Boligmarkedet står ved en skillelinje. Siden 1994 har køberne stået i kø for at få lov til at købe de relativt få huse, der var til salg. Det har været sælgers marked, og det har været med til at drive huspriserne mod nye højder år efter år. Men det er ved at være slut. For første gang i otte år er der flere husejere, der overvejer at sælge, end der er familier med købsplaner. Det viser en endnu ikke offentliggjort analyse fra Institut for Konjunktur- Analyse (IFKA), der har undersøgt udviklingen i udbud og efterspørgsel på boligmarkedet fire gange om året siden midten af 1990'erne. »Den nuværende situation på markedet for enfamiliehuse er både opsigtsvækkende og urovækkende«, siger direktør Jørn Thulstrup, IFKA. Forudser prisfald Han forudser betydelige prisfald i de områder, som ligger uden for de økonomiske vækstcentre. Det kan få fatale konsekvenser for en række boligejere. »Et prisfald risikerer at stavnsbinde de husejere, der enten har bundet en stor del af deres opsparing i boligen, eller som har taget del i konverteringsbølgen og finansieret et øget privatforbrug ved at belåne huset«, siger Jørn Thulstrup. Udviklingen kan da også allerede aflæses direkte på priserne. I takt med, at antallet af købere støt og roligt har nærmet sig antallet af sælgere, er stigningen i huspriserne taget tilsvarende af. Mens huspriserne steg med omkring 10 pct. om året i gennemsnit i den sidste halvdel af 1990'erne, er den årlige prisstigningstakt nu nede på kun godt 3 pct. eller kun en smule mere end den generelle prisudvikling. Især ældre vil sælge Jørn Thulstrup tvivler imidlertid på, at det stopper her. Hans undersøgelser viser ikke overraskende, at det især er de ældre boligejere, der gerne vil sælge, mens den yngre del af befolkningen gerne vil købe. »Tager man Danmarks Statistiks befolkningsprognose, kan man se, at der om ti år vil være langt flere personer i den aldersgruppe, der vil sælge, og langt færre af dem, der vil købe. Det vil formentlig lægge en kraftig dæmper på prisudviklingen på boligmarkedet, som vil gå fra at være sælgers marked til at være købers marked«, siger Jørn Thulstrup. Cheføkonom i BRFkredit, Jens Chr. Nielsen, er enig med Jørn Thulstrup i retningen på huspriserne. »Det er også vores indtryk, at udbud og efterspørgsel har nærmet sig hinanden, og at det vil smitte af på priserne. I områder med høj aktivitet som hovedstadsområdet, Århus og trekantsområdet mellem Vejle, Fredericia og Kolding vil man nok fortsat se prisstigninger på højde med den årlige inflation. Men i en række andre områder må man nok forvente stigninger under den almindelige prisudvikling eller deciderede prisfald«, siger Jens Chr. Nielsen, der kun ønsker at se et par år ud i fremtiden. Han er dog knapt så pessimistisk som Jørn Thulstrup, når det gælder den demografiske udvikling. »Det kan godt være, at mange ældre gerne vil sælge. Men som boligmarkedet ser ud i øjeblikket, har de ingen steder at flytte hen. Så det er ikke sikkert, at husene rent faktisk kommer til salg«, siger Jens Chr. Nielsen.