Fra kontoret i den stenbeklædte 1950’er-bygning højt over gadeplan har Curt Liliegreen ikke kun udsigt til Københavns historiske fæstningsanlæg.
På den dag, hvor stormløbet mod kronen har presset Nationalbanken til den fjerde rentenedsættelse på under en måned, skuer boligøkonomen også ind i en usikker fremtid på det københavnske boligmarked.
»Jeg frygter, at den meget lave lange rente kan skabe en ny boligboble. Når renten er lav, kan folk jo låne mere. Dermed giver det plads til, at boligpriserne kan stige yderligere. Så hvis ikke realkreditinstitutterne viser mådehold, frygter jeg, at den fest, vi så på boligmarkedet op gennem nullerne, vil starte igen. Og det er bestemt ikke ønskeligt«, siger sekretariatschefen i Boligøkonomisk Videncenter.
Men hvor det omkring finanskrisen især var de gavmilde korte flekslån, der fik skylden, er der ifølge Liliegreen i dag grund til at rette bekymringen mod de 30-årige realkreditlån.
Ekspert: Nyt superlån er ikke attraktivt - endnuFredag lancerede flere realkreditinstitutter fastforrentede lån med en rente på helt ned 1,5 procent. Det kan undre, at netop de lange renter på mange måder skulle være farligere for boligmarkedet som sådan end de korte – nu negative –flekslån.
»Men det er den lange rente, der afgør, hvor meget folk kan låne. Dermed har den direkte indvirkning på boligpriserne«, siger Liliegreen.
Sporene skræmmer
Det uafhængige videncenter har undersøgt, hvordan boligmarkedet opførte sig op gennem de glade dage frem til toppen i 2007-08, hvorefter det nogle steder dalede, og andre steder styrtdykkede.
Det er første gang, det kortlægges så detaljeret, og det kan være en god idé at skele til tallene i den nuværende situation, mener sekretariatschefen. For sporene i hovedstaden skræmmer.
Nationalbanken advarer om risikoen for boligbobleDa den globale finanskrise slog bunden ud af det spilkogende danske boligmarked, var det således på kort sigt hovedstadens boligejere, der over få måneder oplevede de mest dramatiske fald.
Her var boligpriserne steget med 83 procent fra første kvartal 2001 til første kvartal 2007, men de efterfølgende syv kvartaler faldt priserne 31 procent, viser opgørelsen.
Til sammenligning oplevede Aalborg et langt mere begrænset fald på kun 11,5 procent i samme periode.
»Tallene viser, at boligmarkedet i København er meget sårbart eller hurtigt reagerende, kan man sige. Derfor er der også en øget risiko for, at de lave renter hurtigt vil sende priserne i hovedstaden op«, siger han.
I Realkredit Danmark er cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig enig i, at faren er størst i hovedstaden: »Vi har et miljø, hvor der er risiko for lokale boligbobler. Det gælder for eksempel i København, hvor priserne allerede er steget meget«.
Risikerer overoptimisme
En beregning fra Realkredit Danmark viser, at en familie med to børn og et rådighedsbeløb på 15.250 kroner med det 2,5-procentlån, som i efteråret blev udråbt som lidt af en sensation, kunne købe bolig for 1.944.844 kroner.
Med det nye 1,5-procentlån, som flere realkreditinstitutter nu lancerer, vil den samme familie kunne købe for 2.055.000 kroner. På et halvt år har familien fået mere end 110.000 kroner mere at handle for.
Selv om køberen på den korte bane ikke vil blive ramt af kommende rentestigninger, kan en ny bristet boligboble gøre mange teknisk insolvente, hvis priserne falder.
Dermed vil den privatøkonomiske katastrofe blive ganske nærværende, hvis boligen pludselig må sælges.
Lav rente frister: Mæglere forventer »flere købere på banen«Christian Hilligsøe Heinig medgiver, at de lave renter kan forlede nogle til at sætte sig for dyrt:
»Vi risikerer at se overoptimistiske købere. Men vi skal sikre os, at boligejerne har økonomien til at købe boligen. Så vi har et ansvar. Vi er ikke interesserede i at skabe prisbobler«.
Men alle realkreditudbydere lever af at sælge lån, som andre vil forsøge at underbyde.
»Der er selvfølgelig en udfordring i denne konkurrencesituation. Der kan ikke udstedes 100 procent garanti for, at det undgås, at markedet løber for stærkt. Men det er noget, vi er meget opmærksomme på«, siger cheføkonomen.
Storbyer vokser
At det primært er i København og i anden række dele af Aarhus, økonomerne frygter nye bobledannelser, skyldes især, at det i særklasse er her, efterspørgslen på boliger er størst, på grund af flytningen fra land til by.
I landområder med stor fraflytning og få arbejdspladser falder priserne således stadig den dag i dag. Men også blandt storbyerne stikker hovedstaden og til dels Aarhus af.
Sammenligner man med en by som Randers, der har haft en befolkningstilvækst på 3,6 procent siden 2007, er København vokset med 12,84 og Aarhus med 9,22 procent i samme periode.
Overblik: Så meget kan du spare på et 1,5 procents lånKøbenhavns priser er således fraregnet inflation kun 1,46 procent fra toppen i 2007, mens priserne i Randers ligger over 23 procent under, viser opgørelsen fra Boligøkonomisk Videncenter.
Hverken Curt Liliegreen eller boligøkonom Joachim Borg Kristensen fra Nykredit mener derfor, at de seneste par års prisstigninger i hovedstaden allerede på nuværende tidspunkt afspejler en boble.
»Den store tilflytning taler i sig selv for, at priserne i København skal stige ganske markant en tid endnu«, siger Joachim Borg Kristensen.
Der skal dog tages forbehold, mener Curt Liliegreen: »Det nuværende kan ligne et forsvarligt prisniveau. Men hvis renten stiger til 4 eller 5 procent, skal priserne altså ned igen«.
fortsæt med at læse
