Dyre huse giver rekord i boligformuer

Ti års mere eller mindre uafbrudte prisstigninger på boligmarkedet har gjort danske boligejere mere formuende end nogensinde før. Samtidig er vores appetit på at låne penge i boligen også på det højeste niveau nogensinde, og vi er desuden blevet meget mere villige til at løbe en risiko med vores boliglån. Kæmpegevinst til staten Men på trods af det langstrakte rentefald er familiernes udgifter til renter ikke blevet mindre, mens staten på den anden side har indkasseret en kæmpegevinst i tinglysningsafgifter som følge af de mange låneomlægninger. Udviklingen fremgår af flere forskellige analyser af boligmarkedet, som er foretaget af Danske Bank, BRFkredit og boligfinansieringseksperten, lektor Jens Lunde fra Handelshøjskolen i København. »Den danske boligejer har i dag en større lånebelastning i gennemsnit end ved udgangen af 1995. Til gengæld er boligens værdi steget endnu mere, så den frie, ubelånte boligformue er steget med næsten 500 mia. kr. de sidste ni år«, siger chefanalytiker Steen Bocian fra Danske Bank. Dermed er de frie værdier i boligen nået op i cirka 750 mia. kr. - selve boligerne er knap 2.000 mia. kr. værd, og vi har lån i boligerne for lidt over 1.200 mia. kr. Steen Bocian konkluderer på den baggrund, at der er blevet en større økonomisk stødpude til dårligere tider eller rentestigninger. 'Mange er hårdt spændt op' Jens Lunde fra Handelshøjskolen har netop i en analyse vist, at både vores boligformue og gæld aldrig har været større. Men han finder det forbløffende, at familiernes samlede renteudgifter (netto) stort set ikke er påvirket af, at der har været et fald på 5 procentpoint i den 30-årige boligrente siden 1993. Han har bl.a. set nærmere på boligejere, der er mellem 30 og 39 år - det er dem, der typisk optræder som førstegangskøbere på boligmarkedet. »Der er ingen forbedringer for familierne siden 1994, når man ser på renteudgifterne. Det er en femtedel af familiernes indkomst efter skat, der går til renteudgifter. Derudover skal de have råd til afdrag, ejendomsskatter, vedligeholdelse og opvarmning, så mange er helt sikkert hårdt spændt op«, siger Jens Lunde. De yngre sidder med gælden Han køber ikke argumentet om, at boligejerne er velkonsoliderede, fordi der er store friværdier. »Det er noget, de disker op med fra banker og realkreditinstitutter. Men det kan ikke nytte noget, at du sammenligner dem, der har friværdierne, med dem, der har gælden. Det er folk i 20'erne, 30'erne og 40'erne, der sidder med gælden, mens de lidt ældre boligejere har friværdierne«, siger Jens Lunde, der også peger på, at risikoniveauet hos boligejerne er steget betragteligt. »Risikosituationen er forværret, fordi gælden er så stor. Og følsomheden over for rentestigninger er blevet stærkt forværret, fordi man er gået fra fastforrentet lån til lån med variabel rente, som næsten udgør halvdelen af lånene nu«. Erkender oppustethed Hos Danske Bank medgiver chefanalytiker Steen Bocian, at det hele ser mere oppustet ud lige nu. »Der er også faremomenter som større rentefølsomhed og oppustning af familiernes økonomiske balancer; det skal man ikke ignorere. Omvendt er udgangspunktet noget nær historisk godt. Vi har aldrig haft et lavere antal tvangsauktioner, og vi har rekordlave renter«, siger han Og udlånsaktiviteten fortsætter med stor styrke. Ved sidste termin blev der udstedt nye lån for 123 mia. kr. - det er rekord for et kvartal. Fed forretning for staten Men uanset hvordan boligejerne kommer ud af låneomlægningerne, er der en sikker vinder, påpeger cheføkonom Jens Christian Nielsen fra BRFkredit: »Låneomlægninger er blevet en fed forretning for staten. Alene i første halvår får de ekstra 1 mia. kr. i statskassen i tinglysningsafgifter«, siger Jens Christian Nielsen. De sidste ni år har staten tjent 47 mia. kr. på tinglysningen.