Danske boligejere bliver i stadig stigende grad ramt direkte, når centralbankerne som den amerikanske hæver renten. For blot otte år siden kunne boligejerne herhjemme sove roligt om natten, selv om renten steg om ørerne på dem. De havde nemlig alle lån, hvor renten lå fast. Sådan er det ikke mere. Siden Realkredit Danmark i efteråret 1996 introducerede realkreditlån med variabel rente - de såkaldte flexlån - er det gået stærkt. Ved udgangen af 2003 var 40,3 procent af alle realkreditlån således med variabel rente ifølge den seneste opgørelse fra Realkreditrådet. »Følsomheden over for ændringer i den korte rente er steget ganske markant. Det vil sige, at det får en direkte effekt på pengepungen, når den korte rente stiger«, siger chefanalytiker i Danske Bank, Steen Bocian. Mange lånemuligheder Siden den første spæde start på flexlånene er der skabt et utal af låneprodukter med variabel rente, som i forskellig grad bliver ramt af renteændringer. Det seneste skud på stammen er de såkaldte prioritetslån, som bliver udbudt af flere og flere pengeinstitutter i direkte konkurrence med realkreditinstitutterne. Prioritetslån fungerer som en kæmpe kassekredit med pant i huset. Den umiddelbare fordel er, at man får den samme rente for indskud, som man betaler på lånet. Hvis renten er på for eksempel 4,0 procent, får man altså også 4,0 procent i rente på de penge, man sætter ind på kontoen. Fleksibel rente Ulempen er, at renten typisk er højere end på et almindeligt flexlån, og at der således skal ganske store indskud til, før det bedre kan betale sig at vælge et prioritetslån. »I natur ligner prioritetslån de almindelige flexlån. Men de adskiller sig bl.a. ved, at renten direkte følger Nationalbankens renteændringer, mens renten på flexlånene bliver bestemt af markedet og kun bliver ændret én gang om året«, siger Steen Bocian. Har man valgt et prioritetslån, må man altså til lommen med det samme, når Nationalbanken hæver renten, mens boligejere med flexlån kan vente til den årlige rentetilpasning i december. »Det er vores vurdering, at der nok vil gå et stykke tid endnu, før Den Europæiske Centralbank - og dermed også Danmarks Nationalbank - hæver renten. Vi skal nok hen omkring årsskiftet«, siger Steen Bocian. Forventninger er nok Selv om flexlånsrenten ikke direkte følger Nationalbankens rentesatser, er der alligevel en tæt sammenhæng. Og ofte ser man, at renten på flexlån stiger tidligere end de officielle rentesatser alene på forventningen om, at centralbankerne vil hæve renten. Til gengæld sker der sjældent meget, når det endelig sker, netop fordi den forventede stigning allerede er indregnet. »Af samme grund - fordi vi regner med en længere periode med stigende renter - er det vores vurdering, at flexlånsrenten ved årsskiftet vil ligger 0,5 procentpoint over det aktuelle niveau«, siger Steen Bocian. Der findes også andre varianter af realkreditlån med variabel rente. Således udbyder Totalkredit et lån med renteloft, hvor renten bliver reguleret to gange om året. Steen Bocian har ikke noget entydigt råd, hvis man i dag overvejer at skifte fra et variabelt forrentet lån til et fastforrentet lån. Intet at frygte »Som det ser ud nu, er der ikke udsigt til dramatiske ændringer i renten. Vi vurderer således, at renten på flexlån vil holde sig under det niveau, som renten på de fastforrentede lån har i dag«. Den største grund til at vælge et fastforrentet lån er ifølge Steen Bocian muligheden for at skære en bid af restgælden. Når renten stiger, falder kursen på det fastforrentede lån, og det bliver billigere at indfri. For at score gevinsten er det dog nødvendigt at lægge lånet om igen. Enten må man vente, til renten falder igen - eller man kan lægge om til et flexlån igen. »Det er ikke noget, vi anbefaler bredt, da det kræver en mere individuel vurdering«. Beregninger fra Danske Bank viser, at flexlånsrenten skal stige med mere end to procentpoint, før ydelsen overhaler ydelsen på et fastforrentet lån, der bliver optaget i dag.