De danske pensionskasser og forsikringsselskaber er på vej til at afblæse otte års byggepause. Regeringens forslag om et klækkeligt skattefradrag ved opførelse af privat boligbyggeri til udlejning har fået regnemaskinerne til at gløde i pensionskassernes investeringsafdelinger, og den foreløbige melding er positiv. Pæne huslejer Dermed er der udsigt til, at der kan opføres op til 4.000 nye private udlejningsboliger over de næste fem år. »Vi opfatter det som et prisværdigt initiativ, der vil få en væsentlig og positiv indflydelse på afkastet. Så vi vil loyalt forsøge, om vi kan få det til at hænge sammen. Men man kommer ikke uden om, at der fortsat vil blive tale om ganske pæne huslejer«, siger direktør i Topdanmark Ejendom, Birger Grobbe. Den samme melding kommer fra en række andre pensionskasser, som Politiken har talt med. »Vi har i mange år bevidst undgået at investere i udlejningsboliger. Det har simpelthen ikke kunnet give et konkurrencedygtigt afkast. Men med det nye forslag tror vi godt, at det kan hænge sammen. Så vi ser mere positivt på boliger nu, end vi har gjort tidligere«, siger direktør Bo W. Jensen, Danica Ejendomme. Pensionskasserne og forsikringsselskaberne var før i tiden vigtige aktører, når det galt opførelsen af udlejningsbyggeri. Men siden selskaberne i 1995 fik fjernet en række skattebegunstigelser ved boligbyggeri, er der ikke bygget mange kvadratmeter fra den kant. Det har været medvirkende til, at det private udlejningsbyggeri nu kun udgør omkring 18 pct. af den samlede boligbestand mod hele 35 pct. i 1970. Lavere beskatning Nu ser det imidlertid ud til at lysne. For at få gang i det private udlejningsbyggeri igen har regeringen foreslået, at private bygherrer i en femårig periode kan trække hele opførelsessummen fra i beskatningsgrundlaget og den skattepligtige indkomst. Der kan bygges inden for en investeringsramme på én milliard kroner om året. Desuden har regeringen sat et loft over omkostningerne på 17.000 kr. pr. kvm i hovedstadsområdet og 14.000 kr. i provinsen. Trods hensigten om, at de nye lejligheder skal være tilgængelige for almindelige indkomster, skal nye lejere være indstillet på at have pengepungen i orden. Topdanmarks beregninger viser, at huslejen med de nuværende regler før varme og vand for en 100 kvadratmeter stor lejlighed vil ligge på 9.875 kr. om måneden, hvis Topdanmark skal have et årligt afkast på 5,5 pct., og byggeomkostningerne udgør 17.000 kr. pr. kvm. »Vi synes, at et afkast på 5,5 pct. er for lidt. Derfor bygger vi ikke i øjeblikket. Med de nye regler vil den samme lejlighed imidlertid give et afkast på 6,47 pct. Det vil jeg opfatte som attraktivt«, siger Birger Grobbe. Topdanmark er også villig til at acceptere et noget mindre afkast. »Men det vil stadig give en husleje på over 9.000 kr. om måneden. Så selv på de præmisser vil huslejen opfattes som høj. Derfor vil det fortsat være svært at få det til at hænge sammen. I nogle områder vil det nok være umuligt«, siger han. Kvote over flere år Også i Pension Danmark (det tidl. PensionsSelskaberne, red.) er man positiv. Adm. direktør Torben Möger Pedersen ser dog gerne, at det enkelte selskab kan få tildelt en kvote over flere år. »Vi synes som udgangspunkt, at der er tale om et godt udspil. Men en flerårig kvotetildeling vil være afgørende for, at vi som selskab kan tilrettelægge hensigstmæssigt og bringe omkostningerne ned ved at udnytte stordriftsfordele«, siger han. Selskabernes nye interesse skal også ses i sammenhæng med de lave afkast, de i øjeblikket kan få på obligationer og aktier. Således gav boliginvesteringer sidste år et totalafkast inklusive værditilvækst på hele 15,7 pct., mens aktier gav et negativt afkast på 11,7 pct. og obligationer et beskedent afkast på 5,8 pct. »Det er klart, at alternativerne bliver mere interessante i en situation med et lavt renteniveau og et aktiemarked, der er nede«, siger Torben Möger Pedersen. Behov størst i København Mens pensionskasserne og livsforsikringsselskaberne generelt er positive, skal man næppe vente mange kvadratmeter fra andre private bygherrer. »Behovet findes primært i københavnsområdet. Men her bliver det svært at bygge noget af kvalitet inden for de givne rammer«, siger formanden for bestyrelsen i Ejendomsforeningen Danmark, John Frederiksen. Heller ikke adm. direktør i Jeudan Per Hallgren er begejstret. »Forslaget får ikke os til at gå i gang med at bygge udlejningsboliger. Der er fortsat alt for mange reguleringsmekanismer i det. Men det er lidt ærgeligt, for forslaget om straksafskrivning af anskaffelsessummen er epokegørende. Men man kan ikke bygge i København inden for de grænser - kun med dårlig kvalitet. Jeg tror ikke, at private investorer vil falde for det her«.