Et er først at finde drømmehuset med den gamle æblehave, de smukke dannebrogsvinduer og den ubetalelige udsigt til en sø.

Noget andet er at få finansieringen på plads og vælge det helt rette realkreditlån hos et af de fire store realkreditinstitutter i Danmark - Realkredit Danmark, Nykredit, som også ejer Totalkredit, BRFkredit og Nordea Kredit.

Her er det gennem det seneste år blevet markant vanskeligere for forbrugeren at finde og vælge det rette lån til den rette pris.

Udover generelt at hæve prisen på bidraget har selskaberne ændret reglerne i et forsøg på at tjene flere penge, men også for at tilpasse priserne til risikoen.

LÆS OGSÅ Realkreditinstitut har lavet nye boligvurderinger uden at fortælle ejerne det

Det er blevet ekstra dyrt at låne til boligen med rentetilpasningslån, afdragsfrihed, eller hvis man har lånt en stor andel af de 80 procent af boligens værdi, det er muligt at finansiere med realkredit.

»Vi har været igennem en finanskrise, og det har presset realkreditinstitutterne til at øge indtjeningen. Og ja, det har gjort det sværere for kunderne at vælge og finde de helt rette lån. Men det var nødvendigt«, erkender direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft.

Seniorøkonom Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet beklager den store uigennemsigtighed på realkreditmarkedet.

»Det er blevet markant vanskeligere at være kunde hos de danske realkreditinstitutter. Vi har fået et broget marked, og forbrugeren har det ekstremt svært«, siger Morten Bruun Pedersen.

Bidragssatserne stiger
Mest markant er de store stigninger i realkreditinstitutternes bidragssatser - det administrationsgebyr, som man betaler til realkreditinstitutterne for at låne.

Hvor et etårigt rentetilpasningslån uden afdrag hos Realkredit Danmark for to år siden kostede 0,56 procent i bidrag, koster det samme lån i dag 1.05 procent.

Det betyder næsten en fordobling af bidraget fra 5.600 kroner for et lån på en million kroner til et bidrag på 10.500 kroner med de aktuelle priser.

Realkredit Danmark er ikke enestående. Alle institutterne har over det seneste år hævet priserne.

LÆS OGSÅ Bidrag på realkreditlån er en pengemaskine

Og priserne bliver hævet ekstra for de låntagere, der vælger et rentetilpasningslån, som ikke ønsker at betale afdrag på lånet eller har belånt boligen op til de maksimale 80 procent, for her har institutterne en større risiko, og regler for de såkaldte særligt dækkede obligationer (SDO’er), som blev indført i 2007, kræver, at institutterne stiller en større sikkerhed. Hvilket er lig med større omkostninger.

»Det er ikke godt nok, at realkreditinstitutterne lige får dækket deres ekstra omkostninger. De skal have større overskud, og det kommer kunderne selvfølgelig til at betale«, siger Karsten Beltoft fra Realkreditforeningen.

I tre ud af fire realkreditinstitutter hæver man bidraget, hvis kunden har lånt over en vis procentdel af boligens værdi for eksempel fra 40 til 60 procent eller fra 60 tilde maksimale 80 procent.

LÆS OGSÅTest afslører: Bankrådgivere kan ikke forklare centrale begreber om boliglån

Hos Nykredit og Totalkredit har man derimod valgt en såkaldt tolagsbelåning, der betyder, at kunder, der skal have finansieret for 60 til 80 procent af boligens værdi, skal optage andre realkreditlån til den yderste del af lånet, som har en højere rente og ikke tillader afdragsfrihed.

»Nu differentierer man mellem belåningsgraden og typen af lån. Det gør det hele mere komplekst, men det afspejler forskellig risiko, og er derfor mere retfærdigt«, siger Karsten Beltoft.

Omvurderer værdien af boligerne
Realkreditinstitutterne har ændret andet end bidragssatser gennem det seneste års tid - alt sammen for at øge indtjeningen og begrænse risikoen.

Flere institutter har indført kursskæring, der betyder, at hver gang et lån skal optages eller refinansieres tager instituttet enten 0,1 eller 0,2 procent af lånet i gebyr. Det gør det betydeligt mindre attraktivt at tage et rentetilpasningslån, der skal rentetilpasses hvert eneste år.

Derudover har BRFkredit og Realkredit Danmark indført muligheden for at ændre vurderingen af en bolig - endda uden at besigtige ejendommen, hvis instituttet vurderer, at værdien er faldet.

LÆS OGSÅBankerne spænder ben for førstegangskøbere

Det har ført til eksempler, hvor kunder har fået deres ejendom vurderet lavere, og som en direkte konsekvens er bidragssatsen blevet hævet.

»Mange af de her ændringer kan forbrugeren overhovedet ikke forholde sig til, og for eksempel kursskæring kan hen over årene koste forbrugeren rigtigt mange penge«, siger Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom i Forbrugerrådet.

Han anbefaler, at man som låntager er opmærksom, sammenligner selskaberne og får noget rådgivning.