Prisen på huse og villaer er faldet ganske markant de seneste år. Men meget tyder på, at de skal endnu længere ned.

Søndagsavisen har i samarbejde med Boligportal.dk beregnet den såkaldte ’pris/leje-ratio’ (forholdet mellem huspriser og husleje).

Den viser, at priserne fortsat er overvurderede - ikke mindst i Århus og i Storkøbenhavn.

»Beregningerne bekræfter, at der stadig venter en ordentlig lussing flere steder i landet,« siger Jakob Brøchner Madsen, professor i økonomi ved Copenhagen Business School til Søndagsavisen.

Tommelfingerregel fra USA
Pris/leje-ratioen er udtryk for forholdet mellem huspriserne og den årlige husleje i en tilsvarende bolig.

Det er en ofte benyttet målestok for boligprisernes tilstand i USA, men det er første gang, den er beregnet herhjemme.

LÆS OGSÅHuskøbere kan roligt presse prisen

Er værdien på 18 eller derover, siger tommelfinger-reglen, at huspriserne fortsat er alt for høje i forhold til, hvad en lejer betaler i husleje for en tilsvarende bolig.

Først når værdien falder til under 15, mindskes risikoen for, at huspriserne vil falde yderligere.

København skal falde yderligere 15 procent
Søndagsavisens og Boligportals beregninger viser, at pris/leje-ratioen i andet kvartal i år var på 20,7 i Århus og på 17,7 i hovedstadsområdet.

Det betyder, at huspriserne skal falde henholdsvis 27 og 15 procent mere i de to byer, før priserne er nede i det normale, historiske leje.

LÆS OGSÅ Forældrekøb kan klares for 300 kroner om måneden

I Aalborg lyder det forventede prisfald på 9 procent.

»Det er ikke til at sige, om det vil ske inden for et, to eller fem år. Faktisk kan huspriserne godt stige en smule endnu, som vi også ser nogle steder i øjeblikket, på grund af de helt urealistisk lave renter. Men så begynder det også at ligne en egentlig prisboble igen«, siger Jakob Brøchner Madsen.

Ikke alle bakker nye beregninger op
Jakob Brøchner Madsen var den første herhjemme til at forudse, at boligboblen i midten af 00’erne ville briste, mens andre økonomer fortsat var forblændet af det økonomiske opsving.

Alligevel tvivler økonomerne også denne gang på, at han vil få ret.

»Vores modeller viser, at vi i dag er tilbage på det naturlige niveau på landsplan. Vi regner faktisk med, at huspriserne på landsplan vil stige med et par procent om året de næste par år. Men regionalt kan der godt være områder, hvor priserne skal falde yderligere«, siger Jan Størup, seniorøkonom i Nordea.

LÆS OGSÅBolignedturen truer 320.000 danskere

Jakob Brøchner Madsen vil derimod ikke afvise, at huspriserne kan falde endnu mere, end den nye model viser.

Det skyldes, at den amerikanske ligevægtsværdi på 15 efter hans mening er for høj, når det gælder Danmark.

Vil sandsynligvis svinge længe endnu
Brøchner Madsen henviser til, at ratioen også udtrykker det årlige afkast, som husejeren tjener på at leje huset ud. Jo højere pris/leje-ratio, desto mindre tjener han.

Værdien 15 svarer således til et årligt afkast på 6,7 procent. Og det er alt for lidt, mener Jakob Brøchner Madsen.

Ifølge IPD Dansk Ejendomsindeks har boligudlejning i Danmark da også i gennemsnit givet et årligt afkast på 10,8 procent i det seneste tiår.

»Jeg vil tro, at normal-ratioen i Danmark bør ligge på 13-14. Det svarer til et afkast på 7-8 procent ved udlejning,« siger Jakob Brøchner Madsen.

Hvis det holder, er der endnu længere udsigter til, at huspriserne finder deres naturlige leje.