Camilla forvandler slidte boliger og sælger dem igen. Det kan man både tabe og tjene stort på
Hun havde en fin karriere, men nu flipper Camilla Kaae Wedel trætte huse og lejligheder på fuld tid. Det kræver ro i maven, når liggetid og renteudgifter stiger.
Tilbage i 1969 blev lejligheden på Frederiksberg født med to badeværelser – det ene med bidét – og et lille køkken i det fjerneste hjørne. Og den lyse entré, som Camilla Kaae Wedel lukker os ind i, var et upraktisk rum fyldt med døre.
Nu er de 107 kvadratmeter fordelt på et køkken i direkte forbindelse med stuen, et rummeligt badeværelse med vaskesøjle og tre soveværelser mod før to. Her dufter nymalet.
Kun de originale franske døre med kulørte blyindfattede ruder, som hun har valgt at bevare, giver et hint om, hvordan lejligheden så ud, da 50-årige Camilla Kaae Wedel købte den i august af en dame i meget høj alder.
Ikke for at bo i den, men for at flippe den: Det vil sige renovere en slidt bolig og sælge den videre med fortjeneste. Eller rettere sagt: helst med fortjeneste.
»Jeg har både prøvet at tjene over 400.000 kr. på et projekt og tabe lige så meget på et andet«, siger hun, der på tre år har haft tre huse og fire lejligheder under totalrenovering.
Altid med nyt køkken og bad, ofte med ny planløsning, der f.eks. indebærer køkken-alrum i stuen og et ekstra værelse i de gamle køkkenregioner.
»Tab er ikke udtryk for, at det ikke var en vellykket istandsættelse. Men udviklingen på boligmarkedet er en vigtig faktor, der kan påvirke afkastet både positivt og negativt. Vender det hurtigt, kan du risikere, at din business case ikke længere holder, selv om den er absolut konservativ«.
Og den økonomiske risiko skal man kunne tåle at løbe, hvis man vil husflippe.
»Jeg har aldrig ligget så meget søvnløs, som jeg gør nu. Men det er også virkelig sjovt at give nyt liv til boliger, der ikke har fået kærlighed i lang tid. Jeg synes, det er meningsfuldt at forandre og skabe noget med mine hænder«, siger hun og tilføjer:
»Der er så mange gamle, flotte huse derude, som kan sættes i stand, i stedet for at folk bare river dem ned og bygger et typehus«.
Fra skrot til slot
Husflipping er et amerikansk begreb, der ofte bruges om privatpersoner, som uden nødvendigvis at have en faglig ballast, men til gengæld tid, energi og gå-på-mod, kaster sig ud i ejendomsinvestering.
Man køber et billigt håndværkertilbud, som skal ligge godt, men som ingen andre orker – for eksempel, fordi planløsningen er håbløst umoderne, der lugter af kæderyger, eller der er hessian og brune fliser overalt. Det forvandler man på relativt kort tid til en attraktiv og salgbar bolig.
Denne lejlighed på Frederiksberg havde to badeværelser ved siden af hinanden, som Camilla Kaae Wedel besluttede at lægge sammen.
Det gav et rummeligt og moderne badeværelse med plads til vaskesøjle til højre for toilettet.
I Danmark er der intet samlet overblik over udbredelsen af husflipping, men til et uformelt netværksmøde, som Camilla Kaae Wedel for nylig tog initiativ til i København, dukkede over 60 mennesker op.
Groft sagt, vurderer hun, består branchen af professionelle investorer, der har adgang til kapital, håndværkere, der køber en enkelt bolig og sætter den i stand i fritiden, samt folk med et 9-17-job, der renoverer den bolig, de selv bor i – eller et sommerhus – for at sælge igen, når det står skarpt.
Sidstnævnte gruppe kan på grund af den såkaldte parcelhusregel beholde en eventuel gevinst uden at betale skat. Men har man ikke selv boet i boligen, skal avancen ved husflip beskattes.
Alt for mange power points
»Det var nok en blanding af coronakuller og midtlivskrise«, forklarer Camilla Kaae Wedel med et smil om sin vej ind i husflipping.
Hun er uddannet cand.merc. og har en lang og vellønnet karriere inden for projektledelse og strategi bag sig, bl.a. i store børsnoterede virksomheder.
»Men jeg har også lavet utrolig mange power points og siddet til mange møder, og jeg drømte om at være min egen chef. Og jeg har altid interesseret mig for arkitektur, design og renovering, men jeg havde ikke tænkt, at det var noget, man kunne leve af«.
Banken var da heller ikke specielt begejstret, da hun, som er eneforsørger med to børn, bad om at låne penge til købet af det første projekt, hun havde udset sig: en utidssvarende 60’er-villa i Holte, som havde ligget længe til salg, og som med en opdatering kunne blive lige det, en børnefamilie ønskede sig.
Målgruppen for denne lejlighed på Frederiksberg var yngre mennesker, og Camilla Kaae Wedel besluttede derfor at prøve noget anderledes på badeværelset.
De grønne fliser beskriver hun som en kalkuleret risiko, fordi det gør større indtryk end hvid og grå, men til gengæld rammer et smallere segment. Lejligheden blev solgt på et par uger.
Løsningen blev at belåne friværdien i egen bolig, og samtidig havde hun, hvad hun kalder en god pose penge med fra salg af sine to tidligere, private lejligheder, der var steget meget i værdi.
»Startkapital er den største barriere for at komme i gang med at husflippe. Og det er store beløb, man har brug for. I Storkøbenhavn, hvor mine projekter ligger, er det svært at finde noget under 2-3 millioner kroner. Men uden for de store byer vil det selvfølgelig være billigere«.
I 2021 havde boligmarkedet fart på, og efter det vellykkede salg af villaen i Holte var der en gevinst at skyde i næste køb, et hus i Farum.
I dag har Camilla Kaae Wedel skiftet til en mere fremkommelig bank og forhandlet en aftale om, at hun kommer med 30-40 procent af købsprisen kontant til et projekt, mens banken låner hende resten som en kassekredit med pant i boligen. På den måde kan hun køre flere projekter parallelt med mulighed for at skabe større overskud.
»Blandt andet derfor er tidsperspektivet i et husflip en vigtig faktor, for der løber høje renter på. Så jeg kan ikke vente en uge på, at håndværkeren dukker op«.
-
Rækkehuset i Rødovre blev totalrenoveret med bl.a. nye gulve med varme, lofter og vinduer.
-
Også her blev køkkenet flyttet og pejsen muret op. Huset blev solgt på få dage.
Typisk tager det tre måneders intensivt arbejde at forvandle en bolig, og Camilla Kaae Wedel opholder sig som udgangspunkt i sine renoveringsprojekter otte timer dagligt. Det skal håndværkerne lige vænne sig til.
Men det er vigtigt at være til stede, siger hun.
Både for at kunne tage stilling til alle spørgsmål, nye indfald og problemer, der dukker op undervejs, så man sikrer fremdrift. Og problemer kommer der altid, som f.eks. dengang ejendommens vvs’er ikke fik lukket hovedhanen, så flere rum i en lejlighed stod under vand, og underboen fik vandskade.
Men også fordi hun selv deltager i renoveringen ved at rive ned, fuldspartle og male – opgaver, der godt kan løbe op i sekscifrede beløb.
Folk skal dreje om på hælen
Hvordan spotter man en bolig, der kan flippes med overskud?
Jo mere smadret og uappetitlig, jo bedre, lyder svaret.
»Hvis køkken og bad er i bare nogenlunde acceptabel stand, så er det ikke interessant for mig. Det skal faktisk helst være sådan, at andre drejer om på hælen, når de ser det«, forklarer Camilla Kaae Wedel.
-
I villaen i Farum blev der også væltet en væg for at gøre plads til et køkkenalrum.
-
Ved at vælte væggen kom der naturligt dagslys ind i køkkenalrummet.
-
Det støvet grønne køkken beskriver Camilla Kaae Wedel som et sats, fordi farvede køkkener deler vandene. Men det giver karakter og bløder de sorte vinduesrammer op, mener hun.
Men beliggenheden skal samtidig være attraktiv. På den måde bliver køberskaren størst.
Hun har aldrig betalt udbudsprisen for de boliger, hun har købt. Og jo bedre hun er til at forhandle, jo stærkere er udgangspunktet for den business case, hun laver:
Her estimerer hun omkostningerne til håndværkere, materialer – mange af dem står hun selv for at skaffe til bedst mulige pris – samt den post, man nemt kommer til at undervurdere: alt det, der ikke har med renovering at gøre, men som sagtens kan løbe op i flere hundrede tusinde kroner.
Det er, ud over renter på finansieringen, f.eks. udgifter til tinglysning af skøde og pantebrev til banken, salær til køberrådgiver og mægler og den løbende drift såsom ejendomsskat og fællesudgifter.
Styling er den mindste del
Når projektlederen Camilla Kaae Wedel har regnet sammen, lagt en buffer ind på 20 procent til uforudsete udgifter og anslået, hvad boligen kan sælges for, når den er sat i stand, vurderer hun, om der er potentiale til et husflip.
For det er en sandhed med modifikationer, at nye farver på væggene, et par fikse hjemmegjorte løsninger og styling af boligen med lamper, puder og planter i pæne vaser kan sælge en bolig, selv om masser af tv-programmer er bygget på den præmis.
