En andelsbolig kan være dit livs bedste køb – eller din økonomis værste mareridt.

Økonomien bag en andelsbolig er ofte så indviklet, at almindelige mennesker ikke aner, hvad de i virkeligheden køber. Købet kan være så kompliceret, at selv bankrådgivere tager fejl og afviser lån til en bolig, som i virkeligheden er mere værd end sin pris – eller godkender lån til en bolig, som viser sig at være et dårligt køb.

Sværere og sværere at gennemskue prisen
Det problem kender man også i Danske Bank: »Vi har måttet erkende, at en almindelig rådgiver ikke har en jordisk chance for at gennemskue alle detaljer i økonomien bag en andelsbolig«, siger cheføkonom Elisabeth Toftmann Asmussen fra Realkredit Danmark, som er en del af Danske Bank-koncernen.

Problemet er vokset i de seneste år, hvor priserne er steget så voldsomt, at en andel nu kan koste fire millioner kroner.

»Det ændrer fuldstændig kreditrisikoen. Det er ikke skægt at låne penge ud til boliger, der viser sig at være langt mindre værd end antaget. Og for kunden er det bestemt heller ikke skægt at have en stor gæld, som ikke kan dækkes ind ved salg«, siger Elisabeth Toftmann Asmussen.

Eksperter vurderer lejlighedens værdi
Danske Bank har nu taget konsekvensen. Når en kunde søger om lån til en andelsbolig, er det ikke længere bankrådgiveren, men Realkredit Danmarks eksperter, der vurderer, hvad boligen reelt er værd.

Det har givet anledning til nogle opsigtsvækkende fund, som viser, at man både kan finde andelsboliger, der er prissat alt for højt – og alt for lavt.

I to konkrete sager opdagede Realkredit Danmark, at to boliger, der var sat til næsten samme værdi, var prissat så skævt, at der var over en million kroner i forskel på deres reelle værdi.

Der er tale om meget store afvigelser
Den ene stod til ca. 330.000 kroner, men var tynget af så meget gæld i foreningen, at den reelt var minus 546.000 kroner værd. Uden rådgivning ville kunden altså have købt bolig i en så gældsat forening, at han faktisk købte en gæld på over en halv million kroner.

Den anden andelsbolig stod til en smule mere – cirka 391.000 kroner – men viste sig reelt at være hele 748.000 kroner værd ifølge Realkredit Danmarks vurdering. Andelsforeningen havde nemlig betalt en stor del af sin gæld og samtidig hensat 48 millioner kroner til renovering af ejendommen.

Kunden kunne med andre ord købe en bolig, der var næsten dobbelt så meget værd, som han skulle give for den.

»Der er tale om virkelig store afvigelser i de her sager. De hører til de meget ekstreme eksempler, men tendensen er den samme for mange andre boliger«, siger Elisabeth Toftmann Asmussen.

Forbrugerrådet advarer om de svære køb
I Forbrugerrådet har man længe advaret om det svære køb af andelsboliger.

»For få år siden var andelsboliger noget, man fik ved at stå på en venteliste. Nu køber man dem til en slags markedspris, men værdien er langt sværere at gennemskue end på en ejerbolig«, siger økonom Troels Holmberg fra Forbrugerrådet.

Mens man på en ejerbolig kan sammenligne kvadratmeterprisen, skal man på en andelsbolig se på både andelens pris, den månedlige ydelse og ikke mindst foreningens økonomi.

Især nye foreninger nedvurderes
»Når Realkredit Danmark vurderer, at nogle boliger ligefrem har en væsentlig højere værdi, end andelsforeningen selv har sat den til, så viser det, at markedet er ekstremt uigennemskueligt. Så meget, at hverken bankrådgivere eller foreningerne selv kan gennemskue det. Her skal man tage imod al den rådgivning, man kan få«, siger Troels Holmberg.

De boliger, som Realkredit Danmark oftest nedvurderer, er i nye foreninger eller ejendomme, som er fuldt finansieret med afdragsfri lån – eller foreninger, som bruger en optimistisk vurdering fra 2007.

Dem, der oftest opvurderes, er i foreninger, hvor man har taget højde for, at andelenes værdi kan svinge, og hvor der er afsat penge til vedligeholdelse.