Ghettodannelsen er ét af den almene boligsektors problemer. Men det er jo ikke selvskabt. I takt med at de fleste dårlige små private udlejningsboliger er revet ned, mens andre er lavet om til ejerlejligheder eller andelsboliger, og huslejen på de tilbageværende private udlejningsboliger hele tiden stiger (op mod markedslejen; hvem sagde fupmoderniseringer?), er mange med små indkomster (kontanthjælpsmodtagere, pensionister og andre, der lever af offentlig støtte) endt i de almene boliger. En stor og stigende del af denne gruppe er indvandrere og deres efterkommere. Mange af dem bor i forholdsvis nye, store og dyre almene boliger uden for byernes centrum. Dem har de kun fået råd til, fordi de fik boligstøtte, da de flyttede ind. Det var boliger, som pædagogen eller kassedamen ikke syntes, hun havde råd til. Siden er andre af anden etnisk herkomst flyttet til disse områder, hvad enten der er tale om familiesammenføring eller flygtninge, som efter integrationsperioden i en landkommune flytter til en større provinsby og derfra videre til områder i Århus, Odense og hovedstadsregionen, hvor de i forvejen kender nogen. Det kan vel ikke undre, at folk søger sammen med andre af samme kultur, sprog og religion. Samtidig flytter erhvervsaktive danskere ud af disse områder. Der er altså en selvforstærkende udviklingsproces, som fører til yderligere opsplitning af befolkningen. Svage borgere flytter til almene byggerier, stærke flytter fra. Det var altså helt andre mekanismer, der skabte ghettoer i Danmark end i et land som USA, hvor samfundets svageste grupper altid har boet i de billigste boliger, ufatteligt slum, som er ved at falde sammen om ørene på beboerne. Men der er fælles træk i den negative udvikling, vi oplever med den videre ghettodannelse. Stadigvæk: Når man f.eks. viser Mjølnerparken til amerikanske forskere i ghettoproblemer, har de svært ved at tro, det er en ghetto. Den ser jo godt ud, er velholdt og rummer store gode lejligheder. Det ændrer ikke ved, at det giver problemer at koncentrere så mange fra de etniske minoriteter ét sted, men forholdene er immervæk bedre end i de fleste andre lande. Og de løses næppe ved at bygge om, renovere og hælde mere mørtel og flere mursten ud over områderne. Det er nok i langt højere grad et spørgsmål om uddannelse og holdninger blandt alle parter og ikke mindst på arbejdsmarkedet. Og støtte til de familier, som har behov for bedre uddannelse og integration, herunder hjælp til at få et job. Ideen med at rive almene boliger ned i Danmark er langt fra så oplagt i Danmark som i USA, hvor dét man rev ned, var uegnet til menneskebolig. Den fastlåste husleje er som nævnt med til at forstærke ghettodannelsen, men skaber også andre problemer. Det er besynderligt, at det princip, som blev vedtaget under Kanslergadeforliget i 1930'erne, overlever endnu. Huslejen i almene boliger bestemmes af de omkostninger, der engang i historisk tid har været ved at bygge boligerne (og siden renovere dem) samt af den rente, staten har fastlagt. Den har intet at gøre med udbud og efterspørgsel og dermed markedsprisen. Det vil sige, at der i mange gamle centralt beliggende attraktive boliger er lange ventelister, og nogle bliver boende i store lejligheder, selv om børnene er flyttet hjemmefra, og ægtefællen faldet fra. Omvendt står mange lønmodtagere og mangler en lejebolig - det være sig pædagogen eller skolelæreren med job i København. De har ikke råd til en ejerbolig i miles omkreds og har svært ved at finde en lejlighed, som de har råd til. Den kunstigt lave husleje er med til at forhindre arbejdskraftens fulde mobilitet (og fremme pendlingen helt fra Møn til København). Regeringens tvangssalg af almene boliger kan have samme effekt: Det kan øge manglen på lejeboliger og dermed reducere mobiliteten på arbejdsmarkedet - ikke mindst i hovedstadsregionen. Omvendt er der dele af landet, hvor der står tomme almene boliger - ikke mange tusinde, men dog nogle. Og problemet er større end som så, fordi den almene sektor kaster sig ud i allehånde aktiviteter for at reducere tallet på tomme boliger. Sagen er, at i f.eks. Frederikshavn eller Nordborg har den lave rente og forholdsvis lave huspriser gjort det svært for de almene boliger at konkurrere med ejerboliger. Og den fastlåste husleje forhindrer, at man sætter prisen ned til et konkurrencedygtigt niveau. Reglerne forhindrer også, at man sælger boligerne til f.eks. en privat udlejer. Det eneste, man øjensynligt kan få statens tilladelse til, er at rive sunde og solide bygninger ned og pynte lidt på de resterende. Det kaldes renovering og finansieres af Landsbyggefonden. Den stivnede husleje og rigide regler fører altså til den dyreste og samfundsøkonomisk ringeste løsning. Helt generelt gør den lave rente det svært at bygge nye lejligheder og få dem lejet ud. Når en familie kan låne billigere til en ejerbolig end et boligselskab kan låne til udlejningsboliger, er det jo svært at konkurrere. Det gælder for alment såvel som privat boligbyggeri. I sig selv er det jo kun godt, at mange familier (uden for hovedstadsområdet) kan få råd til eget hus, hvis det er det, de vil. Problemet for den almene sektor er bare, at hvor den før fik statsstøtte til forholdsvis billige lån, så kan enhver lige nu få lån, der er billigere. Der er pokker til forskel på situationen for 25 år siden, da renten lå over 20 procent og så i dag, hvor en familie kan låne til 2,4 procent. Men sidstnævnte mulighed eksisterer ikke for alment boligbyggeri - man er bundet af lovens regler og den dyre 'statsstøttede' finansiering. Statens detailstyring af den almene sektor er altså en ulidelig spændetrøje. Hvorfor kunne de almene boliger ikke bare køre efter samme regler som privat udlejningsbyggeri? Selvfølgelig må formålet for almene selskaber være klart: De skal opføre, vedligeholde og udleje boliger af høj kvalitet til en rimelig husleje. De skal altså ikke drive ejendomsspekulation eller profitmaksimere. De skal heller ikke kaste sig ud i alle mulige aktiviteter, som intet har at gøre med en god udvikling i boligområderne. Men netop når regeringen slår på behovet for større variation i boligbyggeriet, burde den da kunne acceptere, at de almene boligselskaber byggede mere blandet byggeri og så solgte noget - f.eks. til ejerboliger og lejede andet ud - f.eks. til butikker eller børnehaver. Regeringen ønsker mangfoldighed - hvorfor forhindrer den det så? En lille historie kan illustrere formynderiet: Ude i en afdeling havde beboerne set sig sure på et af deres områder, som forekom trist og ubenyttet. Så lavede de det om til en boldbane, hvor herlige fritidsaktiviteter kunne trives. Men den gik ikke. De kunne bare rive banen ned igen, bringe sagen op for afdelingens bestyrelse og så vente til afdelingen havde holdt et møde, hvor man kunne beslutte at anlægge en bane. Hvis det blev vedtaget, kunne man så begynde forfra. Hånden på hjertet: Det kan ikke nægtes, at nogle i den almene boligsektor har været godt tilfredse med statens faste hånd og den fastlåste husleje - i hvert fald tidligere, da der ikke var udlejningsproblemer. Ej heller at sektoren ikke selv har begået dumheder og tænkt for meget i beton. Ingen tør vel garantere, at vi vandrer ind i Nirvana, bare staten blander sig udenom. Nogle vil nok se sektoren som den klassiske burfugl, der ikke tør forlade buret og flyve ud i det fri marked, selv om lågen åbnes. Men indstillingen er ved at ændre sig, og i mange almene boligselskaber er man parat til at søge nye veje og arbejde for en liberalisering af sektoren. Et problem helt for sig er statens sugerør i den almene boligsektors fonde. Det er penge, som beboerne har betalt og fremover skal betale. Af dem har staten fra 2001 til 2004 snuppet 5,7 milliarder kroner og ifølge det nye finanslovsforslag vil man suge yderligere 4,4 milliarder kroner til sig - altså over 10 milliarder kroner på 4 år! (i nutidsværdi). Og vel at mærke penge, som ikke er der endnu, men skal betales af beboerne over de næste 30 år (med renters rente). Man skulle tro, at finansministeren med de nuværende konjunkturer og milliardoverskud på statsfinanserne kunne klare sig uden sådan at gå på strandhugst. Inspireret af, hvordan man har ændret forholdene på det hollandske boligmarked (den hollandske model), kunne man foreslå et stop for offentlig støtte af familiebyggeri, mod at staten trak sugerøret ud af de almene fonde. Den almene sektor kan og skal stadig bygge nye boliger, men med større frihed, også til at opføre blandet nybyggeri, inklusive ejerboliger, der sælges og butikker, der lejes ud. Endelig skulle der gennemføres en huslejeudligning, så almene boliger, der er svære at leje ud, får huslejen nedsat, mens de, der ligger langt under markedslejen, får den sat op (ved fraflytning). Hele manøvren skal ikke koste finansministeren en krone og han slipper fremover for at subsidiere driften af nye almene familieboliger. Forudsætningen for en sådan reform er, at de almene fonde samles ét sted, med et helt nyt sekretariat og en selvstændig bestyrelse, hvor også det offentlige og uvildig sagkundskab er repræsenteret. De skal først og fremmest sikre, at midlerne bliver brugt til nybyggeri, hvor der virkelig er brug for det, og nødvendige renoveringer af almene boliger. Fondene skal samles under én hat, fordi mange boligselskaber jo er placeret i fuldt udbyggede kommuner, hvor der ikke er muligheder for at bygge nyt. Og det er jo meget forskelligt, hvor stort behovet er for større reparationer eller forbedringer af de almene boliger. Tiden er løbet fra de lokale dispositionsfonde. En fælles fond skal også kunne finansiere lavere husleje (f.eks. i Frederikshavn) og modtage midlerne fra højere husleje fra nye beboere (f.eks. på Østerbro). Midlerne fra salg af almene boliger hører hjemme sammesteds. I et vist omfang kunne fonden også bidrage til byfornyelse i ghettolignende områder, men det må ske i samarbejde med stat og kommuner. Og et væsentligt element er som nævnt at bidrage til beboernes integration på arbejdsmarkedet. En reform kunne føre til mere selvstændige og fleksible almene boligselskaber, der netop kunne fremme regeringens mål om mere blandet nybyggeri. Staten skulle i princippet ikke blande sig mere i den almene sektors forhold end i privat udlejningsbyggeri. Hele den eksisterende dyne at detaljerede regler og regulativer skal skrottes, så vi får en langt mere effektiv almen sektor. Dog skal man sikre, at de nuværende lejere ikke profiterer på reformen. Midlerne fra den nye fond skal netop gå til nybyggeri samt velbegrundet huslejereduktion og nødvendige renoveringer - ikke til at forgylde de eksisterende boliger (eller lejere). Derfor skal fondens sekretariat placeres i armslængde fra boligselskaberne og dens bestyrelse inkludere repræsentanter for stat, kommuner og uvildig sagkundskab. Måske kunne man også lade Finanstilsynet eller et nyt organ føre tilsyn med fonden. Fupmoderniseringer med efterfølgende huslejestigninger skal f.eks. heller ikke være tilladt. Der er selvfølgelig behov for en grundig gennemgang af, hvordan reformen i detaljer kan realiseres. Både juridiske og økonomiske problemer skal endevendes. Det afgørende er, at der nu skulle være muligheder for at bringe den almene boligsektor ud af den eksisterende suppedas, en historisk konstruktion, som skiftende regeringer og boligsektoren selv har bidraget til. Hvis huslejeudligning p.t. er politisk uspiselig, kunne den måske udskydes til efter et valg, hvor ønskværdig den ellers er. Vor liberale regering burde med kyshånd tage imod tilbuddet om en reform. Staten slipper ud af sit engagement med at støtte og kontrollere opførelsen af almene familieboliger; boligmarkedet bliver liberaliseret og boligselskaberne slipper for en masse bureaukrati. Den almene sektor kan og skal stadig finansiere nyt familiebyggeri i et omfang, svarende til det nuværende uden statslig støtte. Målet må være en mere effektiv boligsektor, der stadig påtager sig et socialt ansvar.