Ordningen med tilstandsrapporter virker ikke i praksis for ejerlejligheder. Det mærker Nikolai Carlsen og Mette Henriksen de kostbare konsekvenser af. Indflytterfesten har lange udsigter for Nikolai Carlsen og Mette Henriksen. Deres gamle herskabslejlighed på Vesterbro i København blev i annoncen beskrevet som et 'håndværkertilbud'. Alligevel mente Nikolai Carlsen ikke, at de havde brug for at få fagfolk til at gennemgå lejligheden. »Jeg kunne ikke forestille mig, at der kunne være mere galt, end det jeg kunne se. Men det har jeg fortrudt siden«, siger han i dag. For han blev overrasket over omfanget af skaderne, der hurtigt dukkede frem. En bærende bjælke under et af badeværelserne var rådnet fuldstændigt af vand fra brusekabinen. Den rådne bjælke har desuden undermineret en af de bærende mure, der nu skal laves om. En tilstandsrapport og en ejerskifteforsikring kunne have reddet parret fra den ekstraregning, som nu hænger over hovederne på dem. Skaderne er vurderet til 100.000 kroner, men Nikolai Carlsen håber, at de selv kan ordne det for 25.000 kroner. DYR REDNING Når en bygningssagkyndig laver en tilstandsrapport for en lejlighed, skal han undersøge alle de bygninger, der hører under ejerforeningen. Lige fra cykelskuret til nedløbsrøret. Prisen for sådan en omgang bliver nemt 20.000 kroner. Det har de færreste råd til, og derfor bliver rapporterne heller aldrig lavet for lejligheder, oplyser Bjarne Pedersen, Sekretariatet for Huseftersyn. Den høje pris skyldes, at ejerlejlighederne blev glemt, da loven om tilstandsrapporter blev lavet. Ordningen for huseftersyn er strikket sammen til almindelige huse, forklarer arkitekt Søren Schächter fra By- og Boligministeriet. Det betyder, at den bygnings-sagkyndige både skal kravle rundt mellem tagspærene på loftet, tjekke for fugt i kælderen og i det hele taget undersøge hele bygningen og alle fællesarealer, ligesom for et hus, for at lave en rapport. Det tager lang tid, og det koster. Ifølge Søren Schächter har sælgerne kun én mulighed: »Du kan selvfølgelig altid prøve at forhandle med den sagkyndige om prisen. Det er simpelthen op til ham, hvad der er rimeligt i det pågældende tilfælde«, forklarer Søren Schächter. Han indrømmer dog, at prisen under alle omstændigheder er afskrækkende. En tilsvarende rapport for et hus koster typisk 6.000 kr. eller omkring en tredjedel af den anbefalede pris for en lejlighed. Uden tilstandsrapport er sælgerne ansvarlige for fejl og mangler i deres gamle lejlighed, tyve år efter at de har solgt den. I hvert fald på papiret. KØBERNES PROBLEM I virkeligheden er det køberne, der har et problem. Uden tilstandsrapporten kan de ikke få den ejerskifteforsikring, der har fungeret som sikkerhedsnet under nye boligejere siden 1995. Køberens eneste mulighed for at få erstatning, hvis der er noget galt, er derfor at slæbe sælgeren i retten. Men det er hverken let eller billigt, hvilket Nikolai Carlsen også fandt ud af. Han havde spurgt ejendoms-mægleren til råds om alle de ansvars-fraskrivelser, som sælgerne havde indføjet i kontrakten. »Han gav det klokkeklare svar, at sælgerne selvfølgelig stadig hæftede for skjulte fejl«, beretter Nikolai Carlsen. Hvad mægleren glemte at fortælle dem, var, at reparationen skulle koste tæt på ti procent af købsprisen, førend de kunne anlægge en retssag. Da lejligheden kostede to millioner kroner, vil det sige, at skaden skal koste 200.000 kroner at reparere, før de kan få den erstattet. Da parret henvendte sig til en advokat, fik de at vide, at de endda skulle bevise, at sælgerne kendte eller burde have kendt til skaderne. RØR INTET Selvom de havde haft en bygningssagkyndig til at gennemgå lejligheden, er det ikke en gang sandsynligt, at han havde fundet nogen fejl. Ifølge loven må den sagkyndige nemlig ikke være alt for grundig. Heller ikke selv om prisen for at få besøg af ham løber op i 20.000 kr. Faktisk må han slet ikke røre ved noget. »Politikerne er blevet enige om den lidt åndssvage visuelle gennemgang, hvor han hverken må flytte billeder eller papkasser«, siger Søren Schächter. Da Nikolai Carlsen og Mette Henriksen var oppe for at se lejligheden, var pulterkammeret fyldt med stole. Men dengang tænkte de ikke videre over det. Efter at de var flyttet ind, og kammeret var blevet tømt, lagde de mærke til, at der var et lille hul i gulvet. Da Nikolai Carlsen undersøgte det nærmere, opdagede han den rådne bjælke under brædderne. Selv om den bygnings-sagkyndige heller ikke havde bemærket hullet i gulvet, ville det for Nikolai Carlsen og Mette Henriksen alligevel have været en fordel at have haft en tilstandsrapport. Den kan nemlig - om ikke andet - bruges som grundlag for en ejerskifteforsikring. TVUNGEN RAPPORT Der er ingen tvivl om, at der er brug for ændringer i loven om tilstandsrapporter, så lejligheder også bliver omfattet. Men ingen kan blive enige om, hvad der skal til. Man kunne simpelthen tvinge sælgeren til at få rapporten lavet og så lade ejerforeningen betale, foreslår ejendomsmægler Lene Dahl Jacobsen fra advokatkæden Ret & Råd. I Folketinget har politikere fra alle partier dog indtil nu syntes, at ordningen skal være frivillig. En anden mulighed er at forlænge rapporternes holdbarhed. Hidtil har en tilstandsrapport været gyldig i seks måneder, men mæglerne mener, at den periode sagtens kunne forlænges til tre år. Den idé er forsikringsselskaberne dog slet ikke med på. Reparationerne skal nemlig betales af deres kasse. Søren Schächter fra By- og Boligministeriet mener heller ikke, at perioden kan forlænges: »Hvis der sker en alvorlig skade, så kan den nå at udvikle sig temmelig meget i løbet af bare ni måneder. Derfor vil det være farligt at lade rapporten gælde så længe«, forklarer han. BILLIG ELLER DISCOUNT »Den dag, der er efterspørgsel, skal vi nok tegne forsikringen«, lover Jørn Larsen, underdirektør i Codan. Han vil endda sælge en forsikring, som kun dækker skaderne inden for døren. Sådan en forsikring ville kun kræve en halv tilstandsrapport for selve lejligheden. »Discountmodel«, siger jurist i Forbrugerrådet Mette Frøland. »Der er en risiko for, at begrebet tilstands-rapporter så bliver udvandet«, mener hun. De virkeligt dyre reparationer i en etageejendom vil sjældent være inden for den enkelte lejligheds vægge, forklarer Mette Frøland. De vil derimod typisk være i fundamentet eller taget. Diskussionen om de omstridte tilstandsrapporter fortsætter. I sidste ende er det politikerne, som må finde en løsning. Imens ligner Nikolai Carlsens og Mette Henriksens lejlighed stadig en byggeplads. For parret er det mest frustrerende, at de ikke kan komme i gang med reparationerne, så længe sagen er i gang. »Det er enormt belastende. Man skal jo gå og se på det her rod hver dag«, siger Nikolai Carlsen. Tjekliste til købere