For 15 år siden faldt stuehuset på mit husmandssted sammen. Jeg udtog gennem SDS et 30-årigt lån fra Dansk Landbrugs Realkredit (DLR) og opførte et nyt hus.
Da jeg gik på pension 1. januar 2002, forsøgte jeg at omprioritere, da afdrag plus rente på lånet er 50.000 kr. per år - eller næsten alt det, jeg har til rådighed. Jeg fik da at vide, at lånet ikke kunne indfries uden meget store omkostninger. Som pensionist kan jeg ikke længere betale 50.000 kr. om året, nu næsten uden fradragsmulighed.
Har jeg ingen mulighed for at konvertere lånet på normal vis? Kan DLR tvinge mig på tvangsauktion på grund af deres lånehajsagtige fremgangsmåder? Er jeg henvist til at forblive i denne ågerrente-trædemølle? Findes der principielle afgørelser i lignende sager, hvor der har været ført retssager? Er der mulighed for dispensation for disse utidssvarende og måske i dag ulovlige regler? Med venlig hilsen, E.S.Svar: Du er desværre kommet i en meget uheldig situation, som du burde have fået rådgivning om, da du indgik låneaftalen. Det forholder sig nemlig således, at inkonvertible realkreditlån kun kan indfries ved almindeligt udløb eller opkøb af obligationer i samme serie som lånet med efterfølgende modregning. Dette betyder, at dersom lånet har en højere rente end p.t. på obligationer med en løbetid på 15 år, så vil kursen være højere end 100, og det kan være en dyr fornøjelse. Du har ikke mulighed for at konvertere lånet normalt, da det er inkonvertibelt. Hvis du ikke betaler af på lånet, så kan du i yderste konsekvens komme på tvangsauktion, men det skal du bestemt ikke lade det komme til. Så må du hellere sælge huset forinden. Den rente, som er på lånet, er bestemt af obligations-markedet, så det er heller ikke en ågerrente - den er tværtimod meget gennemsigtig, men det kan godt virke uretfærdigt, og jeg kan godt forstå din vrede, om end der ikke er noget at gøre ved det. Reglerne for udstedelse af inkonvertible lån er underlagt samme lovgivning som konvertible lån - nemlig realkreditlovgivningen. En stor del af alle nye lån i dag er inkonvertible, så det er bestemt ikke ulovligt. Rentetilpasningslån er baseret på udstedelse af inkonvertible obligationer med en løbetid svarende til tilpasningsperioden. Det problem, du oplever, er der også med disse lån, bare i meget mindre omfang, da obligationerne, som udstedes i forbindelse med hjemtagelsen/fornyelsen af disse lån, kun har løbetider på op til 10 år. Det er også det samme argument, som taler for, at man i dag vælger meget korte løbetider på disse obligationer (ikke lånene, da disse løber i 20 til 30 år normalt). Der er dog en løsning på dit problem. Hvis du optager et nedsparingslån til at dække ydelsesbetalingen eller dele af dem, så kan du forlænge den periode, du ønsker at blive boende. Dette afhænger naturligvis af friværdien og omfanget af din nedsparing, men du bør lave en pensionsplan, som tager højde for den periode, du ønsker at blive boende. Skal du eksempelvis bruge 20.000 kr. mere, end du tjener, de næste 20 år, så er det jo 400.000 kr. plus rente og rentes rente. Dette kunne være en løsning på dine problemer. Jeg ser mange, som vælger en løsning, hvor hjemmet bevares i en periode, hvorefter det sælges. Det vigtige er, at du sætter dig ned og lægger en plan for din tilværelse i den periode, du ønsker at se frem. Men husk at søge rådgivning om dette - nedsparingslån er også inkonvertible! Med venlig hilsen, Kim Valentin Finanshuset i Fredensborg