Mens ejendomsmæglerkæden Home melder om stigende priser i november, advarer de økonomiske vismænd om yderligere prisfald de kommende år.

Danskerne bør derfor ikke tænke på huskøb som en sikker investering, der altid betaler sig, advarer overvismand Peter Birch Sørensen.

Nyt tryk når renten stiger
»Vi forventer, at huspriserne skal lidt yderligere ned, før de stabiliserer sig i løbet af det kommende år, men det kan meget vel være, at priserne derefter får et nyt tryk nedad, når renten igen begynder at stige«, siger Peter Birch Sørensen.

Udmeldingen kommer som reaktion på en analyse, der i dag bringes i Politiken, hvor boligøkonom Jens Lunde anklager vismændene for at give danskerne en falsk tro på, at huskøb altid er en god forretning.

ANALYSEBoliger stiger ikke mere end varer

Boligpriserne kan fortsætte deres fald i flere år endnu, påpeger Lunde.

Det får nu overvismanden til at fastslå, at priserne meget vel kan fortsætte deres fald.

Køb ikke bolig som investering
Danskerne skal derfor ikke købe hus ud fra en forestilling om, at de kommer til at tjene penge på deres køb.

»Man bør ikke købe bolig ud fra en forventning om, at man nødvendigvis kommer til at score en gevinst. I det helt lange løb er der ganske vist en tendens til, at boligpriserne stiger hurtigere end forbrugerpriserne, men der har også været længere perioder, hvor boligpriserne har haft svært ved at følge samfundets almindelige prisudvikling«, siger Birch Sørensen, professor ved Københavns Universitet.

Steget 6,8 procent siden maj
Home er da også forsigtig med at afblæse krisen på boligmarkedet, selvom huspriserne ifølge ejendomsmæglerkædens eget prisindeks samlet er steget 6,8 procent siden maj måned i år.

»En del af prisstigningen kan dog tilskrives, at der er handlet relativt flere huse i de dyre områder i perioden. Dertil kommer, at derer en tendens til, at en del huskøbere udnytter de relativt lavere huspriser til at handle boliger af en højere kvalitet end tidligere«, skriver ejendomsmæglerkæden i sin analyse.

Vending i hovedstadsområdet
Også ejerlejlighedsmarkedet, ser ud til at være vendt, konstaterer ejendomsmæglerkæden, der noterer prisstigninger selv i det hårdt ramte hovedstadsområde.

LÆS ARTIKELDer er slået 12 milliarder af boligpriserne

»Hvis man ser på prisudviklingen fra oktober til november, er priserne steget med 2,4 procent - når man måler med et tremåneders glidende gennemsnit. Det betyder, at ejerlejlighedspriserne i Region Hovedstaden samlet set er steget 6,2 procent siden den foreløbige bund i april måned«, skriver Home.

Psykologi bag ekstreme prisstigninger
En ny himmelflugt er der dog ingen tegn på.

De økonomiske vismænd understreger, at den store stigning i huspriserne, som Danmark oplevede fra 1995 til 2007, langtfra er normal. Tidligere har priserne været langt mere svingende, og fra 1971 til 1995 steg boligpriserne i gennemsnit ikke mere end den generelle prisudvikling i samfundet.

Vismændene vurderer, at danskernes tro på fortsat stigende huspriser ligefrem var en del af årsagen til, at boligpriserne steg historisk meget frem til 2007.

LÆS ARTIKELBoligpriserne skal 8 pct. længere ned

»Fra 2005 til 2007 steg priserne mere, end vi kan forklare med almindelige økonomiske faktorer. Priserne blev tilsyneladende presset op af folks forventninger om, at priserne blot ville blive ved med at stige, og nogle købte enten som spekulation, eller fordi de var bange for, at priserne i fremtiden ville blive så høje, at det nu var sidste chance, hvis de skulle have råd«, siger Birch Sørensen.

Baggrunden for Jens Lundes kritik er, at vismændene i et tidligere indlæg i Politiken bragte en figur, som viste, at boligpriserne siden 1955 gennemsnitligt er steget med omtrent 2 pct. mere om året end forbrugerpriserne. De tal tager imidlertid ikke højde for, at bedre isolering, større badeværelser og nye samtalekøkkener i sig selv har gjort husene mere værd, mener Jens Lunde.

Priser på grunde stiger mest
Han konstaterer, at folk aldrig ville få råd til bedre huse, hvis huspriserne i snit stiger to procent om året, for det svarer til hele stigningen i reallønnen. Amerikanske studier tyder på, at huspriserne set over mere end 100 år ikke stiger mere end forbrugerpriserne, påpeger Lunde.

Vismændene medgiver, at boligpriserne ikke på lang sigt stiger med to procent om året, og at perioden fra 1955 til nu er præget af den store boligboble. De fastholder imidlertid, at boligpriserne på langt sigt stiger mere end forbrugerpriserne – en stigning på gennemsnitligt 1 pct. om året.

LÆS ARTIKELVismænd: Løkke forstærker boligkrisen

»Det skyldes især, at grundpriserne stiger i takt med efterspørgslen på byggegrunde, fordi Danmark er et tæt befolket land med begrænset areal. Det betyder, at boligpriserne i det lange løb stiger mere end forbrugerpriserne, hvilket man klart kan se af tallene for Danmark. Man kan ikke sammenligne med boligprisudviklingen i lande som USA, hvor der er masser af ubenyttede arealer, og hvor grundpriserne derfor opfører sig anderledes«, siger Peter Birch Sørensen.

Kan ikke overføre amerikanske erfaringer
At danske boligpriser stiger lidt mere end forbrugerpriserne set over lang tid, kan dog ikke bruges som argument for, at et huskøb altid er en god investering, advarer Birch Sørensen.

»Udviklingen er så ujævn og sker over så lang tid, at det er risikabelt for almindelige boligkøbere at spekulere i stigende boligpriser. Men i det helt lange løb er især grundpriserne altså steget hurtigere end forbrugerpriserne. Hvis man som Jens Lunde ser bort fra det, fordi man ukritisk overfører erfaringerne fra USA til Danmark, så undervurderer man, hvor meget staten på langt sigt vil tabe som følge af skattestoppet for ejendomsværdiskatten«, siger Peter Birch Sørensen.