Et lille halvt år før tusinder af boligejere med flexlån skal have refinansieret deres boliglån, råber BG Bank nu vagt i gevær. Det skyldes, at renteforhøjelser efter bankens vurdering for alvor er rykket tættere på. »Stadig flere signaler tyder på, at Den Europæiske Centralbank vil hæve renten tidligere end forventet. Interessen samler sig i stigende grad om centralbankens møde 2. december. Det vil sige, at der er lagt op til et rentehop - også i Danmark - umiddelbart før mange boligejere med flexlån skal refinansiere deres lån i december«, siger cheføkonom i BG Bank Anne Buchardt. Udsigten til stigende renter betyder ifølge Anne Buchardt, at den nuværende balance mellem flexlån og fastforrentede lån begynder at ændre sig. Højere flexydelse »Det er ikke sådan, at vi nu buldrer ud og siger, at folk skal vælge den ene type lån frem for den anden. Det er stadig et individuelt spørgsmål. Men det betyder, at der er en risiko, som boligejerne bør forholde sig til«, siger hun. Højere renter medfører, at den månedlige ydelse stiger, når flexlånene skal refinansieres til december. Det problem har folk med fastforrentede lån ikke. Deres ydelse ligger fast. BG Bank har beregnet, hvor meget en stigende rente vil betyde for folk, der enten har optaget eller overvejer at optage flexlån sammenlignet med et 30-årigt fastforrentet lån. Beregningerne viser, at renten på flexlånet skal stige med mere end 2,0 procentpoint, før det bliver dyrere at sidde med flexlånet. Tager man udgangspunkt i et lån på 920.000 kr., vil den månedlige ydelse efter skat på flexlånet stige fra de nuværende 3.420 kr. til 3.984 kr., hvis renten stiger med 2,0 pct. Det vil imidlertid fortsat være små 260 kr. mindre end de 4.243 kr., man i dag betaler for det fastforrentede lån. Men ydelsen er ikke det eneste, der skal tages i betragtning, understreger Anne Buchardt. »Alt andet lige kan man sige, at en rentestigning vil være en fordel for boligejere med fastforrentede lån. Det betyder nemlig, at deres restgæld i huset falder«, siger hun. Restgælden falder Når restgælden falder, skyldes det, at kursen på de bagvedliggende obligationer på det fastforrentede lån falder, når renten stiger. Det er ikke tilfældet, når det gælder flexlån. BG Banks beregninger viser således, at restgælden på det fastforrentede lån i eksemplet falder med næsten 173.000 kr. fra 939.000 til godt 766.000 kr. hvis renten stiger med 2,0 pct. Anne Buchardt understreger dog, at den lavere restgæld først bliver en fordel i det øjeblik, at lånet indfries enten ved salg eller ved en låneomlægning. »I det sidste tilfælde må man påregne en højere ydelse, til renten falder igen. Det vil sige, at man skal lægge lånene om to gange, før man kan indkassere gevinsten«. Det svære valg Ifølge Anne Buchardt er der altså ikke nogen enkel konklusion. »Konklusionen må være, at hvis familien ønsker den lavest mulige månedlige boligydelse her og nu, er det formentlig en fordel at vælge et flexlån. Flexlån har også den fordel, at afdragene er betydeligt større end ved fastforrentede lån. Men hvis man prioriterer muligheden for at opnå reduktion af restgælden i en periode med rentestigninger, så er det fastforrentede lån attraktivt. Hertil kommer den sikkerhed, det giver at kende sine fremtidige boligudgifter«, siger hun. Størrelse af den - eventuelt - kommende rentestigning tør Anne Buchardt ikke spå præcist om. »Vores bedste bud er, at vi står over for en længere periode med rentestigninger fra det aktuelle lave niveau - i størrelsesorden 0,5 procent inden for det næste halve år. Det taler overordnet for at vælge det fastforrentede lån på bekostning af flexlånet. Men der vil altid være stor usikkerhed om rentens udvikling. Derfor vil det altid være en række individuelle forhold, der i sidste ende bør afgøre, hvilken låneform man vælger«.