Aldrig er danske huspriser faldet så brat, som efter finanskrisen for alvor brød ud i 2008. Alligevel er det først nu, de er ved at komme ned i et leje, som er gennemsnitligt i et historisk perspektiv. Det viser en analyse fra Nykredit over, hvor stor del af nettoindkomsten danskerne skal bruge ved køb af et hus på 144 kvadratmeter med fastforrentet lån i det første år efter købet. »Priserne er nu kommet ned i et godt niveau. Der er ikke grund til at påstå, at de for eksempel skal 20 procent længere ned«, siger boligøkonom Morten Skak fra Syddansk Universitet. Kan meget vel fortsætte nedad
Et anden vigtig parameter er, hvad det koster at bygge et hus. Også her er priserne kommet til et afbalanceret leje, påpeger han. »De priser, der handles til i periferien af byerne, er nu nede i niveau med, hvad huse koster at bygge. Hvis de falder yderligere, er der ingen, der bygger huse«, siger Morten Skak.
LÆS OGSÅDet er stadig svært at sælge huset Det betyder dog ikke, at priserne nu kan forventes at stoppe deres fald. »Forbrugernes lave forventninger er i høj grad skyld i, at boligmarkedet fortsat er svagt. Antallet af solgte huse er ustyrlig lavt, og priserne er fortsat for nedadgående, fordi folk forventer, at priserne går ned – ikke fordi de behøver det. Priserne kan meget vel fortsætte nedad det næste år af den grund«, siger Morten Skak. En undersøgelse fra Boligøkonomisk Videnscenter viste for nylig, at danskerne fortsat forventer fald i boligpriserne. Som grafikken her på siden viser, er andelen af nettoindkomsten, der skal bruges ved køb af huset, nu nede på 17,5 procent. Det er stort set på niveau med det historiske gennemsnit siden 1980.

Ligesom Morten Skak forventer Nykredit, at kurven vil fortsætte ned under den stiplede linje i den kommende tid. En af årsagerne er, at mange skylder meget i deres boliger. »I historisk sammenhæng er husholdningernes gæld fortsat høj, og det får logisk nok mange til at holde på pengene. Samtidig er der fortsat risiko for, at arbejdsløsheden stiger igen, hvilket vil få priserne til at falde yderligere«, siger senioranalytiker Jens L. Pedersen fra Nykredit. LÆS OGSÅStol på boligejernes fornuft Han forudser dog, at huspriserne langt fra skal så langt ned som i midten af 1990’erne, hvor boligudgiften udgjorde 10 procent af familiens nettoindkomst. »Siden dengang har man indført rentetilpasningslån (også kaldet flekslån, red.) og afdragsfrihed, og det har sandsynligvis været med til at sætte niveauet for boligpriserne et niveau op, fordi folk i perioder kan have en lavere boligydelse. Det taler for, at vi ikke kommer helt så langt ned igen«, siger Jens L. Pedersen. Fremtidstro vil afgøre opsving Analytikeren hæfter sig ved, at den langvarige stigning fra midten af 1990’erne blev sat i gang af et indgreb, der ophævede datidens krav om, at 40 procent af lånet skulle bestå af såkaldt serielån, hvor man betaler store afdrag i starten. Et tilsvarende indgreb er der ikke udsigt til nu. Omslag i priserne kommer først, når danskerne begynder at se lysere på fremtiden, vurderer Morten Skak: »Vi ser det samme med privatforbruget. Selv om folk har fået flere penge mellem hænderne, bruger de dem først, når de er trygge ved økonomien«.