Aldrig før har det været så billigt at binde sin rente i 30 år, og det har allerede nu fået flere realkreditinstitutter til at annoncere, at vi kan stå foran endnu en konverteringsbølge, hvor tusindvis af danske boligejere vil skifte deres eksisterende boliglån ud med det nye 2-procentlån.
Men selvom 2-procentslånet er et godt tilbud, betyder det ikke, at alle boligejere skal suse ned i banken eller realkreditinstituttet for at lægge deres boliglån om.
Sammen med boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, sætter vi med udgangspunkt i tre konkrete cases fokus på, hvilke overvejelser man bør gøre sig for at finde frem til det rigtige boliglån.
Førstegangskøberen
Jens og Camilla er sidst i tyverne. Eksamenspapirerne er i hus, drømmejobbet på plads, og nu er de klar til at etablere sig i egen bolig. De har forelsket sig i en lejlighed til 2,5 millioner kroner, hvoraf de skal låne 2 millioner kroner i realkreditinstituttet.
Først og fremmest skal Jens og Camilla tage stilling til, om de ønsker at tage et lån med variabel rente eller et lån med fast rente. For at kunne træffe den rigtige beslutning, kan de med fordel stille sig selv disse tre spørgsmål: Hvor længe regner de med at bliver boende i boligen, hvor stor en risiko ønsker de at løbe, og hvor økonomisk robuste er de.
Hvis de har en kort tidshorisont på 3-5 år, taler det for en variabel rente, for eksempel i form af et F3- eller F5-lån, som sikrer familien mod rentestigninger i hele ejertiden. Det giver en lav månedlig ydelse og en lav restgæld, da kurstabet er lille.
Om de vælger variabel eller fast rente afhænger også i høj grad af, hvilken risiko de er villige i at løbe. Det variabelt forrentede lån er lidt billigere end et fastforrentet, men det sikrer ikke familien mod rentestigninger og dermed en højere månedlig ydelse, såfremt de bliver boende i lejligheden i længere tid end planlagt.
Samtidig bør Jens og Camilla også forholde sig til, hvor meget 'luft de har i økonomien'. Her er det kort sagt de boligejere, som har mindst råd til det, der i størst omfang bør vælge det fastforrentede lån. Har familien en smal økonomi, bør det tale for at vælge et sikkert boliglån. Har familien stort råderum kan det variabelt forrentede lån komme på tale.
Børnefamilien
Rikke og Lars bor sammen med deres to børn Frida og Frederik i et hus til 3,75 millioner kroner. De har i forvejen et lån med en fast rente på 3,5 procent, men er fristet af at konvertere til det nye 2-procentslån.
Rikke og Lars købte huset den 1. marts 2011 til 3.750.000 kr. De optog et realkreditlån på 3 millioner kroner. De solgte på samme tid en lejlighed, som de havde tjent godt på, og de valgte at finansiere realkreditlånet på 3 millioner kroner med et fastforrentet lån med en rente på 5 procent. Da kursen på det tidspunkt lå på 97,5, endte de med en gæld på 3.137.000 kroner til realkreditinstituttet. Den månedlige ydelse efter skat er på 13.860 kroner og det månedlige afdrag er på 4.050 kroner.
I januar 2012 opsagde familien deres lån for at konvertere til et fastforrentet lån med en rente på 3,5 procent til en kurs på 97, da det lån netop var kommet på gaden. Omlægningen skete d. 1. april 2012. Familien beholdt deres restløbetid på ca. 29 år. Restgælden på realkreditlånet var inden konverteringen på 3.086.000 kroner, men den voksede til 3.231.000 kroner efter konverteringen på grund af kurstab og omkostninger i forbindelse med konverteringen. Dermed voksede familiens restgæld altså med 145.000 kroner, men til gengæld blev deres månedlige ydelse mindre. Med det nye 3,5-procents-lån lander familiens månedlige ydelse på 12.810 kroner og deres månedlige afdrag på 5.390 kroner. Altså falder deres månedlige ydelse med 1.050 kroner, mens deres månedelige afdrag stiger med 1.340 kroner.
Pas på med at gå efter 2-procentslånet - renten kan blive endnu lavereI dag ligger familiens restgæld på 3.039.000 kroner - altså på et højere beløb, end det beløb familien fik i hånden, da de købte deres hus – og det på trods af, at familien har afdraget på deres lån de seneste fire år. Familien overvejer nu, om de igen skal omlægge deres lån. Denne gang til det nye fastforrentede 2-procentslån med en restløbetid på 26 år til kurs 96,5.
Vælger familien igen at konvertere, lander den nye restgæld på 3.189.000 kroner, altså 150.000 kroner mere end i dag. Deres månedlige ydelse vil efter en konvertering ligge på 12.490 kroner efter skat og deres månedlige afdrag på 7.820 kroner. Altså vil deres månedlige ydelse falde med 320 kroner og deres månedlige afdrag stige med 2430 kroner
Eksemplet viser tydeligt, at man som boligejer skal tænke sig godt om, inden man konverterer boliglån. Det er ikke gratis at foretage en konvertering. Både fordi boligejerne normalt får et kurstab, men også fordi der ryger gebyrer til bank, realkreditinstitut og stat på i forbindelse med en omlægning. Derfor skal man sørge for at få lavet en beregning, der tager højde for alle udgifter og besparelser i forbindelse med en konvertering, inden man beslutter sig.
Samtidig bør man aldrig konvertere, hvis man forventer, at renten vil falde yderligere i den kommende tid – så vil restgælden nemlig stige, og det vil derfor blive dyrt, hvis man senere ønsker at konvertere ned. Sådan som beregningen viser.
Omvendt, som beregningen også viser, betyder konverteringerne, at familien i dag betaler en månedlig ydelse, som er 1.400 kroner lavere, end da lånet blev optaget, samtidig med at de afdrager næsten 3.800 kroner mere hver måned.
Det midaldrende par
Susanne og Bjarne er midt i halvtredserne, børnene er fløjet fra reden, og parret valgte i 2010 at skifte deres fastrentelån ud med et F1-lån. Lånet er på 2,5 millioner kroner. Nu overvejer parret, om de skal gå fra variabel rente til fast rente.
Som så mange andre var Susanne og Bjarne trætte af at se, hvordan de hver måned betalte mange tusinde kroner ekstra på deres fastrentelån og besluttede sig derfor i 2010 til at omlægge lånet til et F1-lån. Det har været en god forretning. De har på de fem år, der er gået, oplevet, at boligudgifterne er faldet markant.
Parret har i dag en friværdi i deres bolig på cirka 1 million kroner og et lån på 2,5 millioner kroner med en restløbetid på 25 år. Renten ligger pt. på 0,46 procent og parret betaler afdrag, men de er begyndt at overveje, om de skal skifte deres F1-lån ud med det nye 2-procentslån med fast rente for at kende deres præcise boligydelse fremadrettet.
Den månedlige ydelse efter skat ligger pt. på 9.750 kroner. Vælger familien at konvertere til et fastforrentet lån med en rente på 2 procent stiger den månedlige ydelse til 10.510 kroner, altså med 760 kroner. Samtidig stiger restgælden til 2.599.000 kroner på grund af kurstabet ved optagelsen af det nye lån, mens det månedlige afdrag falder fra 7.870 kroner til 6.720 kroner, altså med 1.150 kroner.
Familien bør derfor overveje, hvor længe regner de med at bliver boende i boligen, hvor stor en risiko ønsker de at løbe, og hvor økonomisk robuste er de, inden de beslutter sig.
LÆS OGSÅ Økonomer forudser flere år med en lav rente
Hvis de har en kortere tidshorisont og for eksempel regner med at skifte huset ud med en mindre lejlighed, når de går på pension, taler det for en variabel rente, for eksempel i form af et F3- eller F5-lån, som sikrer familien mod rentestigninger i hele ejertiden. Det giver en lav månedlig ydelse og en lav restgæld, da kurstabet er lille.
De skal dog også forholde sig til, hvilken risiko, de ønsker at løbe. Det variabelt forrentede lån er lidt billigere end det fastforrentede lån, men det sikrer ikke familien mod rentestigninger og vil dermed give dem en højere månedlig ydelse, hvis renten stiger.
Susanne og Bjarne bør også forholde sig til, hvor meget »luft i økonomien« de har. De har en pæn friværdi i boligen, hvilket taler for, at de godt kan tåle risikoen for rentestigninger ved at beholde F1-lånet. Omvendt vil de inden for de næste ti år nå pensionsalderen, og dermed vil de sandynligvis gå ned i indtægt, hvilket taler for det fastforrentede lån, da de her vil kende deres ydelse.
Samtidig bør de forsøge at få et overblik over, hvordan de er stillet økonomisk, når de går på pension. I den forbindelse kan det være vigtigt, at familien fortsætter med at afdrage, for så at sidde billigere i det, når de går på pension.
fortsæt med at læse
