GULD. Andelsboliger i hovedstaden er så eftertragtede, at de kan sælges på få dage eller timer. Men det betyder også, at folk risikerer at slække på deres økonomiske krav i kampen om at komme først. Arkivfoto
Foto: FINN FRANDSEN

GULD. Andelsboliger i hovedstaden er så eftertragtede, at de kan sælges på få dage eller timer. Men det betyder også, at folk risikerer at slække på deres økonomiske krav i kampen om at komme først. Arkivfoto

Bolig

København er støvsuget for andelsboliger

Der er så hård kamp om andelslejligheder lige nu, at selv økonomisk usikre boliger kan sælges, advarer analytiker. Det kan give køberne en grim overraskelse, hvis renten stiger.

Bolig

Det kræver flid, fedt eller snyd at finde en andelslejlighed i hovedstaden.

Mens ejerlejligheder er steget voldsomt i pris de seneste fem år, er mange andele stadig relativt billige, samtidig med, at renten på andelsboliglån er presset i bund.

Når man tilsætter den cocktail et støt stigende antal københavnere med behov for et sted at bo, får man et marked, der er alles kamp mod alle.

Men man får også situationer, hvor folk i begejstring over at stå forrest i køen til at købe fristes til at se stort på økonomien i foreningen, påpeger eksperter.

»Stort set alt kan sælges i øjeblikket, hvor købere i desperation tilbyder at betale penge, hvis de kan få lov at købe«, siger Tejs Volfsberg Carstensen, der er uafhængig andelsboliganalytiker i firmaet Konvestor.

»Markedet er så hot, at mange købere ikke får skabt sig et overblik over, hvordan bl.a. den månedlige boligafgift til andelsboligforeningen er sammensat og hvordan det vil påvirke deres privatøkonomi, hvis renten stiger. Ændringer i renten vil ramme andelshavere meget hårdere end boligejere«, understreger han.

Tomme hylder hos mæglerne

I andelsboligforeningen A/B Gunløg på Islands Brygge kan de tydeligt mærke, hvordan efterspørgslen er eksploderet.

»Vi sælger alt, hvad vi har, på no time«, fortæller Kristoffer Friis, bestyrelsesmedlem i foreningen, der primært består af to-værelses lejligheder og har en sund økonomi med lav andelskrone.

På bare et år har 1.150 håbefulde skrevet sig på foreningens gratis, eksterne liste - men der er kun 200 lejligheder i A/B Gunløg.

LÆS ARTIKEL

Sådan ser billedet også ud i de fleste andre andelsboligforeninger i København og på Frederiksberg. Det kræver forbindelser, held - og i en del tilfælde penge under bordet, selv om det er ulovligt - at få fingrene i en lejlighed.

Hos mæglerne er der i øjeblikket kun 120 andelsboliger til salg i de to kommuner. Det er vel at mærke ud af de i alt cirka 114.000 andele, København og Frederiksberg rummer, viser en opgørelse fra Arbejdernes Landsbank baseret på data fra Boligsiden.dk

I stedet sælger folk selv boligerne på et par dage gennem f.eks. Den Blå Avis eller et opslag på Facebook.

Fastfrosset vurdering spiller ind

En vigtig del af forklaringen på andelsboligernes kraftigt stigende popularitet i hovedstaden er, at de - som hovedregel - er omkring 20 procent billigere end tilsvarende ejerboliger.

Her spiller den offentlige ejendomsvurdering, som på grund af et politisk ønske om at omlægge systemet er suspenderet i øjeblikket, en stor rolle for priserne.

»Mange af vores kunder kan godt se fornuften i at blive andelshavere«, siger Jens Damgaard Nielsen, boligforeningschef i Arbejdernes Landsbank, hvor netop udlån til andelsboligforeninger og andelshavere er et stort forretningsområde.

»Andelsboliger har en maksimalpris, og i mange tilfælde er den fastsat ud fra den offentlige vurdering af foreningens ejendom. Og den er ikke blevet justeret siden 2012«, uddyber han.

Det får flere og flere andelsboligforeninger til i stedet at få lavet en såkaldt valuar-vurdering af den aktuelle værdi, som de kan basere prisen på andelene på. Det betyder stigende priser, men stadig ikke så høje som på ejerlejligheder, siger Jens Damgaard Nielsen.

Pas på boligafgiften

Men selv om mange andelsboliger er billige, og foreningerne i hovedstaden set over en bred kam har en bæredygtig økonomi, så er der også andele, som er blevet prissat for højt i forhold til den reelle værdi. Og der er andele, som ivrige købere kan risikere at brænde sig slemt på, understreger Tejs Volfsberg Carstensen.

Annonce

Artiklen fortsætter efter annoncen

Annonce

Det er især foreninger, hvor finansieringen hviler på store lån med variabel rente og afdragsfrihed, og hvor tiltrængte dyre vedligeholdelsesopgaver er skubbet ud i fremtiden. Alt sammen noget, der holder den enkelte andelshavers månedlige bidrag til foreningens fællesudgifter - nemlig boligafgiften - på et lavt niveau.

»I disse foreninger kan der komme en kæmpe boligafgiftsstigning«, siger han.

»Køberne bør altid vide, hvad det betyder for deres privatøkonomi, hvis foreningen for eksempel skal begynde at afdrage på gælden. Det er ikke for at male fanden på væggen, men selv om boligafgiften ser o.k. ud lige nu, og man er glad for boligen, så kan det stadig gå galt«.

Siger ikke nej til lån

I Arbejdernes Landsbank bliver der set grundigt på boligafgiften, når en kunde vil låne penge til at købe andel, forsikrer Jens Damgaard Nielsen.

Banken har indsigt i regnskaberne hos mange andelsboligforeninger i hovedstaden og kan derfor enten blåstemple dem eller det modsatte.

»Hvis en forening har for eksempel F1-lån uden afdrag, så indkalkulerer vi, at der kan komme en mérydelse. Det kan kunden så være enig eller uenig i«.

Men banken siger ikke nødvendigvis nej til et lån af den grund.

»Hvis kreditværdigheden er i orden, så får kunden et lån, men vores vurdering af foreningen vil afspejle sig i vilkårene på lånet«, siger Jens Damgaard Nielsen.

Rentestigning kan kølne interessen

Foreløbig tyder intet på en opbremsning i stormløbet på andelsboliger i København, som for alvor tog fart i løbet af 2015.

Men hvis - eller når - renten stiger fra det historisk lave niveau, kan det hurtigt få kraftig effekt på andelsboligmarkedet.

Det skyldes, at den enkelte andelshaver ikke kan tage realkreditlån med fast rente i 30 år, men kun banklån med variabel rente til at finansiere andelsboliger med. I øjeblikket fås lånene helt ned til 3 procent.

Artiklen fortsætter efter annoncen

Annonce

Hvis selve foreningen også har lån med variabel rente, kan økonomien i andelen pludselig ændre sig meget, også ved beherskede rentestigninger.

»Renteniveauet er så lavt nu, at følsomheden er stor: En stigning fra 1 til 2 procent betyder en forøgelse af renteudgifterne på 100 procent«, påpeger Tejs Volfsberg Carstensen.

Jens Damgaard Nielsen fra Arbejdernes Landsbank er enig.

»En hurtig, uventet rentestigning vil kunne betyde et break i efterspørgslen på andelsboliger«.

Redaktionen anbefaler:

Læs mere:

Annonce

Læs mere

Annonce

For abonnenter

Annonce

Forsiden

Annonce