Boligejere i Østdanmark har den største friværdi. Men de har ikke råd til at belåne den. Omvendt i Vestdanmark. Her er friværdien mindre. Til gengæld har boligejerne bedre råd til at omsætte den til forbrug. Der er ingen grund til at være specielt misundelig på boligejerne i København og omegn. Godt nok stiger deres huspriser mere end gennemsnittet. Men de har ikke råd til at omsætte deres boligformue til dyre rejser, biler eller andre luksusgoder. De sidder nemlig så hårdt i det, at de ofte ikke har råd til at betale de ekstra ydelser, som det kræver, hvis de vil have frigjort en del af deres friværdi. Så ser det bedre ud i det vestlige Danmark. Ganske vist er friværdierne mindre her end i hovedstadsområdet. Men til gengæld udgør boligejernes gæld vestpå en mindre del af deres indkomst end i Østdanmark. Så i Vestdanmark har de bedre plads i økonomien til at få glæde af deres friværdi. Det afslører en ny undersøgelse af de danske boligejeres boligformue og indkomst, som Realkredit Danmark netop har foretaget. »Det er rigtigt, at specielt boligejerne i Østdanmark sidder på store friværdier. Men hvis man vil have glæde af friværdien, mens man bor i huset, så bliver man nødt til at tage et lån. Og det kræver et økonomisk råderum af en vis størrelse at kunne betale ydelserne på lånet«, siger cheføkonom Karsten Beltoft, Realkredit Danmark. PRISERNES HIMMELFLUGT Boligpriserne har været på himmelflugt de seneste syv-otte år. Alene siden 1995 er kvadratmeterprisen på et enfamiliehus steget med omkring 70 pct. på landsplan. De stigende boligpriser har blandt andet ført til, at friværdierne - det vil sige forskellen mellem handelsprisen og gælden i boligen - er steget støt. Og friværdi er en rar ting. Den kan nemlig belånes og dermed omsættes til forbrug. Men helt så enkelt er det altså ikke, påpeger Karsten Beltoft. Hans undersøgelse viser, at den samlede friværdi i de danske enfamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse ved udgangen af andet kvartal udgjorde ikke mindre end 760 milliarder kroner. De største prisstigninger har fundet sted i hovedstads-området, og det er derfor ikke overraskende, at de største friværdier findes på Østsjælland. Her ligger de gennemsnitlige friværdier ifølge undersøgelsen i størrelsesordenen 620.000-850.000 kr. I modsat ende ligger Nordvestjylland, Bornholm, Sydsjælland samt Lolland og Falster. Her udgør de gennemsnitlige friværdier 210.000-310.000 kr. Realkredit Danmarks undersøgelse viser også, at gennemsnitsindkomsten i Københavns Amt samt Fredriksborg og Roskilde Amter er væsentlig højere end i resten af landet. »Det er bl.a. det højere lønniveau, som man længe har ment, har været hovedårsagen til den relativt kraftigere ejendomsprisudvikling i hovedstadsområdet. Med et højere lønniveau burde boligejerne i hovedstadsområdet således også kunne betale for en yderligere belåning af deres bolig«, siger Karsten Beltoft. VÆRST I HOVEDSTADEN Men sådan forholder det sig ikke nødvendigvis i praksis. Realkredit Danmark har nemlig også undersøgt, hvordan det ser ud, hvis man kigger på forholdet mellem boligejernes indkomst og den gæld, de har i huset. Og her ser det værst ud i selve hovedstaden. Boligejerne i København og på Frederiksberg skylder i gennemsnit 770.000 kr. i deres bolig. Skulle lånet optages i dag, svarer det til en månedlig ydelse på 5.225 kr. før skat. Så er de bedre stillet i Ringkjøbing Amt. Her ligger den gennemsnitlige restgæld i boligen kun på 390.000 kr. eller omkring det halve af københavnernes. Så husejerne i det vestjyske kan nøjes med at betale 2.660 kr. før skat om måneden i afdrag og renter, hvis de lægger gælden om til et nyt 30-årigt lån. Og hvis man ser på indkomsten, er der ikke den store forskel. Rent faktisk viser tallene, som Realkredit Danmark har indhentet fra Danmarks Statistik, at indkomsten per ejerbolig er en smule større i Ringkjøbing Amt end i København og på Frederiksberg som helhed. Således har boligejerne i Ringkøbing en årlig indkomst per ejerbolig på 344.000 kr., mens den kun udgør 324.000 kr. i gennemsnit i København og på Frederiksberg. Eller sagt på en anden måde: I Ringkjøbing tjener de næsten lige så meget per husstand om året, som de skylder i huset. Indtægten svarer i gennemsnit til lige under 88 pct. af gælden, mens indtægten for boligejere i hovedstaden kun udgør godt 42 pct. af deres boliggæld. Boligejerne i Ringkøbing Amt har altså langt bedre plads i deres økonomi til at omsætte deres friværdi til forbrug end boligejerne i København og på Frederiksberg. »Det viser sig altså - lidt overraskende - at det er boligejerne i Ringkjøbing, der har de bedste muligheder for at frigøre formuen i deres boliger, hvis man måler på, hvor meget gæld, man har i boligen, og hvor meget indkomst, man har i forhold til den gæld. For godt nok har de en stor friværdi i København og på Frederiksberg. Men det er ikke sikkert, at de har råd til at få den frigjort«, siger Karsten Beltoft. For hver 100.000 kr., man tager som et 30-årigt realkreditlån i sin bolig, skal man regne med en ekstraregning på godt 700 kr. før skat om måneden. GODT POLSTREDE Karsten Beltoft mener dog ikke, at man generelt kan sige, at man har nået et mætningspunkt i Østdanmark for, hvor meget boligejerne kan tåle at belåne deres bolig af hensyn til den daglige økonomi. Han henviser bl.a. til en tommelfingerregler for hvor dyrt et hus, man har råd til at købe. Den siger, at man har råd til at købe for to og en halv gange husstandens indkomst. Det svarer altså til, at indkomsten udgør 40 pct. af gælden. »Det er vi - set som gennemsnit - slet ikke i nærheden af«, siger Karsten Beltoft. Igennem den seneste tid har der været en del bekymring for, at mange husejere vil blive 'teknisk insolvente', hvis huspriserne begynder at falde. Teknisk insolvent betyder, at man skylder flere penge i sit hus, end man kan sælge det for. Man kan altså kun sælge med tab. Men generelt er det en overdreven frygt, mener Karsten Beltoft med udgangspunkt i de nye tal. »Som helhed må man sige, at de danske boligejere er godt polstrede. Og her må man sige, at især Østdanmark har mere at stå imod med. Men erfaringen viser også, at stigningerne i huspriserne er størst i hovedstadsområdet, når det går godt, men det er også her, man ser de største fald, når det går dårligt. Men man kommer ikke uden om, at der godt kan være mange nye boligejere, der kan komme i problemer«, siger Karsten Beltoft.