Hvis man står for at skulle leje sin ejer- eller andelslejlighed ud, så er det en rigtig god idé at finde frem til den korrekte husleje, inden man finder en lejer.

Ellers kan udlejningen ende med at blive en rigtig dårlig forretning.

For selvom det lykkes at finde en lejer, som går med til en bestemt leje, så er der intet, der forhindrer vedkommende i senere at få sat huslejen ned af Huslejenævnet.

»Uanset at lejere har skrevet under på en leje, så kan de få den tjekket hos huslejenævnet bagefter«, siger Jesper Larsen, cheføkonom hos Lejernes Landsorganisation.

Ifølge Marianne Dons, faglig chef ved Københavns Huslejenævn, ender langt de fleste sager om udlejning af ejer- eller andelsboliger med, at lejeren får medhold. Det kan Jesper Larsen godt genkende.

»Jeg kan dårlig erindre, at jeg har set en lejekontrakt for en udlejet ejer- eller andelsbolig, hvor lejen ikke var for høj. Der mangler lejeboliger, derfor er folk villige til at betale mere end det, der er lovligt«, siger Jesper Larsen.

Termoruder betyder højere leje
Får man medhold hos huslejenævnet, kan man få reguleret huslejen ned. Hvis man klager indenfor et år efter man er flyttet ind og får medhold, skal lejeren have den for høje leje tilbage for hele perioden.

LÆS OGSÅPrivate udlejere taber på stribe i huslejenævn

Muligheden for, at lejeren kan få reguleret huslejen ned gør det afgørende at sætte sig ind i, hvor meget man kan tage for sin lejlighed.

»Hvis lejligheden er af almindelig kvalitet med ganske almindeligt køkken og bad, som ikke er moderniseret, og lejligheden ligger i en ejendom, der er opført før 1992, så ligger lejen på omkring 500-550 kroner per kvadratmeter om året«, siger Jesper Larsen.

LÆS OGSÅBoligejere gambler, når de lejer ud

Han påpeger, at for eksempel termoruder kan give mulighed for at tage lidt højere leje.

»Hvis lejligheden er moderniseret, så der er nyt eller nyere køkken og nyt bad, så kan huslejen være på 750-850 kroner per kvadratmeter om året, måske op til 900 kroner i særlige tilfælde. Det er en tommelfingerregel, men det er som sagt en meget konkret beslutning, som huslejenævnene træffer«, siger Jesper Larsen.

LÆS OGSÅRikke og Mikael kan ikke slippe af med deres lejer

I denne sammenhæng er et køkken nyere, hvis det er under 10 år gammelt.

Sådan udregnes forbedringer af lejligheden
Er der foretaget forbedringer i lejligheden, så har man lov til at sætte lejen højere, hvis forbedringerne giver en højere brugsværdi. Eksempelvis, hvis et køkken er meget bedre end det tidligere. Det kan både være på grund af bedre hårde hvidevarer eller moderne skuffer, der lukker nemmere og har en mere hensigtsmæssig hyldeopsætning.

LÆS OGSÅDerfor er der efterspørgsel på dyre lejeboliger

»Alt det giver en forøgelse af brugsværdien. Hvis der er brugt 120.000 kroner på køkkenet. Så siger man sædvanligvis, at de 80.000 kroner er forbedring og de sidste 40.000 er vedligeholdelse og udskiftning af det gamle«, siger Jesper Larsen.

Det er en tommelfingerregel, at to tredjedele af prisen ved modernisering af køkkenet er forbedringer, mens den sidste tredjedel tæller som vedligeholdelse.

LÆS OGSÅHusk straffeattesten, når du skal leje bolig

»Udgiften skal så opgøres per kvadratmeter boligareal. Hvis lejligheden er på 50 kvadratmeter, så deler man forbedringerne på 80.000 kroner i 50, det er 1.600 kroner.

Derpå må man tage ydelsen af et 20-årigt realkreditlån lån, hvilket eksempelvis er 8 procent. 8 procent af 1.600 kroner er 128 kroner. Det betyder, at lejeren skal betale en stedsevarende huslejestigning på 160 kroner per kvadratmeter om året for køkkenet«, siger Jesper Larsen.

Man kan ikke spørge Huslejenævnet
Hvis man er i tvivl, er det ikke muligt at bede Huslejenævnet om at beregne lejen. Nævnets rolle er at afgøre tvister mellem to parter, så de går først ind i en sag, når en lejer klager. Men kender man til en specifik sag, kan man ifølge Jesper Larsen forsøge at få oplyst hos sit lokale huslejenævn, hvordan den er faldet ud.

Det er dog svært at bruge det i praksis, selv hvis der er tale om en lejlighed i samme opgang. Der kan nemlig være stor forskel på, hvordan den konkrete lejlighed bliver vurderet. Så det er ikke nemt at overføre huslejen fra en lejlighed til anden lejlighed, der ligner.

På Københavns Huslejenævns hjemmeside findes der en række retningslinjer for, hvordan man udregner huslejen, hvis man vil leje sin ejer- eller andelsbolig ud.

Udlejerorganisation: Det er umådelig svært
Hos Sammenslutningen af private udlejere, SAPU, er direktør Mark Jensen modvillig mod at komme med konkrete tip til at afgøre huslejen, fordi enkelte afgørelser i Huslejenævnene afhænger af nævnets vurdering af den enkelte lejlighed.

LÆS OGSÅDanmarks største boligportal åbner i morgen

Han så gerne, at der kom mere ensartede regler, som udlejere kan læne sig op af. Mark Jensen påpeger, at for almindelige udlejningsejendomme, hvor udlejeren ejer mere end syv lejligheder, siger reglerne, at huslejen skal beregnes efter en bestemt model. For private, der udlejer deres ejer- eller andelslejlighed, skal den korrekte leje findes ved at sammenligne med en lignende lejlighed.

Det bliver meget flydende, mener Mark Jensen. Han sammenligner reglerne med at køre bil på en vej, hvor man ved, der findes en hastighedsbegrænsning, men man kan ikke få at vide, hvad den er, før det er for sent.

LÆS OGSÅSommerhus-markedet balancerer på en boble

»Det er måske naturligt for mig at sige, jeg lever jo af at hjælpe folk med udlejning, men det er altså umådelig svært at kaste sig ud i det her på egen hånd. Det vil jeg ikke tilråde nogen. Man bør bruge en advokat, bruge SAPU eller rådføre sig med venner, der har prøvet det før. Man skal i hvert fald søge noget hjælp, det er alfa og omega«, siger Mark Jensen.

Ligesom Jesper Larsen foreslår han, at man kan prøve at kontakte sit lokale huslejenævn og forhøre sig. Man kan være heldig, at nævnet er villig til at komme med en rettesnor angående huslejen.

Mark Jensen vil dog gerne komme med nogle praktiske råd angående udlejning generelt:

• Få en professionel til at udarbejde lejekontrakten i stedet for at tro, at man kan skrive sig ud af det. Selvom det koster noget, kan pengene vise sig at være godt givet ud. Hvis kontrakten ikke er skrevet korrekt, kan det være meget svært, hvis ikke umuligt, at opsige lejeren.
• Gør dig klart, hvor længe du vil leje ud. Det er ikke hensigtsmæssigt først at leje ud et år, og så blive ved med at forlænge udlejningen.
• Man skal gøre sig klart, at man mister brugsretten til lejligheden. Hvis man vil have lejligheden til salg og holde fremvisninger i den, så skal det være aftalt i lejekontrakten, og det vil under alle omstændigheder foregå på lejerens præmisser, da det er vanskeligt at gennemtvinge adgang til lejemålet.
• Selvom det lyder kontroversielt, bør man overveje, hvem man vil leje ud til. Man bør sigte efter at finde en lejer med en god økonomi og et fast arbejde.
• Husk at dokumentere lejlighedens stand ved at tage billeder. Man kan med fordel gå lejligheden igennem sammen med lejeren og notere lejemålets stand i en indflytningsrapport. Som udgangspunkt skal lejemålet afleveres i samme stand som det blev modtaget. Har man ikke dokumentation bliver det påstand mod påstand, og her er tendensen, at lejers ord vejer tungest.
• Opkræv tre måneders forudbetalt husleje, tre måneders depositum samt første måneds husleje. Det er vigtigt at få pengene, inden lejeren flytter ind. Hvis først lejemålet er taget i brug, kan det være juridisk besværligt at få pengene.
• Undersøg om lejeren står SAPU Listen. SAPU Listen er et advarselsregister, der indeholder oplysninger om lejere, som ikke har betalt husleje eller har misligeholdt lejemål mv. Det koster penge at få adgang til den

Jesper Larsen er enig i, at det er gavnligt for lejere at få hjælp til udlejningen. Han nævner følgende organisationer, der tilbyder hjælp og vejledning til udljere af ejer- og andelsboliger:

Ejendomsforeningen Danmark, http://www.ejendomsforeningen.dk/ (eksternt link)

Danske Udlejere, http://www.jgf.dk (eksternt link)

Sapu, http://www.sapu.dk (eksternt link)

Ejerlejlighedernes Landsforening, http://www.ejl.dk (eksternt link)