0
Læs nu

Du har ingen artikler på din læseliste

Hvis du ser en artikel, du gerne vil læse lidt senere, kan du klikke på dette ikon
Så bliver artiklen føjet til din læseliste, som du altid kan finde her, så du kan læse videre hvor du vil og når du vil.

Næste:
Næste:
Artiklen er føjet til din læseliste Du har ulæste artikler på din læseliste

Forældrekøb - til børnenes bedste?

Kroniken
Læs artiklen senere Gemt (klik for at fjerne) Læst
FOR ABONNENTER

Der er ikke oplæsning af denne artikel, så den oplæses derfor med maskinstemme. Kontakt os gerne på automatiskoplaesning@pol.dk, hvis du hører ord, hvis udtale kan forbedres. Du kan også hjælpe ved at udfylde spørgeskemaet herunder, hvor vi spørger, hvordan du har oplevet den automatiske oplæsning.

Spørgeskema om automatisk oplæsning

Når forældre køber lejlighed til familiens flyvefærdige unger, er der en skattemæssig gevinst. Men hvor længe? Kronikøren er advokat og medlem af Københavns Kommunes Skatteankenævn.

GENNEM HELE sommeren og det tidlige efterår har man i alle mulige reklamer fra de store ejendomsmæglere kunnet læse fagre ord om forældrekøb. Baggrunden er den sørgelige, at markedet for leje- og andelsboliger i de store byer er gået helt i hårdknude, og derfor er det vanskeligt for de unge, som skal i gang med en uddannelse, at finde en passende bolig. Det gælder nok særlig dem, som kommer fra mindre lokalsamfund, og som derfor mangler et netværk af 'boligskaffere' i storbyen.

Ejerboligmarkedet fungerer imidlertid på bedste vis - blot til nogle priser, som for få år siden ville have været beskrevet som fri fantasi. Ejendomsmæglerne er leveringsdygtige i alt, hvis man blot betaler markedsprisen. Og man kan naturligvis ikke bebrejde dem, at leje- og andelsboligmarkedet stadig skal slås med resterne af Anden Verdenskrigs rationeringslovgivning. Under alle omstændigheder står de unge - og deres forældre - med et problem, som kun kan løses ved, at
forældrene yder et bidrag til, at de unge køber en bolig.

Det kan gøres på to måder, enten forærer man barnet pengene til at købe for, eller også køber forældrene og lader barnet bo til leje. Når man sammenligner de to muligheder, så er der umiddelbart ingen tvivl om, hvilken der vinder.

Hvis barnet køber lejligheden, skal det betale ejendomsværdiskat; renterne kan kun trækkes fra med cirka 32 procents skatteværdi, og man kan ikke opnå boligsikring.

Omvendt vil man, når forældrene køber lejligheden, kunne undgå ejendomsværdiskat, trække renterne fra til 62 procents skatteværdi og oven i købet få et skattefrit tilskud til projektet i form af boligsikring. Det er i hvert fald det, som alle de ivrige aktører på markedet lover forældrene. Men holder det nu også alt sammen - eller er det bare for godt til at være sandt. Bør man ikke få sine nagende tvivl?

DE FLESTE af os kan sikkert huske andre situationer, hvor en eller anden smart konstruktion blev skruet sammen og accepteret af myndighederne for siden hen at blive tilsidesat som følge af enten et lovindgreb eller bare en ændret praksis hos skattemyndighederne. Selskabstømning er vel det største eksempel på noget sådant, men der kan findes mange andre. Hver gang bliver resultatet, at nogle skatteydere, som havde disponeret i tillid til gældende regler, udsættes for et unødigt tab. Og selv om det ofte fremstilles, som om det er nogle rige skatteål, som indgrebet skal ramme, så bliver det ofte relativt almindelige mennesker, som det går ud over.

Fidusen er, at for dem, som først benytter den smarte metode, går det godt, men på et eller andet tidspunkt, når brugen breder sig for vidt, så opleves det pludselig som et misbrug eller 'hul i lovgivningen', og så kommer der et indgreb. I den forbindelse skal man ikke være blind for misundelsens betydning som en politisk kraft. Indgrebet kan enten ske ved lovgivning, og det kan man aldrig sikre sig mod på forhånd, eller ved en ændret praksis i bedømmelsen af forholdet fra skattemyndighedernes side.

Fra nogle sider i Folketinget er kravet om et lovindgreb mod forældrekøbene allerede blevet luftet, men det vil næppe ske under den nuværende regering, medmindre misundelsesfaktoren bliver for stor. Og da man blandt københavnske ejendomsmæglere løseligt skønner, at antallet af forældrekøb er på omkring 10 procent af det samlede antal handler med ejerlejligheder i København, så nærmer vi os en situation, hvor man ikke bare kan afvise fænomenet som noget perifert.

Pointen er imidlertid, at det farligste for dem, som allerede har købt, ikke er et politisk indgreb, for det kan man argumentere imod, men derimod at der på et tidspunkt kommer en rent administrativ beslutning om at ændre praksis for bedømmelsen af forældrekøb, fordi det har taget for stort et omfang. Og i så fald rykkes gulvtæppet væk under de mange, som har købt i tillid til mæglerkædernes gyldne løfter.

BESPARELSEN I ejendomsværdiskat og tilskuddet i form af boligsikring kan der næppe rokkes ved, men forældrenes fradragsret for renter med den høje skatteværdi kan man faktisk godt argumentere for ikke er berettiget. Baggrunden for fradragsretten med den høje skatteværdi er, at man betragter lejligheden som en erhvervsvirksomhed og rent skatteteknisk placerer den i virksomhedsskatteordningen.

Det giver mulighed for de høje fradrag, og hvis virksomheden ikke giver tilstrækkelige indtægter, så der opstår et underskud, som man kan fratrække i sine andre indtægter. Det er altså afgørende, at der er tale om, at lejligheden udgør en erhvervsvirksomhed. Og hvad er så det?

En egentlig definition findes ikke i gældende lovgivning, men skattevæsenet har i en årrække betjent sig af en definition, hvorefter kendetegnene er, at der for egen regning og risiko udøves økonomisk virksomhed med det formål at indvinde økonomisk udbytte. For at anerkende en virksomhed skal den yderligere drives nogenlunde regelmæssigt gennem en længere periode og med en omsætning, som overstiger det rene ingenting. Som man kan se, så
opstår tvivlen ikke ved de sidste dele af definitionen, men derimod ved de centrale første dele om, at formålet skal være økonomisk udbytte. I hver eneste kommune træffer skatteforvaltningerne mange afgørelser om, hvornår noget er en erhvervsvirksomhed.

Som medlem af Københavns Skatteankenævn har jeg fornøjelsen af at deltage i en række af de afgørelser, og blandt de ting, som vi lægger vægt på, er, - at der inden for en rimelig årrække skal være udsigt til et overskud - i form af en rimelig forrentning af den investerede kapital og løn for det arbejde, indehaveren udfører i virksomheden, - at virksomheden skal drives på sædvanlige kommercielle vilkår, og - at virksomheden ikke må drives for at tilfredsstille indehaverens personlige fornøjelser. Og så kan man jo gennemgå, om et forældrekøb opfylder de krav.

HVIS MAN ser på mæglerkædernes hjemmesider, så indeholder de alle sammen illustrerende eksempler, som viser, at forældrekøb giver løbende underskud, fordi den husleje, barnet betaler, er mindre end fællesudgifterne til lejligheden og renterne på lånene. Der regnes ganske enkelt ikke med muligheden af et overskud. Derimod går man ud fra, at skattevæsenet vil give et tilskud til barnets lejlighed.

Hvor længe tror man egentlig, den går? Som forsvar for, at der må forventes overskud, vil der nok blive argumenteret med, at man forventer fortsatte prisstigninger på fast ejendom i de kommende år. Priserne på fast ejendom har
ganske vist altid været stigende set over en tilpas lang årrække. Det fastslog allerede den økonomiske videnskabs fader, Adam Smith, i 1700-tallet. Men der har også altid været en række svingninger i prisen på fast ejendom, og lige nu har priserne været inde i et af de længste opsving nogensinde. Kan man virkelig regne med, at det fortsætter? Og selv hvis man gør det, så skal der nogle solide prisstigninger til for at give et nogenlunde rimeligt afkast af investeringen.

Man skal i den forbindelse tage højde for, at hvis knuderne på leje- og andelsboligmarkedet løsnes, så vil det kunne udløse fald i prisen på samtlige boligejendomme. Et skøn over disse fald er vanskeligt, men der er lavet regnestykker, som illustrerer, at det kan være i størrelsesordenen op mod 15-20 procent af værdien af samtlige ejendomme. Det er et enormt tal.

Tilsvarende problemer kan opstå, hvis man fra politisk side vælger at reducere fradragsretten for privat gæld yderligere. Urealistisk vil nogle påstå, men for blot 15 år siden var fradragsretten dobbelt så meget værd for private; og kan det ikke ske på ny?

ENDELIG HAR tidshorisonten jo en betydning. Man skal huske på, at de unge, som flytter ind i forældrenes lejlighed, har et meget omskifteligt liv. Det er helt sædvanligt, at lejlighederne skal sælges allerede efter fire-fem år, f.eks. fordi barnet blev færdig med uddannelsen, eller fordi det vælger at flytte hen hos kæresten. I så fald kan man meget vel være havnet i en situation, hvor investeringen giver et betragteligt tab.

Betingelsen om det rimelige overskud kan derfor ikke forventes opfyldt - og slet ikke, hvis man kun ser på driften. Med hensyn til spørgsmålet om drift på sædvanlige kommercielle vilkår, så er det noget vanskeligere at afgøre. Langt de fleste forældrekøb sker formentlig med sædvanlig realkreditbelåning op til 80 procent af ejendomsværdien. Men hvis man nu ønskede at købe en lejlighed for at leje den ud til nogle helt fremmede, så ville realkreditselskaberne ikke yde 80 procent lån. stedet ville man foretage en vurdering af den belåning, som med rimelighed kunne dækkes af huslejen, og udmåle sine lån på det grundlag. Tilsvarende gælder, at et normalt sælgerpantebrev i henhold til ejendomsmæglernes standardbetingelser har en klausul om, at hvis lejligheden udlejes, så skal køber stille bankgaranti for ydelserne på pantebrevet i udlejningsperioden.

Begrundelsen for den bestemmelse er enkel nok, nemlig at en lejer normalt ikke kan siges op, og hvis lejen ikke dækker ydelserne på pantebrevet - og det gør den aldrig - så påføres pantebrevets indehaver en meget stor risiko for tab.

Den bestemmelse fraviges formentlig altid, når der er tale om forældrekøb, idet man går ud fra, at køberen har så megen kontrol med lejerens adfærd, at lejeren ikke vil påberåbe sig uopsigelighed i henhold til lejeloven. (I betragtning af de konflikter som kan opstå mellem forældre og deres poder, kunne man nok synes, at det er lidt naivt).

Konklusionen må derfor blive, at forretningen ikke drives på sædvanlige kommercielle vilkår, og dermed er den betingelse heller ikke opfyldt.

ENDELIG ER der så betingelsen om, at virksomheden ikke skal være drevet af hensyn til den personlige fornøjelse. Det er næppe nødvendigt at opremse alle de mange sammenfaldende behagelige omstændigheder, som købet af lejligheden medfører for såvel forældre som børn. Det er fornøjelse.

Resultatet af gennemgangen bliver derfor, at forældrekøb dumper på alle de tre gennemgåede kriterier, som er centrale for anerkendelse af virksomheder.

På alle andre områder - stutterier, udlejning af lystbåde og deslige - så underkender man virksomheden, blot den dumper på en af de tre betingelser.

OVER FOR dette synspunkt står imidlertid nogle meget klare udtalelser fra Skatteministeriets side, senest i ministeriets tidsskrift Skat fra april 2003, hvor man ikke anser forældrekøb for et så betydende problem, at man vil underkende forældrekøb som virksomhed. Tværtimod retter man skytset mod et andet ministerområde, idet man anfører, at fordelene hovedsagelig opstår som følge af prisreguleringen på markedet for lejeboliger, idet den medfører, at forældrenes indtægtsside ved udlejningen bliver holdt kunstigt nede. Der er altså tale om, at to love er i konflikt med hinanden, fordi det ville være ulovligt at kræve så høj en husleje af barnet, at virksomheden rent faktisk kunne give overskud.

Det er et udmærket synspunkt, og man kan da kun håbe, at det betyder, at der en dag bliver taget nogle reelle initiativer til at løse den fastlåste situation på markedet for leje- og andelsboliger. Men man skal ikke være blind for, at en husleje på 4.000-6.000 kroner per måned næppe vil være mulig at inddrive hos unge mennesker, der baserer deres økonomi på Statens Uddannelsesstøtte. I mellemtiden må man spørge sig selv, om ministeriet vil holde fast i sit synspunkt om, at forældrekøb er drift af virksomhed. Det vil kunne fremstilles som et eksempel på, at man forskelsbehandler de lidt bedre stillede i forhold til f.eks. den indvandrer, der vil starte forretning med import af varer fra sit hjemland, for hans virksomhed skal opfylde de tre betingelser, som blev gennemgået ovenfor.

FORELØBIG må man imidlertid konstatere, at forældrekøb giver både børn og forældre klare fordele frem for barnets eget køb af bolig. Hvor længe det holder, er en anden sag, og som forældrekøber bør man nok tage den risiko med i sine overvejelser. Sammenlignet med mæglerkædernes markskrigeri om fordelene ved forældrekøb, så kan der være grund til nogle nuancer i betoningen. Konsekvenserne for den enkelte familie ved en ændret opfattelse er næppe ubærlige, men det vil da være surt, og i hvert fald er det endnu en bekræftelse på, at man aldrig skal spænde sin økonomi så hårdt, at den ikke kan tåle et lille indgreb fra skattevæsenet.

  • Ældste
  • Nyeste
  • Mest anbefalede

Skriv kommentar

2000 tegn tilbage

Få det store overblik for 1 kr.

Prøv den fulde adgang til Politiken.dk, apps, podcast og meget mere for kun 1 kr. De hurtigste er i gang på under 34 sekunder.

Læs mere

Annonce

Læs mere

Annonce

For abonnenter

Podcasts

Annonce

Forsiden