Det kan godt være, at økonomer på stribe i flere måneder har manet til besindighed på boligmarkedet. Men priserne på enfamiliehuse og ejerlejligheder stiger stadig i en grad, så det fra flere sider betegnes som en markant udvikling, der nu for alvor bør give anledning til voksende bekymring.
»De prisstigninger, vi ser i øjeblikket, må betragtes som voldsomme. Vi skal helt tilbage til bobleårene for at se prisstigninger af en lignende størrelse. Det er tankevækkende og en anelse bekymrende«, konstaterer boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea, der taler om en stigning »stor nok til at skrive sig ind i historiebøgerne over særligt glædelige perioder for boligejerne«.
Fra februar til marts steg priserne på både enfamiliehuse og ejerlejligheder med henholdsvis 3 procent og 2,3 procent, viser nye tal fra Danmarks Statistik. Over længere tid er stigningen endnu større.
Prisen på ejerlejligheder lå i perioden januar til marts 9,6 procent højere end samme periode året før. I samme periode steg prisen på enfamiliehuse med 6,3 procent. Alt i alt en »kraftig stigning«, konkluderer Danmarks Statistik om udviklingen, der altså vækker opsigt hos flere boligøkonomer.
»Når selv Danmarks Statistik svinger sig op til at bruge ordene ’kraftig stigning’, så kan man være sikker på, at der er noget om det«, lyder det i en kommentar fra cheføkonom Lone Kjærgaard i Arbejdernes Landsbank.
Sydbank: Tænd for boblealarmen
De seneste år har løbende budt på stigende boligpriser - dog primært i København og Aarhus.
Ikke mindst har en meget lav rente det seneste halve år gjort det nemmere for boligkøberne at låne penge, hvilket kan være med til at presse priserne op. Men en stigning på 3 procent alene i marts karakteriseres som markant, fordi en sådan udvikling over et år løber op i en stigning på næsten 40 procent.
På den baggrund er der »bestemt grund til at tænde for boblealarmen«, vurderer makroøkonom Peter Bojesen Jakobsen fra Sydbank, der bemærker, at selv om renten på det seneste er steget en anelse igen, så er der stadig udsigt til en yderligere stigning i boligpriserne i andet kvartal.
»Der er derfor god grund til at råbe vagt i gevær, og allerede nu gøre hvad man kan for at undgå fejltagelserne fra de 'glade nullere'«, siger han.
Tallene er foreløbige - og kan være højere
De nye tal fra Danmarks Statistik er behæftet med en vis usikkerhed, fordi de seneste tal fra marts kun bygger på de køb, der var tinglyst, da beregningerne blev lavet - erfaringsmæssigt cirka 75 procent af samtlige handler. På den baggrund kan tallene meget vel være undervurderede, vurderer makroøkonom Mikael Olai Milhøj fra Danske Bank.
I lighed med andre hæfter han sig ved, at der er tegn på stigning i salg af nyopførte lejligheder eller lejligheder under opførsel - såkaldt projektsalg, der før har vist sig at være et tegn på boligboble.
I forbindelse med et projektsalg aftales prisen ved købet, mens tinglysningen typisk først sker ved indflytning, som kan ligge et par år ud i fremtiden, hvilket altså kan betyde, at tallene fra Danmarks Statistik i øjeblikket undervurderer prisstigningen.
»Vi vurderer ikke, at der er tale om en boble på hverken det københavnske eller aarhusianske ejerlejlighedsmarked her og nu, men som privatperson er det stadig ekstremt vigtigt, at man holder sig for øje ikke at gældsætte sig for hårdt og at tro på, at priserne bare bliver ved med at stige for altid - priserne kan godt falde en gang i fremtiden. For eksempel når renterne begynder at normalisere sig igen, selvom der ikke har været tale om en egentlig boble«, skriver Mikael Olai Milhøj i en analyse.
Vismænd: Gør noget
Også uden for landets grænser vækker udviklingen i Danmark opsigt. Den økonomiske samarbejdsorganisation OECD bemærker i en ny vækstprognose præsenteret i dag, at en meget lempelig pengepolitik giver let adgang til kredit og kan resultere i en situation, hvor »huspriserne stiger mere, end de fundamentale økonomiske faktorer kan forklare«.
Herhjemme advarede nationalbankdirektør Lars Rohde allerede i februar om, at den usædvanlige situation med meget lave renter kan føre til en boligboble, og i marts lød samme budskab fra Det Systemiske Risikoråd.
LÆS MERE
Nationalbanken advarer om risikoen for boligbobleSå sent som i sidste uge fulgte vismændene i Det Økonomiske Råd så trop med en advarsel om, at de kraftigt stigende ejendomspriser risikerer at falde, når renter kommer tilbage på et mere normalt niveau. Alt sammen med risici til følge for både den finansielle sektor og økonomiske stabilitet i resten af samfundet.
Allerede i 2014 var de reale boligpriser omkring 10 procent højere, end de ville have været med et mere normalt renteniveau, lyder det i vismændenes forårsrapport, hvor de opfordrer politikerne til at skride ind.
Endnu engang foreslår de et opgør med skattestoppet fra 2001, der har afkoblet ejendomsværdiskatten fra udviklingen i boligpriserne. Ved at genindføre en ejendomsværdiskat på 1 procent af ejendomsværdien i 2016 eller 2017 kan politikerne stabilisere markedet, påpeger vismændene, der også er opmærksom på ulemperne.
Genindførelsen kan vil indebære en pludselig stigning i skattebetalingen for boligejere og kan derfor føre til et mærkbart fald i boligpriserne. Men det kan modvirkes ved hjælp af en midlertidig skatterabat, der betyder, at der bliver tale om en gradvis indfasning.
LÆS MERE
Vismændene: Nu tager fremgangen til i styrkeAnbefalingen fra vismændene blev nævnt allerede i rådets efterårsrapport helt tilbage fra 2011. Men på Christiansborg har det imidlertid været småt med lysten til at røre ved ejendomsværdiskatten. Dog har de radikale for nylig foreslået, at boligskatten skal følge lønudviklingen, når den nuværende fastfrysning efter planen udløber i 2020. På den måde vil skatten kun stige, når folk får flere penge mellem hænderne. Et forslag, som de konservative imidlertid kalder »helt hul i hovedet«, fordi boligejernes allerede tynges af en stigende grundskyld.
LÆS MERE
Radikalt forslag: Lad boligskatten følge lønstigningenForuden den fastfrosne ejendomsværdiskat har Det Økonomiske Råd også rejst et advarselsflag i forhold til de populære rentetilpasningslån, hvor renten typisk justeres med 1, 3, 5 eller 10 års mellemrum. En lånetype, der ligesom afdragsfrie lån udgør over halvdelen af lånene på boligmarkedet.
GRAFIK
Grafik: Tre faktorer der understøtter prisstigningerne på boligmarkedetVismændene anbefaler, at man gradvist indfører en øvre grænse for, hvor stor en andel af en ejerboligs værdi, der kan bruges til at optage et rentetilpasningslån med hyppig rentetilpasning – hvad enten det er realkredit eller banklån. Konkret nævner vismændene, at selv en øvre grænse på 70 eller 80 procent af boligens værdi vil have stor effekt, fordi grænsen i dag reelt er 100 procent.
LÆS MERE
Risikable boliglån giver pengepolitikkens vogtere grå hårDe endelige tal for boligpriserne hos Danmarks Statistik er typisk først klar otte måneder efter den første offentliggørrelse.
fortsæt med at læse
