I 22 kommuner risikerer potentielle købere af et helt almindeligt parcelhus at få et nej i banken til det lån, de havde tænkt sig.
Også selv om familien på fire kan dokumentere en indkomst, der giver god plads til omkostningerne ved at eje et hus på 140 kvadratmeter ved siden af de andre faste udgifter i budgettet og med et fornuftigt rådighedsbeløb på 15.500 kroner månedligt.
I disse 22 kommuner skal familien tjene mellem 20.000 og 670.000 kroner ’ekstra’ for at komme i betragtning til et lån.
Er du også forvirret? Her er guiden til det nye boligskattekaosDet viser en gennemgang af indkomstkravet for en yngre børnefamilie ved huskøb i hele landet, som Arbejdernes Landsbank har udarbejdet for Politiken.
»I de dyreste kommuner er det altså gældsfaktoren, der i højere grad bestemmer, hvor meget man skal tjene for at købe hus, og ikke rådighedsbeløbet«, siger økonom Anders Christian Overvad, Arbejdernes Landsbank.
Skal hindre boligbobler
Det bekræfter Nete Siesing Sørensen, boligekspert hos Mybanker, der bl.a. hjælper forbrugere med at skifte bank.
»Før i tiden var det i højere grad folks prioritering af deres økonomi – altså deres til- og fravalg af, hvor mange penge de brugte på f.eks. børn og biler – der var afgørende for, om de kunne få lov at låne til et boligkøb. Nu er det størrelsen af ens løn, der er afgørende«, siger Nete Siesing Sørensen.
Det betyder, at førstegangskøbere med job i København, som faktisk har råd til at bo tæt på arbejdet, kan blive nødt til at flytte ud til en kommune med lavere boligpriser og pendle ind til byen, hvis de vil have et hus.
»Hvis man så skal have en eller to biler for at komme på arbejde, kan man hurtigt ende med at have det samme rådighedsbeløb, som hvis man boede tæt på jobbet og børnenes daginstitutioner og kunne undvære bil«, påpeger Nete Siesing Sørensen.
Årsagen til, at børnefamilier med god økonomi skal have en højere indkomst end ’nødvendigt’ til et boligkøb, er reglen om den såkaldte gældsfaktor:
Et regelsæt fra Finanstilsynet, hvis formål er at undgå boligbobler og forhindre boligejere i at stifte så meget gæld, at de – og dermed den finansielle sektor – kommer i problemer, hvis en krise får boligpriserne til at falde, og folk ikke er i stand til betale pengene tilbage.
Banker konkurrerer om boligejere med høje vurderingerDen ekstremt lave rente gør det nemlig tillokkende at stifte risikabel høj gæld, fordi den månedlige ydelse kan blive så lav, at den ikke som før i tiden lægger en naturlig dæmper på, hvor hårdt man kan sætte sig.
Derfor er udgangspunktet, at bankerne kun må låne en familie så mange penge til boligkøb, at den samlede gæld ikke overstiger husstandens årlige indkomst før skat gange fire.
Bliver gældsfaktoren højere end fire, og er der ingen opsparing, kan familien risikere at få blankt nej til at låne, hvis den ønsker at købe i Aarhus, København eller en af kommunerne omkring København.
Selv med en fornuftig opsparing kan familier i disse områder heller ikke frit vælge f.eks. afdragsfrihed på realkreditlånet, som mange førstegangskøbere gerne vil have. De må heller ikke vælge f.eks. det billige F Kort-lån, der i øjeblikket har negativ rente på minus 0,4 procent.
For selv om renten og dermed omkostningen ved at finansiere en bolig er lavere end nogensinde, er huspriserne i de 22 kommuner nu så høje, at bankernes krav til de potentielle boligkøberes indkomst bliver skruet tilsvarende højt op, før der bliver åbnet for et lån.
»Gældsfaktorbegrænsningerne vil hæmme adgangen til boliger og lån for folk, som har mere indkomst end formue. Samtidig gør det, at de, der har formue, kan slippe for budrunder imod dem, som begrænsningen har skåret fra, når de vil købe en bolig«, siger økonom Michael Harboe Møller fra det uafhængige Boligøkonomisk Videncenter.
»Det omfordeler med andre ord fra ung til gammel og fra folk, der tjener penge, til folk, der har penge«, tilføjer han.
Krævet indkomst: 1,2 millioner
I f.eks. Gladsaxe Kommune, hvor et gennemsnitligt parcelhus på 140 kvm koster knap 4,1 mio. kroner, er indkomstkravet knap 1,2 millioner kroner, hvis familiens gæld skal holde sig på faktor fire.
Det er 24 procent højere end den indkomst på 960.000 kroner, som ville være tilstrækkeligt til, at familiens økonomi hænger sammen ved køb af huset til 4,1 millioner kroner og et fastforrentet lån med afdrag.
I Arbejdernes Landsbank peger økonom Anders Christian Overvad på, at når et bestemt boligkøb kan ende med at falde på, at familiers gæld ikke må overskride et niveau, der er større end fire gange indkomsten, handler det om forbrugerbeskyttelse.
Den første bank smækker kassen i til køb af andelsboliger i store byerFor eksempel kan stor boliggæld pludselig være et problem, hvis man bliver skilt, bliver syg eller skal flytte efter job – og husets værdi i mellemtiden er faldet.
»Med en høj gæld påtager man sig også en høj risiko. Vi opfatter retningslinjerne om en gældsfaktor på højst fire som noget, der hjælper folk med at træffe fornuftige beslutninger«, siger han.
Ifølge Anders Christian Overvad har Finanstilsynets stramning betydet, at flere kunder selv vælger at justere boligdrømmen, fordi de på grund af deres indkomst målt op i mod hovedstadens boligpriser ikke har frit valg af lån:
»De synes, at hvis de skal tage et lån med afdrag og fast rente, så bliver det for mange penge at bruge på bolig hver måned. Så vil de hellere flytte længere væk, bruge ti minutter ekstra i S-tog og have meget mere økonomisk råderum«, siger han.
Streng fortolkning
Ret beset giver vejledningen fra Finanstilsynet til bankerne om kun at låne folk fire gange deres årsindtægt plads til undtagelser og individuelle vurderinger, påpeger Nete Siesing Sørensen fra Mybanker.
Men Mybanker, der samarbejder med en række pengeinstitutter, har indtryk af, at langt de fleste banker følger vejledningen én til én, siger hun.
Forbrugere, der ellers har råd til et boligkøb, får dermed ikke nødvendigvis lov til at låne ved at shoppe rundt og spørge flere banker.
»Ingen banker har lyst til at træde ved siden af, det får de ikke ros af Finanstilsynet for. Så på den front er kreditvurdering ikke et konkurrenceparameter«, siger hun.
Men beskytter reglerne ikke netop kunderne mod at optage for meget gæld?
»Reglerne er lavet ud fra et overordnet samfundsmæssigt hensyn, ikke direkte for kundernes skyld. Og man skal huske, at banker er forretninger, der lever af at kreditvurdere, låne penge ud og få dem hjem igen. De har ingen interesse i udlån til folk, der ikke kan betale tilbage«, mener Nete Siesing Sørensen.
I Boligøkonomisk Videncenter kalder økonom Michael Harboe Møller gældsfaktoren ’et lidt stumpt instrument’.
»Der kan være ydertilfælde, hvor familier hindres i at købe bolig, selv hvis de ikke er sårbare over for uforudsete hændelser. Og modsat kan der også tænkes at være tilfælde, hvor gældsfaktorbegrænsningen ikke er streng nok til at være effektiv«, siger han.
»I forhold til at skabe stabilitet virker det samlet set bedre at have begrænsningen end ikke at have den. Så reglerne har berettigelse, men de har også nogle konsekvenser, der kan opfattes som uheldige. Det er en balancegang at finde det rigtige niveau«.
fortsæt med at læse
