringen godt begynde at udpege 60 nye områder, hvor der skal laves en ghettoplan«, siger Jesper Larsen.