Det højt besungne danske realkreditsystem står foran nye ændringer. Det står klart efter, at Nordea i går præsenterede sin plan for, hvordan danskerne fra nytår skal finansiere deres boligkøb.

Ikke alene går Nordea ind og hæver prisen på de meget populære afdragsfrie rentetilpasningslån. Nordea præsenterer også en helt ny lånetype kaldet ’kort rente’.

LÆS ARTIKELPers boliglån er vokset med 450.000 kroner

Baggrunden for ændringerne er ifølge bankdirektør Anders Jensen, at Nordea ønsker at sikre langtidsholdbarheden af det danske realkreditsystem, der opstod i 1795.

»Vi forandrer for at bevare. Det vil være smukt, hvis realkreditten kan fungere lige så godt i de næste par hundrede år, som det har i de foregående par hundrede år«, siger han.

Dyrere flekslån
Ifølge Nordea, der sidder på 15 procent af markedet, står realkreditten over for en række udfordringer.

For det første forventer banken, at kommende EU-regulering vil ændre rammerne for at drive finansiel virksomhed.

For det andet har de afdragsfrie rentetilpasningslån opnået en sådan popularitet, at det udgør en risiko for den finansielle stabilitet.

LÆS ARTIKELHer er de spørgsmål, du skal stille din bank om investeringsbeviser

I fremtiden bliver det derfor ’væsentligt dyrere’ at optage lån med afdragsfrihed og rentetilpasning. Til gengæld vil de 25 procent af kunderne, der har lån med fast rente og afdrag, ikke opleve nogen ændring.

Nordea ændrer også i prisstrukturen på nye lån, så beregningen af bidragssatsen bliver endnu mere detaljeret og afhængig af lånets størrelse. Jo mere du skal låne, desto dyrere bliver det.

Endelig vil Nordea introducere et såkaldt kort rente-lån, hvis rente tilpasses to gange årligt, men som kun skal refinansieres hvert tredje år. Hensigten med lånet er at mindske den såkaldte refinansieringsrisiko, der knytter sig til, at renten pludselig skyder i vejret.

Uheldig udvikling
Nordeas tiltag er blot det seneste af en lang række ændringer i det danske realkreditsystem.

For kort tid siden introducerede Nykredit en ny tolagsbelåningsmodel, der medfører, at det kun vil være muligt at få afdragsfrihed på op til 60 procent af boligens værdi.

I fremtiden skal der derfor betales afdrag på den del af lånet, der ligger mellem 60 og de maksimale 80 procent af boligens værdi.

Også Realkredit Danmark har hævet prisen for afdragsfrie lån med virkning fra 1. juli.

Hver for sig er bankernes og realkreditinstitutternes ændringer i deres lånemodeller fornuftige nok, men samlet set er de udtryk for en meget problematisk udvikling, mener professor i finansiering Finn Østrup fra CBS, Handelshøjskolen i København.

»Det er ærgerligt, at hver bank kommer med sit eget bud på, hvordan man skal løse de samme problemer. Det skaber en fragmentering og opsplitning af realkreditmarkedet, som skaber en større usikkerhed hos investorerne«, siger han.

LÆS ARTIKELHer er måneden hvor der bliver solgt flest boliger

Finn Østrup peger på, at køberne af de danske realkreditobligationer tidligere ikke har skelnet mellem, om det var Realkredit Danmark, Nykredit, Nordea eller en helt fjerde, der udbød obligationerne. Men det bliver investorerne i fremtiden nødt til på grund af de mange og forskelligartede lånemodeller.

Det vil også føre til, at investorerne vil kræve forskellige renter for forskellige obligationsserier, hvilket vil bidrage til en yderligere opsplitning af det danske realkreditmarked.

Dyrere at låne
»Det danske realkreditsystem har i over hundrede år bidraget til, at danskerne kunne finansiere deres boligkøb billigt. Nu ser vi en total opløsning af modellen, som vil gøre det dyrere at låne«, siger Finn Østrup. Han mener, at udviklingen er en oplagt sag for rrhvervs- og vækstminister Ole Sohn (SF)

»Tidligere har man fra politisk hold sørget for, at der var et samlet realkreditmarked. Når vi nu ser en fundamental ændring af den oprindelige forretningsmodel, burde ministeren gøre sin indflydelse gældende«, siger Finn Østrup.

Boligøkonom Morten Skak fra Syddansk Universitet er mere positiv.

Grundlæggende mener han, at der er god fornuft i, at de højeste bidragssatser også er knyttet til de mest risikable lån.

Desuden hilsner han Nordeas kort rente-lån velkomment, da det kan være med til at mindske mængden af lån, der årligt skal refinansieres og mindske risikoen for, at der en dag ikke er købere til de danske realkreditobligationer.

»Jeg synes, at det er et prisværdigt initiativ«, siger Morten Skak.

FACEBOOKBliv ven med Politiken