Ejendomsmægler i Esbjerg måtte betale fuld godtgørelse til sælger, fordi huset ikke kunne sælges til den pris, det var sat til salg til. Hvis man lader en professionel sætte prisen, så må de også stå ved den, siger tilfreds hussælger. Godt og grundigt taget ved næsen. Sådan følte Aage og Birthe Karbing det, da de langt om længe fik solgt deres murermestervilla i Esbjerg. Deres hus var blevet sat til salg for 1.385.000 kr. af den lokale ejendomsmægler med forventet salg inden for seks måneder. Der gik elleve måneder, før de fik det solgt. Ikke til de 1.385.000 kr. - men for 1.165.000 kr. Ægteparret Karbing er næppe de første, der har prøvet at være i denne eller i en tilsvarende situation. Men i modsætning til alle andre nægtede de at bøje nakken. De gik til en advokat og fik slæbt ejendomsmægleren i retten. Det gav bonus. Retten i Esbjerg bestemte, at ejendomsmægleren skulle betale Aage og Birthe Karbing den fulde forskel nemlig 220.000 kr. plus renter. »Vi vidste jo ikke noget om prisen på et sådant hus. Men det gør en ejendomsmægler jo. Hvis man lader en professionel sætte prisen, så må de også stå ved den«, siger Aage Karbing. Sagen er opsigtsvækkende, fordi det er første gang, at en hussælger får prøvet en sag af denne karakter ved retten, selv om det klart fremgår af ejendomsomsætningsloven, at ejendomsmægleren har et ansvar for, at værdiansættelsen af en ejendom er korrekt. Hvis forbrugeren i god tro og med rimelighed har handlet i tillid til den pris, som ejendomsmægleren har sat, så skal ejendomsmægleren betale en godtgørelse, hvis den fastsatte pris afviger væsentligt fra, hvad den burde have været, fremgår det af loven. »Vi syntes, at det var helt foragteligt, som det var foregået. Ejendomsmægleren kan jo bare sætte en pris, som han vil, for at få lov til at sælge huset - for så derefter at sætte prisen ned og ned igen. Man har jo ikke en chance og slet ikke i vores situation, hvor vi i mellemtiden havde købt et andet hus«, siger Aage Karbing. GYLDNE LØFTER Han og Birthe Karbing besluttede i begyndelsen af 1998 at sælge deres hus i et af Esbjergs mere attraktive kvarterer. På det tidspunkt havde de kun ejet huset i 8-9 måneder, men ægteparret havde svært ved at finde sig til rette i byen. De ville hellere bo på landet. Mens de boede i huset havde de selv moderniseret det for ca. 200.000 kr. i materialepriser. »Men vi kunne ikke lide at bo der, og da vi nærmest blev tæppebombet med propaganda fra den lokale ejendomsmægler, besluttede vi at sælge. Det var den eneste ejendomsmægler i bydelen, så de måtte kende prisen«, siger Aage Karbing. Prisen blev sat til 1.385.000 kr., men der var ingen købere, selv om ejendomsmægleren oprindeligt havde lokket med både køberkartotek og et hurtigt salg. Rigtigt galt gik det, da Aage og Birthe Karbing efter 3-4 uger købte det hus på landet, som de havde drømt om. »Da vi købte det nye hus, regnede vi selvfølgelig med det provenu fra det gamle, vi var blevet stillet i udsigt. F.eks. betalte vi 150.000 kr. i udbetaling, selv om vi kunne have nøjedes med 50.000 kr. Det var vi ellers aldrig gået med til«, siger Aage Karbing. Derefter hastede det med at få det gamle hus solgt, og prisen blev sat ned over flere omgange. I sommeren 1998 henvendte ægteparret sig til en anden ejendomsmægler, som vurderede ejendommen til 1.195.00 kr. Først i februar 1999 blev huset solgt via deres nabo for 1.165.000 kr. »På grund af de to huslejer var vi jo bundet og kunne ikke sige nej, når ejendomsmægleren ville sænke prisen«, siger Aage Karbing. Ægteparret henvendte sig til advokat Lars Sørensen fra advokatfirmaet Dahl, Koch & Boll, som ikke var sen til at føre sagen. »Loven taler om en 'væsentlig' afvigelse. I dette tilfælde var forskellen mellem udbudspris og salgspris på små 20 pct. Så vi vurderede, at hvis loven overhovedet skal have en mening, så burde Aage og Birthe Karbing have en godtgørelse«, siger Lars Sørensen. FULD ERSTATNING Og godtgørelse fik de. Ét hundrede procent. I dommen lægger retten i Esbjerg bl.a. vægt på, at en uvildig syn- og skønsmand under sagen vurderede, at ejendommen kun ville kunne sælges for 1.150.000 kr., da den blev sat til salg i marts 1998 - og at ægteparret havde handlet i god tro. »Der er tale om en meget klar dom«, siger advokat Lars Sørensen. Han hæfter sig ved, at dommeren har givet fuld kompensation. »Når f.eks. en ejendomsmægler har lavet en fejl eller forglemmelse i sælgers provenuberegning til skade for sælger, så er der en klar retspraksis for, at ejendomsmægleren skal betale krone for krone. Når det gælder værdiansættelsen, kan dommeren selv skønne en rimelig godtgørelse. I denne sag - som er den første af slagsen - har dommeren valgt at følge vores påstand om den fulde kompensation«, siger Lars Sørensen. Sagen er nu anket til Landsretten af ejendomsmæglerens forsikringsselskab. Ejeren af ejendomsmæglerselskabet, ejendomsmægler Poul Erik Bech, mener ikke overraskende, at dommen i byretten er urimelig. »Det er helt almindeligt at byde ejendomme ud til salg til en højere pris, end man forventer at få. Især i Vestjylland, hvor man altid handler om prisen. Problemet er bl.a., at den pågældende ejendomsmægler, som havde sagen, ikke har fået skrevet ind i aftalen, hvilken pris sælgeren i sidste ende var parat til at acceptere«, siger Poul Erik Bech, der også er formand for hele landets EDC-mæglere. Han afviser dog ikke, at ejendomsmæglere kan lave fejl. »Derfor ser jeg også afslappet på sagen. Vi er selvfølgelig ikke fejlfri. Laver vi en fejl, så er det dét. Det er derfor, man har en forsikring. Nu må vi se, hvordan det går ved landsretten. Hvis kunden får ret, så får han også en check. Mere dramatisk er det ikke«, siger Poul Erik Bech. FORKERT DOM Helt så afslappet tager man ikke sagen i Dansk Ejendomsmæglerforening. Her vil mæglerfaglig chef Bente Naver være en af de første på tilhørerpladserne, når sagen kommer for landsretten til januar. »Jeg mener decideret, at dommen er forkert«, siger Bente Naver. Hun vil ikke udelukke, at Aage og Birthe Karbing kan være berettiget til en mindre godtgørelse. Men bestemt ikke den krone til krone-kompensation, som de er blevet tilkendt ved byretten. »Det fremgår klart af bemærkningerne til loven, at der ikke skal gives krone til krone-godtgørelse, når det gælder værdiansættelse. Tværtimod skal godtgørelsen fastsættes skønsmæssigt - og først efter at der er taget hensyn til, at der kan være et spænd mellem værdiansættelse og udbudspris. Der står udtrykkeligt, at udbudsprisen intet siger om den tilgrundliggende værdiansættelse«, siger Bente Naver. Selv om der ikke foreligger nogen domspraksis ved en højere retsinstans, der definerer dette spænd, så vurderer Bente Naver og Poul Erik Bech, at det ligger på omkring 10-15 pct. Poul Erik Bech sad selv i sin tid i det udvalg, hvis arbejde ligger til grund for loven. »Det betyder i praksis, at sælgeren kun bør kunne få godtgørelse for den del af forskellen, der ligger ud over en forskel på de 10-15 pct.«, siger Poul Erik Bech. Tager man et tænkt eksempel, hvor en ejendom er sat til salg for én million kroner, og den kun bliver solgt for 840.000 kr., så er det hans synspunkt, at sælgeren ikke kan få godtgørelse for de første - lad os sige - 10 pct. De første 100.000 kr. i eksemplet giver altså ikke godt-gørelse. Ifølge ejendomsmæglerne er det kun de sidste 60.000 kr., det eventuelt kan komme på tale at erstatte.Ind-til videre mener retten i Esbjerg noget andet.