Hvad gør man, når man har købt et nyt hus og ikke kan sælge det gamle: Sænker prisen eller putter is i maven?

Det spørgsmål er blevet aktuelt for næsten en tiendedel af danske boligejere med ’Til salg’-skilte på husfacaden, efter at boligprisraketten omsider er løbet tør for brændstof og nu langsomt kommer svævende tilbage mod jorden.

Den gennemsnitlige salgstid er på landsplan stærkt stigende og er alene i København på kort tid krøbet op fra næsten ingenting til 150 dage, samtidig med at priserne er begyndt at dale lidt.

Og det har ifølge ejendomsmæglerkæden EDC fanget 4.000 ud af landets 55.000 boligsælgere med to huse på hånden – og en typisk månedlig ekstraregning på langt over 10.000 kroner.

Tre års ventetid
Så hvor længe kan man tillade sig at vente, før man sætter sit hus på brandudsalg? »Tre år«, siger Danske Bank i en noget overraskende analyse baseret på følgende regneeksempel:

En familie købte i 2000 et hus til 1,5 millioner kroner, som i dag er 3 millioner værd. Nu har familien købt et nyt hus til 4 millioner, som friværdien fra det gamle hus delvis skulle have finansieret.

Men ingen købere melder sig, ingen friværdi kommer til udbetaling, og familien skal dermed nu både betale af på det gamle lån og optage et ekstra, midlertidigt lån til det nye.

Familien har følgelig påført sig selv en ekstraudgift på 12.500 kroner – et beløb, der kan slå fortænderne ud på en hvilken som helst middelklasseøkonomi, skulle man mene.

Så når der nu endelig kommer en køber med et bud på 2,5 i stedet for 3 millioner kroner, er det vel bare om at slå til og tage tabet på en halv million som en mand?

Nej, siger Danske Bank – forudsat at udbudsprisen på 3 millioner er realistisk. For en halv million kroner har man råd til at finansiere den månedlige ekstraudgift til dobbelt husførelse i hele tre lange år.

Hvis man ellers tror på økonomernes formodninger om, at boligmarkedet ikke står over for et krak, kan man altså sagtens læne sig tilbage og låne lidt ekstra i banken. Er huset billigere, kan man vente endnu længere, mens taxameteret tæller uforholdsmæssigt meget hurtigere, hvis huset er dyrere.

»Man skal passe på med at gå i panik«, siger analytiker Christian Heining fra Danske Bank.

»Fra medierne kan man godt få indtryk af, at situationen er alvorlig. Men der er mange argumenter for at have is i maven, selv om det selvfølgelig afhænger af den enkeltes situation«.

Psykologisk hushandel
Det er især godt nyt for boligsælgende familier i Københavnsområdet, hvor markedets særlig hårde håndbremsevending ifølge EDC har fanget 12-14 procent af sælgerne med to boliger på hånden. Til gengæld er problemet aftagende, fordi nye sælgere er blevet mere forsigtige, i erkendelse af at husene ikke længere sælger sig selv.

Også EDC-kommunikationschef Jan Nordmann opfordrer folk til at bevare roen, men have følelserne med:

»Man skal lave regnestykket, men også mærke efter i maven. Der er også meget psykologi i det. Det er svært udelukkende at lave den kolde kalkule«.

Den kalkule er faktisk også svær at lave for fagøkonomer, der for tiden bevæger sig i ukendt territorium.

Alle tidligere boligopsving er blevet bremset af politiske indgreb, og dette opsving er det første i nyere tid, der har fået lov at leve sig selv ud. Så hvad gør markedet nu? De fleste tror på et scenario med stagnerende eller svagt faldende priser og ikke på, at boligballonen revner med et brag.