Andelsboligmarkedet er en jungle af billige og dyre boliger og tilsvarende boligafgifter, der kan gøre boligkøbet ugennemskueligt nok i sig selv.

Derudover skal en kommende køber tage stilling til foreningens regnskab, vedtægter og et væld af udgifter, der kan støde til i fremtiden og påvirke udgifterne hos den enkelte andelshaver.

LÆS ARTIKELKrisen sparker gang i salg af andelsboliger

Formanden for Danske Boligadvokater Henrik Høpner, der er advokat hos Advodan, fremhæver her seks ting, som er værd at have styr på, inden man sætter sin krusedulle på købspapirerne.

Hvilke forhold gælder generelt
Overordnet set skal man gøre det klart, hvilke generelle forhold, der gælder for ejendommen for eksempel lokalplaner. Dertil kommer interne regler, som kan få betyding for brugen af andelen snere hen eksmepelvis regler for udlejning.

Hvor høj er boligafgiften
Ud over udgiften til selve boligen, skal køber tage højde for den månedlige boligafgift.

»Boligafgiften kan godt være ganske høj – måske 8.000 kroner, men det kan stadig godt være fornuftigt, hvis selve andelen er meget billig«, siger Henrik Høpner.

Igen skal man dog være opmærksom på at boligafgiften kan stige, for eksempel hvis renten stiger på andelsforeningens lån.

Hvordan er ejendommen finansieret.
Ejendommens gæld er andelshavernes gæld.

Derfor er det vigtigt at undersøgeejendommens finansiering - et område, som mange har svært ved at gennemskue.

Der er stor forskel på, hvor stor en gæld andelsboligforeninger har og hvilken type lån, der er tale om. Det er især værd at kigge efter flekslån.

»Flekslån er blevet utroligt billige, men stiger renten, er det andelshaverne, der skal betale. Køber man en andel i en forening med flekslån skal man derfor have råd til en højere boligafgift, hvis renten stiger«, siger Henrik Høpner.

Foreningens lejeindtægter
Vær opmærksom på lejeindtægter, som ejendommen har..

»Hvis du kommer ind i en andelsboligforening, hvor der eksempelvis ligger en bager eller tøjbutik i stueetagen, så giver butikken foreningen en lejeindtægt«, siger Henrik Høpner.

Hvis lejeindtægten bortfalder, kan det medføre en ganske stor stigning i boligafgiften.

»Betaler bageren 100.000 kroner for at leje butikslokalet, så bliver der et hul i kassen, hvis forretningen lukker. Og det hul er det op til andelshaverne at dække over den månedlige boligafgift«, siger Henrik Høpner.

Ejendommens stand
Det vil få stor betydning for andelshaverne, hvis der skal udføres store renoveringer på ejendommen. Undersøg derfor ejendommens bygningsmæssige tilstand og kig i referaterne fra generalforsamlingen, om der for eksempel er blevet talt om nyt tag eller et andet stort - og dyrt - projekt.

Vær opmærksom på, at en stor forbedring ikke nødvendigvis vil gøre ejendommen – og dermed den enkelte andel mere værd.

Er der taget et stort lån for at betale taget, trækker dette lån nemlig ejendommens værdi ned, samtidig med, at forbedringen trækker op. Og så stiger andelskronen ikke.

Andelskronens beregningsmetode
Vær opmærksom på, hvilken berengingsmetode der bliver brugt til at udregne andelskronen.

»Der har været nogle sager hvor andelskronen er sat urealistisk højt ud fra en valuar vurdering. Det kan opgså være, at den er fastsat ud fra den offentlige vurdering, men i mange tilfælde har den også vist sig at være for høj, og dermed er andelskronen ikke udtryk for boligens rigtige værdi«, siger Henrik Høpner.