Mød dem, der opkøber hovedstaden: Svenskerne overtager meget mere af København end Blackstone

Danmark 8. dec. 2019 kl. 11.08

John Hansen

Journalist

Flemming Christiansen

Journalist

Læs artiklen senere Gemt (klik for at fjerne) Læst

En stille gråvejrsformiddag i gården i kæmpebebyggelsen Hostrups Have ved containere proppet med byggeaffald kommer Annedorthe Kring gående med sin lille hund. En håndværker slæber på en gulvafsliber. Hun samler hunden op.​​

»Efter at Heimstaden har overtaget Hostrup Have, må vi ikke anskaffe os hund længere. Det er et stort tab for blandt andet ældre beboere, der har stor glæde af en firbenet ven. Der er i det hele taget kommet flere forbud, siden Heimstaden kom«.

Annedorthe Kring har undret sig mange gange over, hvad der sker. I et års tid stod omkring 100 lejelejligheder i opgangene rundt om hendes lejlighed tomme. Normalt må et lejemål ikke stå tomt længere end 6 uger.

Der er stadig ubeboede lejligheder i det, der indtil for et par år siden var Danmarks største andelsboligforening: Hostrups Have med 678 boliger og 47 erhvervslokaler.

Foreningen gik konkurs i 2016 på grund af nogle giftige swaplån for mange hundred millioner kroner. Så blev den meget store bebyggelse opkøbt for 1,7 milliarder af et Nordens største ejendomsselskaber, svenske Heimstaden.

Siden har den svenske koncern ændret andelsboligerne til lejelejligheder og haft travlt med at renovere boliger i takt med, at lejerne flyttede ud, for så at hæve huslejen. Derfor de mange gabende ubeboede boliger de sidste par år, som Frederiksberg Kommune har påtalt. Men det var svært for Heimstaden at skaffe håndværkere nok på én gang.

Heimstaden er ubestridt den mest offensive ejendomsopkøber i den danske hovedstad. 12 milliarder kroner har det svenske selskab handlet for på knap 3 år. Størstedelen er nyere ejendomme, men der er også ældre bebyggelser iblandt.

Nye tal i et notat fra Boligøkonomisk Videncenter viser, at udenlandske selskaber har stået for over 70 procent af alle investeringer i københavnsområdet de seneste 3 år.

Heimstaden har været en langt mere offensiv boligindkøber end den omdiskuterede og til tider forhadte amerikanske kapitalfond Blackstone, som har været så aggressiv, at det har fået regeringen til at varsle et lovindgreb.

Indgrebet skal rettes mod paragraf 5.2. i boligreguleringsloven, som i over 20 år har gjort det muligt, at de ellers stramt styrede huslejer i den ældre boligmasse nærmest bliver givet fri. Forudsætningen i loven er, at udlejeren renoverer hver lejlighed for mere end 250.000 kroner, og så kan huslejen ryge i vejret, når en ny lejer flytter ind.

Det har især boligminister Kaare Dybvad (S) og statsminister Mette Frederiksen (S) investeret personlig politisk kapital i at sætte en stopper for, fordi det efter deres opfattelse truer mulighederne for, at mennesker med lavere indkomster kan bosætte sig i hovedstaden.

Men det udspil, Kaare Dybvad kom med i den forgangne uge, har foreløbig sat ejendomsinvestorerne i chok. Hvor ministeren taler om et »spekulantstop«, opfatter mange i ejendomsbranchen det som et »handelsstop«. Altså at den store interesse for at eje, renovere og drive udlejningsejendomme vil kølnes brat, hvis forslaget vedtages i Folketinget.

Udspillet handler om, at en udlejer skal have ejet en ejendom i 10 år, før det kan tillades at sætte huslejen kraftigt op efter en renovering. Og at ejendommen skal op i energiklasse C.

En billig truet bolig

Annedorthe Kring er ikke glad for det, der er sket de senere år på det københavnske boligmarked med store opkøb og renovering af tusindvis af boliger med efterfølgende dyrere husleje.

Hun bor i en lejlighed på 72 kvadratmeter til 3.600 kroner om måneden. Det svarer til en kvadratmeterpris på 600 kroner om året. Det er meget billigt på Frederiksberg.​​

Foto: Jens Hartmann Schmidt

Hvis hun flytter, og hendes lejlighed bliver renoveret af Heimstaden, kan det svenske selskab lade huslejen stige til det tredobbelte, for huslejenævnet på Frederiksberg godkender typisk en kvadratmeterpris på 1.600-1.800 kroner i nyrenoverede lejligheder. Altså en månedlig husleje for de 72 kvadratmeter på op mod 10.000 kroner.

»Så du kan godt forstå, at jeg holder godt fast i min lejlighed, ikke?«, smiler Annedorthe Kring og holder hunden tæt ind til sig.

»Der er ingen tvivl om, at den type beboere, som har boet hidtil i Hostrups Haves ret små lejligheder – altså for eksempel enlige mødre som mig – ikke får råd til at flytte ind her i fremtiden«.

Heimstaden ejes af nordmanden Ivar Tollefsen, der er berømt og berygtet i Norge. Hans portefølje af ejendomme gør ham til Skandinaviens største private ejer af udlejningsboliger og en af Norges rigeste mænd. Han er god for mere end 20 milliarder kroner.

Den sociale side af Heimstaden i Norge og Sverige, som Tollfesen gerne selv fremhæver, består i udlejning af boligbyggeri i belastede områder. Men norske medier har også anklaget Tollefsen og Heimstaden for at omgå kommunale regler, forsømme vedligeholdelse og opskruede huslejer.

Flink skurk

Lige nu er Heimstadens overtagelse af de 678 boliger ved Falkoner Allé på Frederiksberg det sagskompleks, der fylder mest i huslejenævnet på Frederiksberg. Omkring 150 sager er på vej gennem Frederiksbergs huslejenævn for blandt andet at få afklaret, hvad huslejen skal være i fremtiden.​​

I Lejernes Landsorganisations hovedstadsafdeling er de ikke i tvivl: Nok er Heimstaden ikke oppe i superskurkeliga med Blackstone – den svenske koncern prøver trods alt ikke at presse eller købe sine lejere ud.

»Heimstaden kan man trods alt tale med, men ellers udnytter de den danske lovgivning helt på samme måde som Blackstone. Nemlig ved at skrue huslejen så meget i vejret som muligt. Og dermed medvirker Heimstaden til, at hovedstaden bliver stadig sværere at få råd til at bo i for mennesker med almindelige indkomster«, siger direktør for LLO Hovedstaden Claus Højte.

Juridisk chef i LLO Hovedstaden Jakob Møldrup-Lakjer mener, at Heimstaden på flere punkter presser lejerne efter devisen, går den, så går den. Han finder det eksempelvis »ret bisset«, at Heimstaden har forlangt, at skader og slid på boligen tilbage i tiden som andelsbolig hænger lejeren på ved fraflytning ud i al fremtid. Sagen er nu på vej i landsretten.

Han fortæller også om Heimstadens fraflytningsrapporter, som lejerne bliver bedt om at skrive under på som en kvittering for modtagelse.

»Men Heimstaden påstår bagefter, at det er en bindende aftale, og at lejeren med sin underskrift er enig i opgørelsen og villig til at betale det, der skal laves. Men det kan lejeren kun opdage ved at læse det, der står med meget små bogstaver på bagsiden af dokumentet«, fortæller Jakob Møldrup-Lakjer.

På det punkt har huslejenævnet dog sat sin fod ned til fordel for lejerne, forklarer han.

»Men det er ufint, at en så stor spiller forsøger at få et ulovligt vilkår ind i de kontrakter, som de sender ud til konkursramte andelshavere. Det er vildledende og tromlende at holde lejere op på aftaler, som lejeren ikke er klar over, at de har indgået«, siger Jakob Møldrup-Lakjer.

Endelig mener LLO, at man som tidligere andelshaver bør kunne fortsætte på vilkår som før, mens Heimstaden ønsker, at alle skal have nye kontrakter. Det betyder for de 678 lejere, at de for eksempel ikke må anskaffe sig hund længere. Og at deres husleje skal reguleres efter principper, som huslejenævnet har tilsidesat.

​

LLO har rådet lejerne til ikke at skrive under på de nye kontrakter.

Men direktør Claus Højte understreger, at det er selve huslejens størrelse, der for LLO er det største problem.

»Det handler om alle de lejligheder, der nu strippes og laves til ’5.2-lejligheder’. Det er der, pengene ligger for Heimstaden. Nogle af lejlighederne er helt originale i indretningen, andre er der foretaget fornyelser af før, men Heimstaden renoverer alle lejligheder uanset stand«, siger Claus Højte.

​

​

​

Direktøren for Heimstaden i Danmark, Leif Boje Espesen, er ikke bleg for at erkende, at muligheden for at hæve huslejen efter en 5.2-renovering »er en vigtig del af vores businesscase«.

»Men et lige så vigtigt aspekt er, at lejerne oplever et kvalitetsniveau hos os, der ligger væsentligt over, hvad de kender fra andre spillere på ejendomsmarkedet. Hos os skal de opleve imødekommenhed«, siger Leif Boje Espesen, der understreger, at det svenske firma »carer«for kunderne.

​

Leif Boje Espesen understreger, at Heimstaden i Norge og Sverige er kendt som en langsigtet investor, og at selskabet adskiller sig fra kapitalfonde som Blackstone, der har ry for at købe og sælge hurtigt.

»Hvis du gør det ordentligt og fremstår imødekommende, kan du også tage et andet lejeniveau. Vi er opmærksomme på, at der spørges meget ind til vores forretningsmodel her i Danmark. Men så synes jeg, at man skal kigge til Sverige, hvor vi er kendt for at tage et stort samfundsansvar«.

Heimstadens danske direktør kan ikke genkende LLO’s ’skræmmebillede’. ​​

»Siden vi overtog det konkursramte andelsboligforening på Hostrups Have, har vi hele vejen igennem ladet tvivlen komme lejeren til gode«.​​

Leif Boje Espesen mener ikke, at nogen bliver opkrævet leje for forbedringer, de selv har lavet som andelshavere, ligesom Heimstaden har besluttet hverken at opkræve depositum og forudbetalt husleje. Direktøren er heller ikke bekendt med, at Heimstaden skulle bruge fraflytningsblanketter, hvor man skal huske at læse med småt, at man ved at skrive under anerkender udlejerens krav

»Generelt lader vi tvivlen komme lejerne til gode, siger Leif Boje Espensen.

Foto: Jens Hartmann Schmidt

Efter hans opfattelse er debatten i Danmark om dyre huslejer på grund af de store ejendomsopkøbere lidt skæv.

»Jeg kan huske, da jeg selv flyttede til København for 20 år siden, hvor man sad med søndagsberlingeren og ikke kunne finde noget, medmindre du kendte nogen, der kendte nogen. I dag kan du få en bolig i morgen. Den ligger måske ikke på Vesterbrogade, du skal i Ørestad eller Sydhavn i nybyggeri der, men boligmarkedet er da blevet meget mere tilgængeligt«.

​

Tyskere og danskere er også med

Svenskerne og amerikanerne er ikke alene om at opgradere gamle københavnerlejligheder og sende priserne i vejret. Blandt de største aktører er også Patrizia Wohninvest Kapitalverwaltungsgesellschaft, en børsnoteret virksomhed, som ejes af blandt andre den tyske investeringsbank First Capital Partners og forsikringsselskabet Allianz.

Patrizia står blandt andet bag Marmorbyen, nærmeste nabo til FN Byen i Nordhavn.

Der er også tyske penge bag boliger på Indertoften i Vanløse og Ben Webstersvej ved Sluseholmen. De kommer fra KVBW, som er en tysk pensionskasse – Kommunaler Versorgungsverband Baden-Württemberg.

Det er ikke udenlandsk storkapital alt sammen: Helt i toppen blandt investorerne blander firmaet Core sig. Hvis du ikke er meget interesseret i ejendomme, kender du sandsynligvis ikke navnet, men Core samler danske penge i puljer og investerer dem i ejendomme.

Alle, der vil satse mindst 750.000 kroner, kan være med. Det har fået både banker, fagforbund, fonde og velhavende danskere til at satse på, at Core kan få deres opsparing til at yngle.

Familien bag Stryhns leverpostej er blandt de mange, som har anbragt noget af formuen i et af Core-selskaberne. Det samme har fondene bag Velux, en tandlæge fra Risskov ved Aarhus, ejeren af en fabrik i Aars, som fremstiller ventilationsanlæg og en bilhandler i Egernsund. Core køber eksisterende ejendomme og bygger nye.

»Vi fungerer som en investeringsforening underlagt Finanstilsynet. Vi tilbyder investeringer til almindelige danskere, private investorer, folk med pensionsmidler, pensionskasser, virksomheder med likviditetsoverskud og så videre«, forklarer John Fisker Bødker, partner og direktør i Core Property Management, som holder til i Axel Towers over for Tivoli i København.

»Det er penge, som traditionelt bliver investeret i obligationer eller aktier, men ejendomme er et alternativ. Vi prøver at bevæge os i den konservative del af markedet ved at investere i boliger til hr. og fru Danmark«.

Mens mange af de virksomheder, som konkurrerer om ejendommene i København, investerer via sindrige konstruktioner i Luxembourg, Cypern eller Gibraltar, er der kun danske selskaber bag Cores investeringer.

»Det er besværligt at arbejde med en luxembourgstruktur, og for danske investorer er der ingen fordel i det. Dansk skattelovgivning fungerer fint, og som dansker er du vant til at betale skat«, siger John Bødker.

I de nyeste investeringer bevæger Core sig mere og mere væk fra det centrale København og Frederiksberg og ud til ejendomme i hovedstadens omegn – også til selv mindre byer i provinsen som Skanderborg. Inde i København er priserne presset for højt op, vurderer han.

»Priserne er blevet for høje, og dermed er afkastet for lavt. Årsagen er især udlændinge, der er kommet ind – Blackstone, Balder, Heimstaden – næsten hver dag kan du læse om udenlandske fonde, der har købt et eller andet. Udlændingene begyndte for alvor at komme ind for cirka 5 år siden. Danmark er et lille paradis for investorer. Vi er et af blot 12 lande i hele verden med en triple A-kreditværdighed. Her er stabilitet og en meget lille risiko for politiske omvæltninger. Afkastene er lavere end mange andre steder, men det hænger sammen med, at risikoen er lavere«, siger John Bødker.

Mange jern i ilden

Politiken har helt særskilt undersøgt, hvem der på én gang har været meget aktive ejendomsinvestorer, og som råder over virkelig mange ejendomme. Her støder man blandt andet også på britiske Pears.

Når de køber ejendomme i Dronningens Tværgade i Københavns centrum, i Brønshøj, Vanløse og Valby eller på Frederiksberg, hedder de Emma Properties, Nadja Properties eller Dantop Ejendomme. Men hjemme i London er de kendt som lady Daniela og sir Trevor.

De tre brødre David, Mark og Trevor Pears (lady Daniela er sidstnævntes kone) er tredje generation i et voldsomt velhavende ejendomsdynasti, The William Pears Group, grundlagt af deres farfar, Bernard Pears, i 1952.

I Danmark har de foreløbig opkøbt omkring 2.500 lejemål for 5 milliarder kroner, fremgår det af deres danske hjemmeside. De har ikke lyst til at tale med Politiken om forretningerne i Danmark. En venlig mail til Anne Sofie Vett Raaschou, investeringsdirektør hos Pears Global i Danmark, bliver besvaret med et:

»Tak for henvendelsen. Vi har ikke yderligere kommentarer til din forespørgsel«.

En tur gennem selskabsregistre viser, at Pears-familiens formue vokser i de varme lande: Et netværk af selskaber i Luxembourg, som ejer ejendomme i blandt andet Danmark. Luxembourg-selskaberne er ejet af et selskab på De Britiske Jomfruøer, Junifler Ltd.

Normalt kommer man ikke længere derfra, men et prospekt som Pearsgruppen udsendt i forbindelse en udstedelse af obligationer røber, at Junifler er ejet af The Bernard Pears 1967 Settlement med adresse på Bermuda, og her sænker mørket sig over spørgsmålene hvem, hvad og hvor mange, når det gælder familiens milliardformue.

Til gengæld bruger de nogle af pengene i stor offentlighed: De tre brødre har stiftet en velgørende fond hjemme i England, som har vakt så meget opmærksomhed for sine donationer, at det i 2017 kastede et ridderslag og tiltalen ’sir’ af sig til storebror Trevor, mens hans kone kan kalde sig ’lady’.

Priser op gennem taget

Mikael Goldschmidt har iagttaget ejendomsmarkedet i en menneskealder. Hans M. Goldschmidt Holding ejer værdier for 7 milliarder kroner, hvoraf mere end 4 milliarder kroner er ejendomme.

Goldschmidt har set udlændinge invadere markedet før. I januar 2006 solgte han for et milliardbeløb hovedparten af sit livsværk, Atlas Ejendomme, til islandske Stodir, en del af Baugurgruppen, som også købte Illum og Magasin og var ejet af islændinge, som i en kort årrække troede, at de kunne gå på vandet. Lige indtil deres oppumpede banker ramte muren og trak den nyrige forsamling med sig i faldet.