Du har ingen artikler på din læseliste

Hvis du ser en artikel, du gerne vil læse lidt senere, kan du klikke på dette ikon

Så bliver artiklen føjet til din læseliste, som du altid kan finde her, så du kan læse videre hvor du vil og når du vil.

Læs nu
Du har ingen artikler på din læseliste
Artiklen er føjet til din læseliste Du har ulæste artikler på din læseliste

Næste:
Næste:
JENS DRESLING
Foto: JENS DRESLING

ANDEL. Flere andelsboligforeninger i hovedstadsområder har fået en højere værdi efter at være skiftet over til en valuarvurdering. (Arkiv)

Bolig
Læs artiklen senere Gemt (klik for at fjerne) Læst

Private vurderinger øger værdien af andelsboliger markant

Flere og flere andelsboligforeninger får en valuar til at hæve værdien på deres boliger. Men det er ikke entydigt en god idé, mener analytiker.

Bolig
Læs artiklen senere Gemt (klik for at fjerne) Læst

Cirka en tredjedel af andelsboligforeningerne i København er blevet dyrere, fordi beboerne har byttet den offentlige ejendomsvurdering ud med en privat vurdering fra en såkaldt valuar.

Det fremgår af en undersøgelse som den uafhængige andelsboliganalytiker Tejs Volfsberg Carstensen fra firmaet Konvestor har udarbejdet for Politiken.

»De fleste foreninger får en valuarvurdering, som er mellem 15 og 50 procent højere end den offentlige vurdering. Hovedvægten af foreninger, som er gået over til at bruge en valuarvurdering, har en gennemsnitlig stigning på 33 procent«, forklarer Tejs Volfsberg Carstensen og påpeger samtidig, at en lille gruppe af andelsboligforeningerne dog er opskrevet med flere hundrede procent.

LÆS OGSÅ:

Tejs Volfsberg Carstensen har indhentet regnskaber fra 1.502 andelsboligforeninger i hele landet, hvilket svarer til en tredjedel af alle andelsboliger i Danmark og udgør et repræsentativt billede af andelsboligmarkedet i Københavns og på Frederiksberg.

Andelsboliger kan til forskel fra ejerboliger ikke sælges til højest bydende. I stedet må beboere sælge deres lejlighed til en fastsat pris. Den pris kan enten være baseret på den offentlige ejendomsvurdering, en valuarvurdering fra en ejendomsmægler eller anskaffelsesværdien på foreningen.

De to førstnævnte metoder er langt mest anvendt, og valuarvurderingen bliver stadig mere populær.

Fastfrosset offentlig vurdering

I 2011 brugte 17 procent af foreningerne i hovedstaden en valuarvurdering, hvor en ejendomsmægler har vurderet, hvad ejendommen ville koste, hvis den skulle sælges som privat udlejningsejendom.

Det er en meget naturlig udvikling al den stund, at den offentlige vurdering er håbløst forkert i øjeblikket.

Men siden er flere gået fra den offentlige vurdering til en valuarvurdering. Seneste opgørelse viser nemlig, at 32 procent af andelsboligforeningerne gør brug af en valuarvurdering.

Det billede kan andelsboligkonsulent i Arbejdernes Landsbank Jesper Duncan sagtens genkende.

»Det er vores helt klare opfattelse, at valuarvurderingerne er stærkt stigende. Og jeg tror, man vil opleve, at flere og flere foreninger vælger det«, siger han.

Det er der såmænd også en god forklaring på. De seneste offentlige vurderinger stammer nemlig tilbage fra 2012, og markedet har udviklet sig siden, forklarer direktør ved Boligøkonomisk Videncenter, Curt Liliegreen.

»Det er en meget naturlig udvikling al den stund, at den offentlige vurdering er håbløst forkert i øjeblikket. Man sammenligner med en gammel vurdering, som ikke flytter sig, mens boligmarkedet har været igennem nogle meget store udsving«, siger han.

Derfor er der heller ikke noget odiøst i, at der er forskel på de offentlige vurderinger og valuarvurderingerne, mener han.

Også hos Arbejdernes Landsbank anser Jesper Duncan den offentlige vurdering på andelsboligforeninger i København, Frederiksberg og Århus som »forældet«.

Markedet fordrer prisstigninger

Ifølge Jesper Duncan er der ikke noget opsigtsvækkende i, at hovedparten af andelsboligforeningerne er steget med gennemsnitligt 33 procent i værdi efter at være gået fra den offentlige vurdering til en nyere valuarvurdering. For både prisudviklingen og fornyelse af ejendommene i de store byer er ifølge ham en god forklaring på, at andelsboligforeningerne er mere værd i dag end i 2012.

Kan man stole på valuarvurderingerne, selv om de er så relativt meget højere end de offentlige vurderinger, Jesper Duncan?

»Ja, for en valuar skal altid kunne dokumentere, det han har lavet med beregninger ud fra eksempelvis omkostningsbestemt leje, skyggebudgetter og referenceejendomme med videre, så hvis vurderingen indeholder det, den skal, kan man ikke sige, den er for høj«, svarer han og fortsætter:

Annonce

Artiklen fortsætter efter annoncen

Annonce

»Selv ved de højeste vurderinger bliver boligerne handlet alligevel, så det bekymrer mig sådan set ikke, men som køber er det vigtigt, at man sikrer sig, at man får rådgivning«, siger han.

LÆS OGSÅ:

Curt Liliegreen undrer sig heller ikke over tendensen til, at flere foreninger vælger valuarvurderinger. Men han er mere forsigtig med at udvise tiltro til de private vurderinger.

Så valuarvurderingerne er med til at fremme den liberale og individualistiske tankegang i stedet for at fremme fællesskabet.

»Jeg mener, man skal passe på med at stole på en valuarvurdering. Som forening ville jeg kigge på mere end en, fordi jeg ville være bange for, at den blev sat højt. Selvom det er det, nogle er ude på, mener jeg, andelshaveren har en interesse i, at det ikke ender med, at man får pustet prisen kunstigt højt op«, siger han.

Ikke entydigt en fordel

Selvom det nok for de fleste lyder attraktivt, at ens andelsboligforening kan stige med 33 procent i værdi ved bare at vælge en anden vurderingsmetode, er det ikke entydigt en fordel, mener andelsboliganalytiker Tejs Volfsberg Carstensen.

Han påpeger, at man som andelsbolighaver skal være opmærksom på, at det især er dem, der er skal sælge, som får glæde af den opskrivning en overgang fra offentlig vurdering til valuarvurdering normalt stiller i udsigt:

»Du risikerer, at nogle beboere kommer ind på så dyrt et grundlag i forhold til deres økonomi, at de stemmer med deres pengepung til generalforsamlingen i stedet for at stemme til fordel for det fællesskab, de er rykket ind i. Og så vil er der en fare for, at vedligeholdelsesprojekter såvel som trappevask vil blive stemt ned«.

GODE RÅD:

Artiklen fortsætter efter annoncen

Annonce

»Så valuarvurderingerne er med til at fremme den liberale og individualistiske tankegang i stedet for at fremme fællesskabet. Så valuarvurderinger er faktisk med til at få selve andelstanken til at gå stille og roligt i opløsning«, fortsætter han.

Mere generelt kan prisstigningerne på andelsboligmarkedet også kritiseres for at udelukke bestemte købere fra marked, mener direktør i Boligøkonomisk Videncenter Curd Liliegreen.

»En gang var andelsboligmarkedet for dem der ikke havde velhavende forældre i ryggen en trædesten på vejen på vejen i deres boligkarriere. Når det kunne lade sig gøre var det fordi andelsboligen var relativt billigere end ejerboligen, men de er efterhånden er blevet dyrere på en sådan måde, at de gradvist nærmer sig ejerlejligheder«, siger han.

Ifølge ham, er den »endegyldige løsning« at skaffe flere boliger i København, så man kan imødekomme efterspørgslen.

Læs mere:

Annonce

For abonnenter

Annonce

Podcasts

Forsiden