Først en advarsel.
Jeg er en meget dårlig spåmand, når det gælder boligpriser. Allerede i 1995 vurderede jeg, at boligpriserne snart ville falde. Det var dengang, et parcelhus på 130 kvadratmeter i København kostede 800.000 kr. Efterfølgende steg priserne uafbrudt 10 år i træk. I sommeren 2005 var et tilsvarende hus mere end tre gange så dyrt. Det fik mig dengang til at skrive, at vi stod over for danmarkshistoriens største prisboble på boligmarkedet. De hånlige kommentarer væltede ind. Min mailboks var ved at svømme over med beskyldninger om, at jeg var en ’mørkemand’ og ’professionel pessimist’. Ud over et par enkelte universitetsøkonomer var der nu heller ikke mange, der mente, at der var tale om en prisboble. De økonomiske vismænd og Nationalbanken vurderede, at prisudviklingen på boliger kunne forklares med lavere rente, faldende arbejdsløshed, nye lånetyper og fastfrysningen af ejendomsskatten. Umiddelbart så det ud, som om de havde ret. Priserne fortsatte deres himmelflugt frem til slutningen af 2006. Siden da er priserne raslet ned. Realkreditrådets tal for tredje kvartal 2008 viser, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris for ejerlejligheder og enfamiliehuse er faldet med henholdsvis 16 procent og 5 procent, siden priserne toppede. Prisfaldet er oven i købet taget til. Ifølge tal fra Danske Bank og Home skvattede prisen på ejerlejligheder med 4,6 procent i Region Hovedstaden i november. At priserne dykker så hurtigt, kan virke voldsomt. Men når boligpriserne først skrider, går det stærkt. Det viser erfaringen fra de to perioder siden Anden Verdenskrig, hvor de danske boligpriser er dykket markant. Første gang var i perioden 1979 til 1982, hvor de reale boligpriser (priserne fraregnet inflation) faldt med 33 procent på tre år. Anden gang var i perioden 1986 til 1993, hvor priserne røg ned med 32 procent, før de nåede bunden. Tallene stemmer overens med beregninger fra den internationale valutafond. Fonden har studeret samtlige de boligprisbobler, de industrialiserede lande har oplevet siden 1970. Analysen viser, at prisfaldet efter punkteringen af en prisboble bliver mindst 25 procent i reale priser. Derfor er der også grund til at tro, at de danske boligpriser dykker endnu mere, end de allerede har gjort. De store prisfald betyder, at friværdierne i danskernes boliger rasler ned. Ifølge en analyse fra Realkredit Danmark var de samlede friværdier 1.535 mia. kr. ved udgangen af tredje kvartal. Det er 300 mia. kr. mindre end ved udgangen af tredje kvartal 2006. Faldet i boligpriserne rammer især dem, der har købt boliger de seneste år. Omkring 50.000 boligejere vurderes i øjeblikket at være teknisk insolvente, fordi deres boliglån er større end værdien af deres bolig. Mange af dem er stavnsbundet til deres bolig, hvilket er dybt ulykkeligt. Hovedparten af boligejerne er dog stadig velpolstrede. For dem betyder prisfaldet blot, at deres bolig får en værdi, der i højere grad svarer til den reelle værdi. Set med samfundsøkonomiske briller er det godt. For det første betyder det, at førstegangskøbere får lettere ved at finde en bolig, der matcher deres indtægter. For det andet betyder det, at vi snart kan sige farvel til den ’generationsskat’, som de senere år har ramt den yngre del af befolkningen. Det var således ganske urimeligt, at den yngre generation skulle overføre enorme summer til den ældre generation på baggrund af samfundsskabte værdistigninger, der var både arbejdsfrie og skattefrie. Endelig er den store fordel ved faldende boligpriser, at borgerne de næste mange år kommer til at investere mere hensigtsmæssigt. De mange milliarder, danskerne har brugt på mursten, glaseret tegl og samtalekøkkener, har muligvis skabt arbejdspladser. Men det har ikke været investeringer i fremtiden. Boligfestens afslutning kommer til at gøre ondt på mange danskere. Men det er sundt for samfundsøkonomien, at vi nu slipper af med et af verdens mest usunde boligmarkeder.
