Da politikerne i København besluttede at få tre fredninger af grønne områder sløjfet og arealerne bebygget, skete det ikke, fordi kommunen snart løber tør for byggegrunde. Men fordi de tre områder skal indbringe i alt 1,9 milliarder kroner til byens udviklingsselskab By & Havn – og dermed til at udvikle byens metro.
I den kommende uge offentliggøres resultatet af arkitektkonkurrencen for det ene af de tre områder, Stejlepladsen ved Fiskerhavnen i Sydhavnen. Men inden offentligheden får at se, hvordan den kommende bydel skal se ud, rejser kritikere nu tvivl om regnestykkerne bag projektet.
Stejlepladsen er et af de tre fredede områder, som nu bebygges, efter at planerne om at bygge 2500 boliger på Strandengen på Amager Fælled blev droppet.
Vil de affredede områder ikke indbringe langt mere end anslået?, spørger de – og hvis ja: Er det så nødvendigt at bebygge områderne så tæt? Eller kunne man helt droppe at bygge på Stejlepladsen?
Ulrik Mathiasson er arkitekt og bor i et selvbyggerområde ved siden af Stejlepladsen. Han finder det svært at tro, at det 16 hektar store område kun vil indbringe de 262 millioner kroner, som er forudsat.
»Ud fra den information, vi har fået, vurderer By & Havn værdien af at kunne bebygge en etagekvadratmeter på Stejlepladsen til 5.000 kroner. Men det er meget under, hvad det koster andre steder. I Ørestad indbringer byggeret til en kvadratmeter op mod 7.500 kroner og i den nye del af Sydhavnen op til 10.000 kroner«, siger Ulrik Mathiasson.
Han og borgergruppen Fiskerhavnens Venner mener, at By & Havn, der selv vil bebygge Stejlepladsen i samarbejde med pensionskassen PFA, kommer til at tjene væsentlig mere end forudsat. Ulrik Mathiasson peger på, at boligerne på Stejlepladsen vil ligge ud til vandet med udsigt til den pittoreske fiskerhavn – det bliver et liebhaverkvarter.
Kritikerne er imod at bygge en moderne bydel på det grønne område ved det stilfærdige klondikemiljø Fiskerhavnen med dens blanding af erhvervs- og fritidsfiskere, husbådsentusiaster, småhåndværkere, kunstnere og andre.
Mistanken
Mistanken om en mere klækkelig indtægt end oprindeligt beregnet blev bestyrket tidligere på måneden, da formanden for SF’s gruppe i Københavns Borgerrepræsentation, Klaus Mygind, spurgte økonomiforvaltningen om beregningerne.
Forvaltningen bekræftede, »at arealerne i Bådehavnsgade/Stejlepladsen er aftalt overdraget til en højere værdi end de 262 mio. kr., som fremgik af Budgetaftale 2019«. Økonomiforvaltningen vurderer dog kun, at prisen samlet set bliver »en anelse højere«. Og så tilføjede økonomiforvaltningen:
»Det bemærkes i øvrigt, at de oplysninger som er tilgået Økonomiforvaltningen fra By & Havn er fortrolige, og således ikke burde være en bredere offentlighed bekendt«.
Stejlepladsen er et vildnis velegnet til hundeluftning.
Når det hele mest handler om penge, skyldes det, at Københavns Kommune forrige år efter massive borgerprotester ledet af kokken Nikolaj Kirk opgav at bygge 2.500 boliger på et hjørne af Amager Fælled, som viste sig at være en flere tusind år gammel strandeng med sjældne dyr og planter.
Området var ellers for længst overdraget til By & Havn, som skulle byggemodne og sælge det med en anslået samlet fortjeneste på 1,9 milliarder kroner. Penge som ifølge aftalen om byggeriet af Ørestad skal bidrage til at afdrage gæld for Københavns metrobyggeri.
Hul i kassen
Med aflysningen stod By & Havn med et hul i kassen. For at rette op på det overdrog et flertal på Københavns Rådhus sidste år tre andre områder til By & Havn, som ellers var fredede. Fredningerne ophæves lov.
På kroner og øre skulle de tre områder – den såkaldte campingpladsgrund på Amager Fælled, Stejlepladsen samt et område på Selinevej ved Kalvebod Fælled – skæppe med de manglende 1,9 milliarder kroner. Heraf skulle Stejlepladsens andel være de 260 millioner kroner.
Ulrik Mathiasson vurderer, at Stejlepladsen om få år vil vokse væsentligt i værdi, når en metrostation åbner ved Slusen en kilometer derfra. Og når området bag Fiskerhavnen i de kommende år også byudvikles.
»Men politikerne må være interesserede i, at By & Havn ikke direkte skummer fløden ved at bebygge Stejlepladsen, for det sker jo efter mange borgerprotester«, siger Ulrik Mathiasson. Over 17.000 har skrevet under mod byggeplanerne.
Pengene passer
I en mail til Politiken fastholder By & Havns udviklings- og salgsdirektør, Michael Soetmann, at den beregnede indtægt ved at bebygge Stejlepladsen næppe bliver større end beregnet, og at en kvadratmeter byggeret formentlig lander omkring de estimerede 5.000 kroner. Han understreger dog, at han ikke kan offentliggøre de præcise aftalevilkår med PFA.
Michael Soetmann erkender, at prisniveauet p.t. for byggeret til kommercielle boliger i Nordhavn er i niveauet 10.000 kr. pr. etagemeter og i Ørestad 6.000 kr. pr. etagemeter, når grunden er byggemodnet. Altså over det anslåede beløb på Stejlepladsen.
Men på Stejlepladsen skal der også være 25 procent almene boliger, og her er prisen pr. etagemeter byggeret kun på 3.000-3.500 kr. Det trækker indtægten ned.
Michael Soetmann vurderer, at når der tages højde for byggemodning og indsats mod jordforurening, er gennemsnitsprisen 5.000 kroner pr. etagemeter som først anslået.
Da der er 60.000 etagemeter at bygge på på Stejlepladsen, bliver en samlet salgssum omkring 300 millioner kroner. Trækkes udgifterne til blandt andet 200 parkeringspladser, som vil være gratis beboerparkering uden indtægt til ejerne, og momsbetalingen fra, lander den forventede indtægt omkring de 260 millioner kroner, vurderer By & Havns udviklings- og salgsdirektør.
