Det er velkendt, at mange boligejere på ejerboligmarkedet skylder flere penge væk, end deres bolig er værd.

Nu viser en ny analyse, at fænomenet i de senere år også er slået hårdt igennem på andelsmarkedet.

Problemet er så udbredt, at der på nuværende tidspunkt er minimum 10.000 andelsboligejere, der bor i andelsforeninger, hvor gælden overstiger værdierne.

Ikke taget højde for indkudslån
Det fremgår af en analyse af 82.500 andelsboligers økonomi foretaget af den uafhængige finansielle rådgiver Andelsbasen.dk for Politiken.

»Medierne har først og fremmest haft fokus på gældsproblemerne på ejerboligmarkedet. Men faktum er, at mange andelsbolighavere befinder sig i en lige så problematisk situation, hvor gælden i deres andelsforeninger overstiger værdierne«, siger Tejs Volfsberg Carstensen fra Andelsbasen.dk.

Situationen kan tilmed være endnu mere alvorlig: Andelsbasen har nemlig kun oplysninger om cirka 40 procent af det danske andelsboligmarkedet. Det er sandsynligt, at en del af det resterende andelsboligmarked slås med tilsvarende gældsproblemer.

Dertil kommer, at Andelsbasen i sine beregninger ikke har taget højde for de lån, andelsboligejerne har optaget for at betale indskuddet for deres andelsbolig.

»Med al sandsynlighed er der tale om en betydelig gruppe andelshavere, der ikke alene bor i en forgældet andelsforening, men desuden også skal slås med store personlige lån«, siger Tejs Volfsberg Carstensen.

Andelshavere stavnbindes
Den negative økonomi kan have alvorlige konsekvenser for andelshaverne.

»Hvis gælden er større end det, du kan få for din andelsbolig, risikerer du at slæbe gælden med videre, hvis du vil flytte. Det kan blive dyrt, hvis din bank overhovedet vil acceptere det. Udfordringen ligger altså i, at du kan have svært ved at flytte og i princippet bliver stavnsbundet til din andelsbolig«, siger Tejs Volfsberg Carstensen.

LÆS OGSÅMinister klar med plan: Tre forslag skal gøre det nemmere at købe andelsbolig

Lektor og boligøkonom Morten Skak fra Syddansk Universitet bakker op:

»Det er i princippet ikke noget problem, at du skylder mere væk, end din bolig er værd. Men hvis boligen ikke passer længere, har du problemet«.

Den store gældsbyrde kan også betyde, at bankerne kræver en ekstra høj rente, hvis de skal låne til andelsboligforeningerne eller den enkelte andelshaver.

Som tidligere beskrevet af Politiken er renterne på andelsboliglån steget de senere år – vel at mærke i en periode, hvor renten på realkreditlån er faldet.

Dårlig økonomisk styring
At vi er kommet i en situation, hvor mange tusinde andelsboligejere bor i dybt forgældede boligforeninger, er i vidt omfang et resultat af de glade bobleår på det danske boligmarked.

I midten af det sidste årti blev der stiftet en række foreninger, hvor andelshaverne erhvervede ejendommene til skyhøje priser i troen på, at boligerne kun kunne stige i værdi.

Men som beskrevet i tusindvis af avisartikler krakkede boligmarkedet og sendte prisen på både ejer- og andelsboliger ned.


Det var dog først, da Skat sænkede de offentlige vurderinger på andelsforeningernes ejendomme i 2009, andelshaverne for alvor mærkede, at deres boliger var blevet mindre værd.

Ifølge Tejs Volfsberg Carstensen kan andelshaverne dog ikke kun klandre dårlige tider på ejendomsmarkedet for deres finansielle ulykke.

»I nogle foreninger er gælden vokset værdierne over hovedet på grund af dårlig økonomisk styring«, siger han.

Lave offentlige vurderinger
Med til historien hører, at gældsproblemerne i andelsforeninger er væsentlig mindre, hvis du tager udgangspunkt i de andre vurderingsmetoder, som andelsforeningerne kan gøre brug af.

Ifølge Andelsbasens analyse er der kun 48 andelsboliger, hvor gælden overstiger værdierne, hvis det enten er en valuarvurdering eller anskaffelsessummen, der lægges til grund for værdiansættelsen.

LÆS OGSÅNye regler skal gøre andelsboliger sammenlignelige

Lektor Morten Skak fra Syddansk Universitet finder det bemærkelsesværdigt, at værdifastsættelsesprincippet kan have stor betydning for, i hvor mange andelsboliger gælden er større end værdierne.

Det kan være udtryk for, at de offentlige vurderinger er for lave.

»Lige så sandsynligt er det dog, at der er nogle foreninger, der har lidt for høje vurderinger af deres ejendom«, siger han.

ABF: Få foreninger har problemer
I Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har de svært ved at genkende Andelsbasens beskrivelse af andelsboligejernes økonomi.

Direktør Jan Hansen mener ikke, at man direkte kan omregne fra en hel forenings økonomi til den enkelte andelshavers situation.

LÆS OGSÅSvindel med andelsboliger rammer studerende

Desuden mener Jan Hansen, at foreningerne aldrig vil være så dumme, at de bruger den offentlige vurdering som værdiansættelsesgrundlag, når foreningen ved at bruge en valuarvurdering eller ved at tage udgangspunkt i ejendommens anskaffelsessum kan opnå en højere værdi.

Afdragsfrie lån
Når det er sagt, medgiver Jan Hansen, at en del andelsforeninger har fået en mere presset økonomi i de senere år.

Det skyldes blandt andet, at nogle andelsforeninger har gjort brug af afdragsfrie lån, og at banker og realkreditinstitutter har hævet renter og bidragssatser.

Bliver økonomien presset, kan foreningerne enten vælge at skære i udgifterne, eksempelvis ved at bruge færre penge på vedligehold, eller hæve boligafgiften. Det kan imidlertid betyde, at andelshaverne kan få svært at sælge andelsboligerne, fortæller Jan Hansen.

LÆS OGSÅAndelsboligsvindel er sat i system

Han så gerne, at der kom lidt perspektiv på situationen: »Det er et fåtal af andelsforeningerne, der er nødlidende. Langt de fleste har en rigtig god økonomi«, siger han.

Målt i procent er det da også ’kun’ i 12 procent af de andelsboliger, Andelsbasen har analyseret, gælden er større end den offentlige vurdering af ejendommen.