Byggekranerne har haft mere end travlt i Hovedstadsområdet, hvor ethvert ejerboligprojekt stort set var solgt, før blækket var tørt på arkitekttegningen.
Og netop nu står et rekordhøjt antal af boligbyggerierne færdige i København og omegn. Ifølge en rundspørge, som Politiken har foretaget til syv af de største aktører på markedet for projektbyggeri i København og omegn, vil der i år og næste år blive fuldført omkring 6.500, primært ejerlejligheder, i hovedstadsområdet og endnu flere er på vej i 2008 og 2009. Københavns Kommunes egen prognose lyder, at der i 2006 vil være færdigbygget omkring 3.800 boliger i kommunen, hvilket stort set svarer til det samlede antal boliger, der blev bygget i kommunen for perioden 2001-2004. Heraf står projektbyggerierne for langt det største antal. Langt de fleste af de færdigbyggede projektbyggerier er allerede blevet solgt ved såkaldt præsalg, hvor køberne har kunnet sikre sig den kommende drømmelejlighed mod et forskud og en bankgaranti på resten af købesummen. Men i takt med, at markedet for boliger i København er stagneret, er også situationen for det såkaldte projektsalg af lejligheder blevet ændret. »Der er sket en markant opbremsning i antallet af gennemførte handler«, siger Erik Kragh-Hansen, udviklingsdirektør i ejendomsdeveloper-firmaet Nordicom, der i år og næste år regner med at færdiggøre 470 boliger. Salget tager længere tid Det er en udvikling, som de også kan nikke genkendende til i Kuben Byg, der i 2006/7 vil levere 450 færdige boliger. »For et år eller halvandet siden skulle vi passe på, at vores sælgere ikke blev trampet ned i døråbningen. Dengang gik det næsten for godt. Men nu er vi nede på, at projektsalget sælger "udmærket"«, siger administrerende direktør Henrik Enegaard Skaanderup. »Folk er langt mere rundt at kigge, høre og sige "hm, hm", og så kommer de måske tilbage. Hvor det måske tidligere røg i løbet af en enkelt måned, så forgår salget nu jævnt fordelt over en periode på seks måneder for et sådant projekt«, siger den administrerende direktør. Og samme melding kommer fra Sjælsø Gruppen, der regner med at levere ikke færre end 2.550 færdige projektlejligheder i 2006 og 2007, heraf langt størstedelen ejerlejligheder. Ifølge Nordicoms udviklingsdirektør er der dog mere tale om en udskydelse af de gennemførte handler. »Det, der har drevet boligmarkedet, da det boomede, var forventningen om, at hvis man købte og reserverede en projektlejlighed nu, så købte man til en billigere pris, end hvis man købte et halvt eller et helt år senere. De forventninger er ikke længere til stede, og det betyder, at vi har fået et hul i de gennemførte handler«, siger Erik Kragh-Hansen. Spekulanter er forsvundet Opbremsningen i de københavnske boligprisers himmelflugt har blandt andet også bevirket, at stort set alle de mindre spekulanter blandt køberne af projektlejlighederne nu er forsvundet. Ifølge direktør i Sjælsø Gruppen, Flemming Jensen, blev et sted mellem 15 og 20 procent af lejlighederne før opkøbt af spekulanter, som ikke havde til hensigt at flytte ind i lejlighederne, men udelukkende købte i forventningen om at kunne sælge med fortjeneste senere »Dem, der har købt projekter i 2004 og 2005, som bliver færdige inden for de næste 6-9 måneder, enten har eller er i øjeblikket ude at sælge for at tage gevinsten hjem«, siger direktøren. Priserne går ikke ned Ingen af de tre selskaber mener dog, at der bliver behov for at sætte prisen på lejlighederne ned for at sælge dem fremover, selv om købelysten blandt københavnerne indtil videre er markant dæmpet. »Der er ikke tegn på, at priserne er på vej ned. Men der er måske en marginal af nogle ekstremt dyre boliger i København, hvor du har fødderne helt ude i vandet, bor på syvende-ottende etage og betaler 50.000 kroner per kvadratmeter, som måske kan blive sat lidt ned i pris. Men på en god gedigen lejlighed i et projektsalg i eksempelvis Ørestaden eller på Sluseholmen tror jeg ikke, at priserne vil falde«, siger Henrik Enegaard Skaanderup fra Kuben Byg. Til gengæld har den faldende interesse for hurtige køb af projektbyggeri ifølge direktøren bragt mange af de mindre bolig-developere i alvorlige vanskeligheder. »En del af dem er ude og bygge med lånte penge og uden egenkapital. Og selv om de gjort det fantastisk de seneste to år, så vil de vil nu få alvorlige problemer, hvis de skal præstere et præsalg på 50 eller 75 procent af et projekt for overhovedet at få lov til at gå i gang med byggeriet af deres bankforbindelse eller andre långivere«, siger direktøren, der oplevere, at flere af de små aktører på markedet nu forsøger at sælge deres projekter til de større aktører. Det rekordstore antal færdigbyggede projekter vil ifølge cheføkonom i BRFKredit, Ulrikke Ekelund, sandsynligvis ikke komme til at påvirke det københavnske boligmarked i nævneværdig grad, selv om der i forvejen er et rekordstort antal boliger til salg i hovedstaden. »Hvis man holder projektsalgene - de nye boliger - for sig, så kan det godt være, at det kan have en indflydelse på prisfastsættelsen af dem generelt. Men jeg tror ikke, at det kommer til at få effekt på priserne for de ældre, brugte boliger i København«, siger Ulrikke Egelund. Hun påpeger dog, at det kan komme til at betyde noget, hvis mange af køberne af projektsalg kommer fra andre ejerlejligheder i byen, som så pludselig skal sælges. »Men det projektsalgene frigiver, er nok også boliger i den relativt dyre ende, så dette vil ikke frigive billige små lejligheder – desværre«.
