Du har ingen artikler på din læseliste

Hvis du ser en artikel, du gerne vil læse lidt senere, kan du klikke på dette ikon

Så bliver artiklen føjet til din læseliste, som du altid kan finde her, så du kan læse videre hvor du vil og når du vil.

Læs nu
Du har ingen artikler på din læseliste
Artiklen er føjet til din læseliste Du har ulæste artikler på din læseliste

Næste:
Næste:
Thomas Borberg
Foto: Thomas Borberg

INDSKUD. Andelsboligpriser kan være en jungle at finde rundt i. Den reelle pris på boligen er nemlig langt højere end ved første øjekast, hvis foreningen har en stor gæld. (Arkiv)

Bolig
Læs artiklen senere Gemt (klik for at fjerne) Læst

En andel i København kan være dyrere end en ejerlejlighed

I ti ud af tolv bydele findes andelsboliger, der reelt har højere kvadratmeterpris end områdets ejerboliger. Men det kan være svært at gennemskue den rigtige pris på en andelsbolig, for ’prisskiltet’ snyder, siger uafhængig rådgiver.

Bolig
Læs artiklen senere Gemt (klik for at fjerne) Læst

En 100 kvadratmeter stor andelslejlighed på Vesterbro til 250.000 kroner i indskud - det lyder billigt.

Men det kan faktisk forholde sig helt modsat.

For foreningens gæld kan være så stor, at kvadratmeterprisen på andelen er 59.000 kroner, og så er den reelle pris faktisk 5,9 millioner kroner. Og dermed 55 procent højere end gennemsnitsprisen på en kvadratmeter ejerlejlighed på Vesterbro.

Problemet er, at prisen på skiltet er forkert. Den reelle pris på en andel skal være inklusiv foreningens gæld.

Den slags meget dyre andelsboliger - dyrere end områdets ejerboliger - findes i det meste af hovedstaden. Det viser en beregning, som den uafhængige andelsboliganalytiker Tejs Volfsberg Carstensen fra firmaet Konvestor har lavet ud fra regnskaberne i en tredjedel af samtlige foreninger.

Svært at spotte de dårlige køb

Her har han fastlagt den reelle kvadratmeterpris ved at se på andels-egenkapitalen, lægge gælden til og trække likvider fra. Spændet mellem bydelenes dyre og billige andele - de findes nemlig også - er markant. Men det kan være svært for køberne at se forskel.

»Problemet er, at prisen på skiltet er forkert. Den reelle pris på en andel skal være inklusiv foreningens gæld. I virkeligheden burde der være to prisskilte - det, du selv betaler, og den del af prisen, som foreningen allerede har finansieret for dig«, siger Tejs Volfsberg Carstensen.

Han tilføjer, at man kun på den måde kan sammenligne andelsboliger på tværs og samtidig sætte dem i relation til ejerboliger.

Gælden i foreningen har direkte indflydelse på boligafgiften - den månedlige ydelse til foreningen, som kommer oveni renter og afdrag på det private lån til at købe andelen for.

Og ofte vil en lav pris på andelen betyde, at foreningen har en høj gæld.

»Derfor er det meget vigtigt at undersøge, hvordan boligafgiften er sat sammen og forholde sig til risikoen for, at den stiger. En stor gæld i foreningen kan give en høj månedlig boligafgift, men den kan også være holdt kunstigt nede. Det kan man gøre ved at have et lavt niveau for vedligehold og med lån, som har variabel rente og er afdragsfri«, siger Tejs Volfsberg Carstensen.

Når en kvadratmeter andelsbolig på for eksempel Østerbro kan svinge fra knap 7.000 og op til 53.000 kroner, er det først og fremmest udtryk for, om andelsboligforeningen bruger den offentlige vurdering, en valuarvurdering eller den såkaldte anskaffelsessum til at fastlægge sin egen værdi.

I de to sidstnævnte tilfælde vil værdien ofte være betydeligt højere sat end i foreninger, der følger den offentlige vurdering, som i øjeblikket er suspenderet, fordi systemet skal ændres. Også graden af gældsætning og den måde, gælden er finansieret på, spiller ind.

»Men der er også foreninger, som er dyre, fordi de har en helt ekstraordinær god beliggenhed og faciliteter. Der er også foreninger, som nok har en høj kvadratmeterpris, men hvor generalforsamlingen har valgt at nedskrive værdien af andelskronen«, understreger Tejs Volfsberg Carstensen.

Andelslån svarer til F1

Når det i øjeblikket giver god mening at fokusere på prisforskellen mellem andelslejligheder og ejerlejligheder - som altså i visse tilfælde er i ejerboligens favør - hænger det sammen med finansieringen af de to boligtyper.

Man kan nemlig forrente et større lån for den samme månedlige ydelse.

BOLIGJAGT:

Renten på realkreditlån er historisk lav og kan lægges fast i 30 år til en rente på 2,5 procent, men de kan ikke bruges til køb af en andelsbolig. Her er man henvist til banklån, der som udgangspunkt har variabel rente og i dag kan fås helt ned til 3 procent.

»Derfor kan du faktisk sammenligne et andelsboliglån i banken med et F1-realkreditlån, hvor renten også er variabel. Men den er ikke 3 procent, den er under en halv procent«, påpeger analytikeren.

Læs mere:

Annonce

Annonce

For abonnenter

Annonce

Podcasts

Forsiden