Euforien er stor blandt boligejere med flexlån for tiden. Den årlige refinansiering af lånene har givet store besparelser på de månedlige ydelser, og begejstringen for den nye type lån vil ingen ende tage. Men lige om hjørnet lurer risikoen for, at glæden bliver vendt til en alvorlig økonomisk begmand. Falder huspriserne som følge af en rentestigning, er boligejere med de såkaldte rentetilpasningslån langt dårligere stillet end den nabo, som har finansieret sit hus med et traditionelt fastforrentet lån. »Hvis renten stiger og huspriserne falder, så er friværdien i huset langt bedre beskyttet med et fastforrentet lån. Risikoen for, at boligejeren kan blive tvunget til at sælge med tab i den situation er meget større med et rentetilpasningslån end med et traditionelt fastforrentet lån«, konstaterer cheføkonom i BRFkredit Jens Chr. Nielsen. Kurs tæt på 100 Forskellen skyldes, at restgælden i huset med et fastforrentet lån falder, hvis renten stiger. Det er ikke tilfældet, hvis man har et flexlån. Den korte løbetid på flexlånene betyder nemlig, at kursen altid vil ligge tæt på 100. BRFkredit har regnet på, hvad der vil ske med et hus til én million kroner, hvis renten pludselig stiger med 2 procent og huspriserne falder med 10 procent. Rentestigningen betyder, at kursen på det fastforrentede lån dykker fra 97,6 til ca. 80. Dermed falder restgælden på realkreditlånet med hele 160.000 kr. Så selv om prisen på huset er faldet til 900.000 kr., vil der stadig være et pænt overskud, hvis boligejeren beslutter at sælge. Friværdi forsvinder Værre ser det ud for boligejeren med flexlånet, som må se sin friværdi forsvinde som dug for solen, da hans restgæld kun er skrumpet med små 8.000 kr. Det skyldes, at kursen på flexlånet kun falder fra 100,2 til 99,0. En udvikling i den retning behøver ikke at være fjern, påpeger Jens Chr. Nielsen. »Det kan ikke udelukkes, at renten snart vil stige, hvis der kommer gang i økonomien i USA og Europa. Jeg betragter dog eksemplet som worst case . Men jeg vil kraftigt anbefale, at førstegangskøbere tager et fastforrentet lån«, siger han. Økonomisk rådgiver Kim Valentin, Finanshuset i Fredensborg, peger på en anden fordel ved at vælge et fastforrentet lån. »Den lange rente er den laveste i over 30 år, så det er muligt at tage et meget billigt fastforrentet lån i dag. Hvis renten stiger, kan man altid gå over i et flexlån og samtidig få skåret sin restgæld ned. Den mulighed har man ikke, hvis man hele tiden ligger i flexlån. I øjeblikket er afstanden mellem den korte og den lange rente ikke stor. Så incitamentet til at tage et flexlån er i virkeligheden begrænset«.