Trods den uafbrudte stigning i huspriserne siden slutningen af 1993 er der ikke noget, som tyder på, at det danske boligmarkedet er inde i en prisboble, som hvert øjeblik kan briste og få priserne til at falde dramatisk. Så sent som i fredags meldte ejendomsmæglerkæden home om nye voldsomme prisstigninger i landets største byer i årets første tre måneder. Men alligevel er der ingen grund til panik, vurderer økonomerne. »Selvfølgelig skal man aldrig sige aldrig. Men i øjeblikket er det ikke noget, som indikerer, at der skulle være en boble på boligmarkedet«, siger chefanalytiker i Danske Bank, Steen Bocian. Gode grunde til boligpriser Den samme melding kommer fra cheføkonom i Nykredit, John Madsen. Han mener, at der er flere gode grunde til, at priserne ligger, som de gør. »Kombinationen af rentefald, lavere ledighed, de nye lånetilbud og manglen på byggegrunde giver en rimelig god forklaring på udviklingen i huspriserne«, siger John Madsen. Vender man blikket mod resten af Europa, ser man da også, at Danmark ligger faktisk i midterfeltet, når det gælder de stigende huspriser. I lande som Frankrig, Spanien, England og Irland er huspriserne de seneste to år steget med mellem 10 og 15 pct. om året, mens Danmark ligger i bunden af de lande, hvor prisstigningerne har været mellem 5 og 8 pct. Over Danmark ligger Belgien, Sverige, Finland, Portugal og Italien. »Der er altså ikke noget, som tyder på, at Danmark ligger i det mest kritiske felt«, siger John Madsen. Boligbyrde er den samme Selv om prisstigningerne kan virke dramatiske, er det generelt ikke blevet dyrere at sidde i et nykøbt hus som førstegangskøber de sidste fem år. »Førstegangskøberen skal ganske vist finansiere et større beløb. Men til gengæld er det blevet billigere at finansiere beløbet i takt med, at renterne er faldet, og samtidig trækker også indkomstfremgangen boligbyrden ned«, siger John Madsen. Faktisk betalte en førstegangskøber i 2001 i gennemsnit en større procent af sin indkomst til boligudgifter end en førstegangskøber i 2004. Den største trussel mod de nuværende huspriser vil være, hvis renten igen begynder at stige voldsomt, eller et økonomisk tilbageslag med et markant dyk i ledigheden. Men der skal være tale om en rentestigning af de mere betydelige, mener Steen Bocian, Danske Bank. »Hvis renten f.eks. stiger med to procentpoint, vil det betyde en stigning i ydelsen på 6.600 kr. om året for et lån på en million kroner. Men det er ikke mere end halvdelen af den skattelettelse, vi fik med den såkaldte forårspakke sidste år. Så det er vigtigt, at man har proportionerne med«, siger Steen Bocian. Rentestigning kan smadre boligmarkedet Han henviser til, at sidst huspriserne dykkede i perioden fra 1986 til 1993, var det som følge af en kombination af stigende renter, kartoffelkur og skattereform, som kostede husejerne omkring 40.000 kr. »Hvis vi skal tale om et egentligt 'crash' på boligmarkedet, så skal renten stige meget voldsomt. Så skal stigningen være over to procentpoint. Måske tre-fire stykker«, siger Steen Bocian. De stigende huspriser skyldes også, at nybyggeriet slet ikke kan følge med efterspørgslen på boliger. Normalt vil huspriserne udligne sig, hvis prisen på et brugt hus overstiger prisen på at bygge et nyt, som det i dag er tilfældet i store dele af landet. »Men i øjeblikket udgør nybyggeriet kun 0,6 pct. af den samlede boligmasse om året, så det fylder ikke meget. Derfor er det danske boligmarked i dag alene bestemt af udbuddet og efterspørgslen«, siger Steen Bocian. Det er især i og omkring de store byer, at det stort set er umuligt at opdrive en byggegrund. Derfor vil vi også se et mere og mere skævt boligmarked, mener John Madsen. »Der, hvor prisstigningerne er størst, er der allerede i dag bygget på hver kvadratmeter. Så vi skal nok vænne os til, at der vil være en betydelig forskel i prisdannelsen«. Og man kan godt begynde at vænne sig allerede. Ifølge en statistik, som EDC Mæglerne laver, kan det såkaldte danmarkshus - et typisk parcelhus på 135 m2 bygget i 1985 - fås for 660.000 kr. i Højer Kommune, mens det koster over 2,8 mio. kr. i Søllerød.