Når selvangivelsen næste forår dumper ind ad brevsprækken hos boligejerne, vil langt de fleste opleve, at deres huse, lejligheder og sommerhuse er steget kraftigt i vurdering. Det vurderer kontorchef Jens Perch Nielsen fra Told- og Skattestyrelsen, kort tid inden skattefolk over hele landet - pr. 1. oktober - går i gang med at vurdere samtlige beboelsesejendomme i landet. Lige nu halter den seneste ejendomsvurdering fra 2003 ca. 25 procent efter de reelle handelspriser på parcelhuse, set som et gennemsnit over hele landet. Men Jens Perch Nielsen anslår, at det er vurderingerne i hovedstadsområdet, der halter efter markedsudviklingen. »Ingen tvivl om, at både ejendomsværdier og grundværdier vil stige overalt i landet, men især i de dyre byområder i hovedstadsområdet og på sommerhuse. Nogle steder i hovedstadsområdet vil grundpriserne være steget med 30-40, måske helt op til 50 procent siden vurderingen i 2003. De prisstigninger vil spejle sig i den nye vurdering, og ikke mindst på grundværdierne«, siger Jens Perch Nielsen. Når det især er grundværdierne, der stiger i den næste vurdering, skyldes det netop, at prisen på ejerboliger især afhænger af beliggenheden. »Der er en overefterspørgsel efter de boliger med god beliggenhed. Man kan sige, at et kosteskab i København er meget mere værd end andre steder i landet udelukkende på grund af beliggenheden, så det er beliggenhedsværdierne, der skal stige mest«, siger Jens Perch Nielsen. Beliggenhed vigtig Hos BRF Kredit mener cheføkonom Jens Christian Nielsen, at det er ganske naturligt, at det er beliggenhedsværdierne, der bliver opskrevet i den kommende ejendomsvurdering. »En meget stor del af prisstigningerne i hovedstadsområdet og andre byområder afspejler, at grundene bliver mere værd«, siger han. Skattestoppet betyder, at ejendomsværdiskatten ligger fast, uanset at ejendomsvurderingen stiger kraftigt. Derimod kan selve ejendomsskatten, eller grundskylden, som den også kaldes, stige år efter år - enten fordi kommunen hæver grundskyldspromillen, eller fordi grundene simpelthen stiger i værdi. »Mange grunde i hovedstadsområdet for almindelige boligejere i Københavns omegn vil nok stige med mellem 300.000 og 500.000 kr. i vurdering. Men i de dyre områder som Frederiksberg og Gentofte bliver stigningen på 700.000 til 800.000 kr.«, siger Jens Christian Nielsen. Kan sove utrygt For en gennemsnitlig boligejer på Frederiksberg betyder stigningen i grundværdien umiddelbart en samlet ejendomsskat på mellem 19.000 og 22.000 kr. Det hele bliver dog ikke opkrævet i et enkelt år, men fordeles ud over flere år. Ejendomsskatten kan således maksimalt stige med syv procent i et enkelt år - den konkrete årlige regulering udregnes teknisk som det kommunale udskrivningsgrundlag plus tre procent. De senere år har reguleringen ligget på fem til syv procent om året. »Det betyder så, at der kommer en ekstraregning dryppende hvert eneste år de næste de næste 5-10 år, alene på grund af prisudviklingen siden 2003. Så boligejerne på Frederiksberg og andre steder i hovedstadsområdet kan sove ganske utrygt«, siger Jens Christian Nielsen. Også boligejere i byområder som Århus og i trekantområdet Vejle, Kolding og Fredericia kan se frem til store hop i vurderingen. I Århus-området ligger priserne for tiden ca. 42 procent over vurderingen. Dobbelt så dyre For sommerhuse halter vurderingen endnu mere efter. I gennemsnit er et sommerhus 55 procent mere værd end det, der står på skattebilletten - enkelte steder er sommerhuse næsten dobbelt så dyre som i vurderingen. Det gælder f.eks. i Kerteminde Kommune, hvor et sommerhus i gennemsnit er vurderet til 740.000 kr., men for tiden handles til 1,5 mio. kr. i gennemsnit. Ganske få steder er der i øjeblikket tale om faldende ejendomspriser. Det gælder f.eks. i den sønderjyske kommune Løgumkloster, hvor priserne er faldet med 12 procent på et halvt år.