Boligejernes gæld til realkreditinstitutterne er steget voldsomt de seneste år. Det skyldes ikke kun, at huspriserne er steget. Der bliver også optaget tillægslån som aldrig før. Enten som rene tillægslån eller i forbindelse med de mange låneomlægninger. »Vi har ikke nogen entydig statistik på tillægslån. Men det er vores vurdering, at mellem en tredjedel og halvdelen af alle vælger at låne lidt ekstra, når de lægger et lån om«, siger cheføkonom i BRFkredit, Jens Chr. Nielsen. Stor lånelyst Den store lånelyst kan ses på, hvor stor en del af husets værdi boligejerne skylder deres realkreditinstitut. Og det beløb er steget markant de seneste år. Fra 40 pct. i år 2000 til 47 pct. sidste år. Alligevel fylder renteudgifterne mindre og mindre i husholdningernes budgetter og er nu på det laveste niveau i mange år. »Paradokset skyldes to ting. For det første det meget lave renteniveau, som vi fortsat ser. For det andet skydes det ikke mindst den massive omlægning fra fastforrentede realkreditlån til rentetilpasningslån, hvor renten er lavere«, siger Jens Chr. Nielsen. Rentetilpasningslånene har haft en forrygende succes, siden de blev sendt på markedet i efteråret 1996 og udgør i dag 44 pct. af realkreditinstitutternes samlede udlån til private. Farlige lån Men kombinationen af stigende låntagning og variabel rente kan imidlertid hurtigt gå hen og blive en farlig cocktail. »Vi skal ikke mange år tilbage - faktisk kun 4-5 år - før vi sidst så, at den korte rente steg fra 3 til 6 pct. på kort tid«, siger Jens Chr. Nielsen. Han mener, at det nuværende lave renteniveau er ved at nå til vejs ende, og at en stigende rente kan få mærkbare konsekvenser for boligejere med rentetilpasningslån. »Vi står i en situation, hvor private boligejere nu har rentetilpasningslån for over 350 milliarder kroner, og som vil få konsekvenser for privatforbruget, hvis renten begynder at stige«, siger Jens Chr. Nielsen. Han peger på, at en rentestigning på 2 pct. vil få ydelsen på et afdragsfrit rentetilpasningslån på én million kroner til at stige med ca. 12.000 kr. om året efter skat. »Selv om folk aldrig har været rigere end i dag, er manges økonomi blevet mere sårbar, fordi både huspriser og lån er blevet pumpet op«, siger han. Friværdien står stille Den voldsomme låneiver betyder, at friværdien i den danske ejerboligmasse ikke er steget siden 2000, hvor den i perioden fra 1993 til 2000 steg med 60 milliarder kroner om året. De nye lånetyper som rentetilpasningslån og afdragsfri lån er i sig selv med til at lægge en dæmper på væksten i friværdierne. »Hidtil har de stigende huspriser betydet mere for friværdierne end afdrag på lånene. Men på længere sigt med mere afdæmpede prisstigninger er det klart, at de afdragsfrie lån vil spille en større rolle i form af lavere friværdi«, siger chefanalytiker i Danske Bank, Steen Bocian. Også den store udbredelse af rentetilpasningslån vil have betydning for friværdierne, hvis renten stiger. Har man et fastforrentet lån, vil kursen på lånet falde, når renten stiger. Det vil sige, at gælden falder og friværdien dermed stiger, hvis prisen på huset ikke ændrer sig. Det er ikke tilfældet med rentetilpasningslån. Her falder kursen ikke, hvis renten stiger. Hvis den stigende rente samtidig betyder, at huspriserne falder, risikerer boligejeren at blive såkaldt teknisk insolvent. Det vil sige, at gælden overstiger den pris, man kan få for huset.