Kan man stole på en tilstandsrapport, når den er udarbejdet af en byggesagkyndig, der er hyret, styret og betalt af de forsikringsselskaber, der er økonomisk afhængige af tilstandsrapportens indhold?
En ny revisionsrapport sår tvivl om de byggesagkyndiges uvildighed – og lødigheden af en stor del af de tilstandsrapporter, der er blevet en del af de fleste bolighandler i Danmark.
Selv om der er flere hundred bygningssagkyndige, der kan vurdere en boligs tilstand og eventuelle skader, bliver langt de fleste tilstandsrapporter udarbejdet af de samme seks firmaer. Og de seks firmaer bliver ydermere hyret og styret af de forsikringsselskaber, der selv har store økonomiske interesser i tilstandsrapporternes præcise indhold og udformning.
De tætte relationer truer systemets uvildighed og gør det vanskeligt for forbrugerne at have tillid til ordningen, konkluderer rapporten, der er udarbejdet af revisionsfirmaet Deloitte på bestilling af Sikkerhedsstyrelsen og Erhvervsministeriet.
»Med de betydelige økonomiske interesser, der er på spil i enhver hushandel, er den bygningssagkyndiges uvildighed et fundamentalt princip for ordningen«, skriver Deloitte:
»Det er uvildigheden, der er købers og sælgers garanti for, at tilstandsrapporten giver et retvisende billede af bygningens tilstand«.
Loft over omsætningen
Revisorerne understreger, at undersøgelsen ikke har dokumenteret, at de tætte relationer rent faktisk har påvirket tilstandsrapporternes indhold og de byggesagkyndiges uvildighed. Alligevel er der behov for at skære båndene over ved at indføre et såkaldt omsætningsloft, der begrænser størrelsen af den omsætning, en bygningssagkyndig må have i ét og samme forsikringsselskab, mener revisorerne.
På den måde kan flere bygningssagkyndige få en bid af kagen i et marked, hvor de seks store firmaer ifølge Deloitte sidder på mere end 70 procent af de tilstandsrapporter, der bliver bestilt via forsikringsselskaberne.
Samtidig anbefaler revisorerne en mere omfattende og målrettet kontrol med de bygningssagkyndige, der har stærke økonomiske relationer til forsikringsselskaberne.
Og den kontrol er på vej, garanterer erhvervsminister Rasmus Jarlov (K) i et svar til Folketingets Erhvervs-, Vækst og Eksportudvalg, der blev givet kort før nytår. Her lover ministeren også at »indkalde branchen til en drøftelse af muligheden for« at lægge loft over de byggesagkyndiges opgaver. Rasmus Jarlov har ikke ønsket at kommentere sagen yderligere.
Det har Deloitte heller ikke. Revisionsfirmaet henviser alle spørgsmål til tilsynsmyndighederne i Sikkerhedsstyrelsen, hvor kommunikationschef Mette Cramon bekræfter, at der nu bliver sat ind med mere målrettet kontrol.
»Og så vil vi hurtigst muligt tage initiativ til et møde med de relevante parter, så vi kan få undersøgt mulighederne for et omsætningsloft«, siger hun.
Dermed er der – nok en gang – lagt op til ændringer af det omdiskuterede system for tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer, den såkaldte huseftersynsordning, der har været genstand for heftig kritik i årevis.
Det er for svært at få dækket de skader, der dukker op på en nykøbt bolig, selv om boligejeren har tegnet en ejerskifteforsikring, det netop skal dække de skjulte skader, lyder krikken.
Slut med forlovelsen
I efteråret kritiserede Danske Boligadvokater, Forbrugerrådet Tænk og en række mindre byggesagkyndige netop forsikringsselskaberne for i strid med reglerne at styre og påvirke tilblivelsen af de tilstandsrapporter, der afgør, hvilke skader forsikringsselskaberne selv skal dække.
»Undersøgelsen viser, at der er noget at komme efter«, siger Vagn Jelsøe, vicedirektør i Forbrugerrådet Tænk.
»Der må ikke være tvivl om de byggesagkyndiges uvildighed, når vi skal have vurderet vores boligers tilstand. Derfor er det en god idé med et omsætningsloft, så vi får sat en grænse for, hvor meget en byggesagkyndig må være forlovet med et forsikringsselskab«.
Netop uvildigheden var nøgleordet, da daværende erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) satte undersøgelsen i gang sidste forår:
»Det er afgørende, at hverken forsikringsselskaber eller ejendomsmæglere har indflydelse på tilstandsrapporternes udformning og indhold«, sagde Mikkelsen og tilføjede:
»Da formålet med huseftersynsordningen er at give både sælger og køber en høj grad af beskyttelse og tryghed ved bolighandler, er det afgørende, at forbrugerne kan stole på kvaliteten af tilstandsrapporterne, og at ingen andre end den beskikkede bygningssagkyndige og dennes objektive og professionelle gennemgang af ejendommen har indflydelse på rapportens indhold«.
Vagn Jelsøe glæder sig over, at der ikke er fundet ’hårde beviser’ på, at forsikringsselskaberne har presset de byggesagkyndige til at udarbejde tilstandsrapporter, der er så tilpas ukonkrete, at det begrænser forbrugernes muligheder for at få dækket konkrete skader via deres ejerskifteforsikring.
Det har ellers været en del af kritikken. Men Deloitte kan ikke med sikkerhed dokumentere, at der bruges den slags brede formuleringer i tilstandsrapporten.
Til gengæld viser undersøgelsen, at de byggesagkyndige, der arbejder tæt sammen med forsikringsselskaberne, skriver flere skader ind i deres tilstandsrapporter end andre bygningssagkyndige.
»Det kunne indikere, at de overrapporterer og dermed skeler til forsikringsselskabernes interesser«, skriver Deloitte, der dog skynder sig at understrege, at heller ikke det kan dokumenteres.
Byggesagkyndige straffet
Forklaringen kan også være, at de seks firmaer rent faktisk afdækker flere reelle fejl. Og det fremgår også af undersøgelsen, at de store firmaer generelt laver færre fejl i deres rapporter.
Men den analyse køber de ikke i Danske Bygningskonsulenter, brancheforeningen for de mindre byggesagkyndige:
»Når de seks firmaer noterer flere fejl og skader end vi andre, er formålet, som vi ser det, rent kommercielt; det bliver nemmere for forsikringsselskaberne at afvise de boligejere, der mener, at de har krav på at få dækket en skjult skade på ejendommen«, siger Frank Borkfeldt, der repræsenterer foreningen.
Han er ikke i tvivl om, at de bygningssagkyndige er under maksimalt pres fra forsikringsselskaberne.
Ifølge Deloittes undersøgelse bliver de byggesagkyndige straffet hårdt økonomisk, hvis de overser en fejl eller en skade i deres tilstandsrapporter.
Her forlanger forsikringsselskaberne typisk en erstatning eller en kompensation, og det kan være en dyr omgang for de byggesagkyndige. De må, ifølge Deloitte, typisk betale en selvrisiko på mellem 25.000 og 100.000 kroner for at aktivere deres egne ansvarsforsikringer.
Til gengæld er der ingen sanktioner af betydning, hvis de byggesagkyndige skulle komme til at indberette flere skader, end de finder.
