Siden Realkredit Danmark i 1997 introducerede sit FlexLån, er det gået stærkt med udbredelsen af de såkaldte rentetilpasningslån. I årets første halvdel blev 42 ud af hver 100 udlånskroner til private boliger ydet som et rentetilpasningslån, mens andelen dalede til 24 kr. i tredje kvartal i år. Tal fra Nationalbanken og Nykredit antyder, at hver fjerde udlånskrone til private boliger og fritidshuse i dag er ydet som lån med en variabel rente. Den kraftige efterspørgsel efter rentetilpasningslån har betydet, at Nationalbanken flere gange har hævet en advarende pegefinger. Budskabet har været, at »der er en risiko knyttet til denne låneform, hvis den blot opfattes som billigere end fastforrentede lån og kombineres med et stramt budget«. Gentagne gange har Nationalbanken også gjort det klart, at banken ikke ville holde hånden under danskernes økonomi, når det drejer sig om renteforhøjelser. Lille risiko Risikoen for, at det går galt med danskernes boligøkonomi, er dog ikke overvældende stor, lyder vurderingen fra regeringens seneste Økonomiske Redegørelse. Regeringens embedsmænd har på baggrund af materiale fra Nykredit blandt andet regnet på, hvad en rentestigning på 1 procent betyder for de private husholdninger. Og set fra oven har det ikke den store effekt. Husstande med rentetilpasningslån skal slippe 1,1 mia. kr. mere i netto renteudgifter, mens de danske husstande samlet set får en halv mia. kr. mere ud af en rentestigning. Årsagen er ganske enkelt, at vi har et større indestående i pengeinstitutterne, end vi har lånt af de samme. Selv om boligejeren med variable lån bliver ramt på pengepungen, er problemet ifølge redegørelsen til at overskue. Rentetilpasningslån er nemlig ikke ligeligt fordelt på indkomstgrupperne. »Fordelingen af rentetilpasningslåntagning på indkomster i husholdningerne peger i retning af, at risikoen for flere tvangsauktioner - som følge af at husholdningerne ikke har råd til stigende udgifter til boligen ved rentestigninger - ikke er markant, idet det i højere grad er husstande med høje indkomster, der påtager sig en højere risiko ved rentetilpasningslån«, noterer redegørelsen sig. Nykredits forklaring på den sociale slagside i udbredelsen af rentetilpasningslån er, at fordelingen stemmer godt overens med selskabets rådgivning. »Fordelingen bekræfter vores kreditpolitik og rådgivning. Man skal ikke tage et rentetilpasningslån for at få råd til en bolig, men fordi man har luft i økonomien«, fastslår kommunikationskonsulent Kasper Skaanning. Et andet element er, at risikoen for flere tvangsauktioner for boligejere med rentetilpasningslån afhænger af restgælden i boligerne. Og her ser det nogenlunde ud, selv om ikke alle faresignalerne er afblæst. Husejere med rentetilpasningslån har nemlig gennemsnitligt en lavere restgæld end husejere med et fastforrentet lån. Det kritiske element er dog stadig, at 40 procent af boligejerne med et rentetilpasningslån har belånt boligen med mellem 60 og 79 procent af værdien. I tilfælde af en kraftig rentestigning risikerer en stor del af disse boligejere at blive teknisk insolvente: Gælden i boligen vil overstige handelsværdien. Ved et fastforrentet lån, falder restgælden nemlig automatisk efter en rentestigning. Rentestigningen betyder, at kursen på lånets bagvedliggende obligationer falder, hvilket igen gør, at boligejeren kan købe obligationerne tilbage til en lavere kurs, end han fik ved optagelsen af lånet. Dermed virker et fastforrentet lån som et effektivt værn mod faldende huspriser. Ved et rentetilpasningslån er der intet værn mod rentestigninger. En ny køber skal blot betale en højere rente, hvilket han sjældent vil være indstillet på, uden at sælger går ned i pris.