De afdragsfri boliglån har langt større effekt på boligpriserne, end de økonomiske eksperter hidtil har vurderet. Det viser en ny analyse fra BG Bank, som mener, at den nye lånetype i sig selv har betydet en stigning i huspriserne på 15 pct. på landsplan, siden de kom på gaden i slutningen af 2003. Særlig effekt i Storkøbenhavn I Storkøbenhavn er effekten helt oppe på 20 pct. Det betyder, at en villa på 140 kvm i Lyngby-Taarbæk nord for København ville have været en halv million kr. billigere i dag, hvis det ikke havde været for de afdragsfri lån. »Vi kan se, at der er en tendens til, at der bliver givet flere afdragsfri lån i de dyre områder. Det kan indikere, at der er en selvforstærkende tendens, og at blot det, at de afdragsfri lån findes, er med til at trække priserne op«, siger cheføkonom i BG Bank, Anne Buchardt. Da de afdragsfri boliglån kom på gaden i oktober 2003 forsikrede alle eksperter lige fra realkreditinstitutter og banker til de økonomiske vismænd ellers, at de nye lån ikke ville få nævneværdig betydning for boligpriserne. Men i dag har tonen fået en anden lyd. Økonomisk overvismand, professor Peter Birch Sørensen siger: »Set i lyset af udviklingen det sidste par år, må vi erkende, at man nok er nødt til at tillægge de afdragsfri lån en større betydning, end vi umiddelbart gjorde i starten. Jeg må også indrømme, at jeg er blevet overrasket over, hvor stor og hvor hurtig en udbredelse, de nye lån har fået«. Spiraleffekt Og stærkt er det gået. Efter blot to år på markedet viser de seneste tal fra Realkreditrådet, at der ved udgangen af 2005 ikke blev betalt afdrag på 32 pct. af den samlede udlånsmasse til ejerboliger og fritidshuse. Dette svarer til 320 mia. kr. ud af en samlet udlånsmasse på 1.004 mia. kr. Heller ikke Peter Birch Sørensen vil afvise, at der er tale om en selvforstærkende spiraleffekt. »Det er ikke usandsynligt. For nogle kan det være den eneste måde at få råd til at klare at sidde i et nyt hus«. BG Bank har beregnet, at priserne kan stige med yderligere 25 pct. fra det nuværende niveau, hvis samtlige husejere går over til afdragsfri lån, og hvis hele besparelsen bliver væltet over i huspriserne. For huset i Lyngby betyder det en stigning på en lille million kroner. Indbygget sikkerhedsventil Så galt går det dog ikke, mener Anne Buchardt. »Det ville betyde, at alle folk var lige glade med, om de sparer op i deres bolig eller f.eks. bruger besparelsen til at afdrage på anden dyr gæld. Der tror jeg ikke, vi når til. Desuden er der en indbygget sikkerhedsventil, nemlig at folk skal kreditgodkendes. Det giver en sikring for, hvor langt det kan køre«, siger hun. Lige nu er der da heller ikke noget, der tyder på, at interessen for afdragsfri lån er voldsomt accelererende. Ifølge cheføkonom i Realkredit Danmark, Sune Worm Mortensen, er omkring 36 pct. af de lån, som selskabet har udstedt i år, uden afdrag. Interessen flader ud »I starten var der en stor ketchup-effekt, som bredte sig fra københavnsområdet via de større byer til hele landet. Siden har vi set, at interessen er fladet mere ud, så de afdragsfri lån nu udgør omkring en tredjedel af de nye lån«, siger Sune Worm Mortensen. BG Banks analyse er en del af et større modelarbejde, der skal gøre det lettere at forklare og forudse prisudviklingen på boligmarkedet. Og her er konklusionen, at de positive faktorer vurderes at veje tungest i år. »Tempoet bliver dog formentlig et andet, end vi har set gennem de seneste år med de største stigninger øst for Storebælt og i Århus - også selv om huspriserne ser mere anstrengte ud i disse områder«, siger Anne Buchardt.