I et lille land som Danmark med kun 5,8 millioner indbyggere omgivet af 8.750 kilometer kyststrækning – søer, åer og andre vandløb ikke medregnet – skulle man umiddelbart tro, at udsigten til hav, fjord, sund og bælt var om ikke et gratis, så dog et billigt gode. Intet sted i landet har man længere end 52 kilometer til havet.
Enhver kan hurtigt og uden voldsomt stort besvær få strandsand mellem tæerne, havbrise i håret, lytte til bølgernes brusen og mågernes skrig, indsnuse saltet og lade blikket panorere horisonten rundt. I Danmark har almenheden stort set uhindret adgang til hav og strand når som helst hvor som helst, for strandene er overalt åbne og tilgængelige for færdsel til fods, kortvarige ophold og badning. Det gælder også strande og klitarealer, som matrikulært er privatejede.
Havudsigt kan altså ikke hævdes at være en sjælden eller unik oplevelsesmulighed og glæde, hvis man føler sig draget og i øvrigt kan afse nogle minutter i bil eller på cykel.
Hvem skulle på den baggrund tro, at markedsprisen for ejerskab til netop havudsigt eller blot et lille vandkig fra ens bolig eller grund – den helt specielle, private udsigt – sine steder i landet har nået astronomiske højder? Hvorfor betale en absurd merpris for en udsigt, når det nærliggende alternativ findes et stenkast væk og tilmed er gratis?
Gælder lovmæssigheden om substitution og grænsenytte ikke, når det handler om netop det blå guld? Hvorfor dette tilsyneladende paradoks?
I 2020 blev en nordjysk entreprenør og forretningsmand idømt 60 dages betinget fængsel samt en klækkelig bøde. Forud var gået et langt dramatisk forløb med beskyldninger, konspiration, benægtelser, motiv- og erindringsforskydning tilsat berettiget folkelig opstandelse. En fredet klit ved Skagen Sønderstrand blev i nattens mulm og mørke godt og vel 1 meter lavere, da entreprenør Andersens gummiged tilfældigvis kom på besøg og ikke kunne nære sig. Altså selvtægt. Næppe begået af gummigeden.
Cirka samtidig foregik der en indædt, langstrakt nabokrig på en stille eksklusiv sidevej til Strandvejen i Hellerup nord for København, da en nouveau riche dristede sig til at forstyrre strandgrundidyllen ved at opføre en postmodernistisk – nogle vil mene småvulgær – miniudgave af Sydney-operaen i skærende kontrast til vejens fine små, sirlige murermesterhuse de sprossede vinduer. Bedre blev det ikke af voluminøs skiltning, videoovervågning og indhegning. Det endte med politianmeldelse og evig ufred.
Kampen om det blå guld – altså ejendomsretten til udsigten – kan således få ellers ustraffede personer til ganske at miste besindelsen og gå til kanten, ja længere endnu, enten i håb om at tilrane sig mere af guldet uden at blive opdaget eller i forventning om at kunne forpurre andre i at ’stjæle’ noget af ens eget!
Teoretisk kan værdien af fast ejendom – i dette tilfælde boliger, herunder fritidshuse – forklares med en såkaldt hedonisk (attraktions-/nydelsesbaseret) prismodel: I et velfungerende boligmarked vil købere og sælgere nå frem til prisen på en bolig, der afspejler den værdi – den implicitte pris – som parterne hver for sig og samlet set sætter på forskellige karakteristika, som boligen og dens beliggenhed har.
Således oplyst bestemmes boligens markedspris af egenskaberne ved selve boligen – størrelse, alder, arkitektur, indretning, varmekilde, materialevalg, tilstand, herunder energivenlighed etc., dvs. interne faktorer, og af eksterne faktorer dækkende over en kompleks, ikke umiddelbart dissekerbar cocktail af parametre, hvor udsigt og nærhed til vand blot er en blandt mange.
Tjenesten Din Geo, der er baseret på såkaldt GIS-analyse, og som alle kan tilgå på nettet, indeholder for enhver adresse i landet en omfattende, præcis og faktuel detailbeskrivelse af mange af de centrale prisstyrende eksterne faktorer under overskrifterne ’Sundhed’, ’Oversvømmelse’ og ’Lokalområdet’.
Under ’Lokalområdet’ findes blandt flere faktoren ’Naboer’. Her et konkret eksempel: »Naboerne (til adressen) er fortrinsvis veluddannede, etablerede højindkomstfamilier, der bor i større villaer, som arbejder i topstillinger, er aktive og velorienterede, gerne betaler for kvalitet og ofte går ud«.
Hvis man anskuer den hedoniske pris på en bolig som den afhængige variable, kan man via matematisk-statistiske modeller og tilstrækkelige datamængder isolere og beregne hver af de centrale eksterne faktorers – de uafhængige variables – indvirkning på boligens pris. En bolig har eksempelvis en basispris på 2.000.000 kroner. Jernbane inden for 400 meter: minus 300.000 kroner. Mobilmast inden for 200 meter: minus 100.000 kroner. 650 meter til større grønt område: plus 350.000 kroner. 200 meter til grundskole: plus 200.000 kroner. Markedspris altså 2.150.000 kroner.
Eksterne faktorer som de viste i eksemplet udgør et kontinuum, f.eks. afstand i meter, støjniveau i decibel o.lign., mens andre eksternaliteter er binære, ja/nej-agtige, f.eks. asbest, bredbånd eller postnummer.
En større undersøgelse gennemført af forskere fra Københavns Universitet fremhæver nærhed til kyst som et ubetinget positivt element for en boligs pris isoleret betragtet.
Nærhed øger ifølge undersøgelsen værdien af en bolig med typisk 15-30 procent aftagende som funktion af afstanden til kysten. Efter 300-400 meter i afstand synes kystpriseffekten at være klinget af. Ikke sjældent ligger boliger ved havet dog noget længere væk fra bykerne, hovedtrafikårer, indkøbscentre, erhvervsområder, idrætsfaciliteter, skoler osv. end ’gennemsnitsboligen’, altså afstandsfaktorer, som alt andet lige trækker prismæssigt ned for en vandkantsbolig.
Afhængigt af hvordan man vægter plus- og minusfaktorernes betydning for boligens pris, er det derfor ikke nogen lovmæssighed, at nettoeffekten af udsigt til havet per definition skulle være positiv.
Små fine helårshuse i god stand med pudsede facader og stokroser, praktisk indretning og udsigt til havet kan visse steder i landet købes for pænt under 1 million kroner. Boligsiden flager dem ligefrem. De findes primært på øerne rundtomkring i de indre farvande – mange landfaste. Ganske vist ligger det nærmeste supersygehus og den nærmeste ’metropol’ et stykke væk.
Danmark er et miniputland arealmæssigt; vores mentale smertetærskel, hvad angår afstande, er måske derfor lav. 50 kilometer kan opleves som en næsten uoverkommelig distance, også for folk med bil. Så i udkants- og dermed lavprissegmentet er køberne kun villige til at betale få hundrede tusinde kroner for herlighedsværdien af kyst i baghaven. Det synspunkt er sælgerne enige i. Sådanne huse ville sandsynligvis koste mere, hvis de lå i øens hovedby tæt på supermarkedet og den eventuelle praktiserende læge.
Zoomes der i stedet ind på de allermest prominente hovedstadsadresser, ser billedet unægtelig anderledes ud. Her kan den hedoniske prispræmie for en uforstyrret 180-graders førsterækkes udsigt over Øresund fra store patriciervillaer i visse tilfælde løbe op i – hold fast – 40-50 milliooner kroner eller endnu mere. Her holder 15-30-procents tommelfingerreglen altså langtfra. Gennemsnitsprisen for den perfekte havudsigt på guldkysten nord for København ligger i intervallet 15-20 millioner. Når såvel købere som sælgere anser dette for at være en rimelig, fair, balanceret pris, kan værdien af det blå guld således forklares hedonisk – i et nydelsesperspektiv – men kan den også forsvares?
En snæver, lidt primitiv købmandsbetragtning kunne bestå i at beregne ’pay per view’. På strandvejsadresser omkring hovedstaden er udgiften for den ultimative havudsigt forsigtigt anslået mindst ca. 500.000 kroner årligt (rente, ejendomsskat, ejendomsværdiskat). Grosso modo skal der altså tjenes en rask million ekstra om året for at betale for pragtudsigten.
Antag, at husstanden består af to voksne, og at de rejser eller bor på landet et par måneder om året, er aktive på arbejdsmarkedet, hvor de møder ind dagligt. De er altså mest hjemme morgen, aften og i weekender.
Rigtig mange dage er Øresundskysten grå og trist med begrænset sigtbarhed, hvor øjet ikke nemt lader sig friste af vandet, og hvor den nøgterne visuelle værdi i bedste fald er nul. Samlet kommer antallet af solskinsdage – udsigtsdage – næppe over 100 årligt. Af dem falder 70 procent på hverdage. Tilbage er der 30 hjemmedage med sol og blå himmel samt morgen- og aftenstemning. Rund tallet op til 50 dage årligt med ultimativ nydelse af ejendomsrettet til havudsigten i første række. ’Pay per view’: 20.000 kroner om dagen, hvor Skat dog retfærdigvis betaler cirka halvdelen!
Man kan ændre på forudsætningerne og teste følsomheden af forskellige varianter og scenarier, men uanset hvad er slutresultatet, at den dagspris ville ingen betale, hvis ’pay per view’ var den eneste oplevede nyttefunktion.
Værdien af en beliggenhed med uantastet udsigt over vandet kan man med andre ord ikke opgøre så enkelt som prisen for at få tilfredsstillet behovet for det visuelle sanseindtryk. Havudsigt ligner på den måde ikke de 20-30 andre eksterne faktorer, hvad angår rationalitet, f.eks. transporttid, sundhed, tryghed. Der må være meget mere i spil, men dette ’mere’ er unægtelig yderst individuelt, komplekst og vanskeligt at dekomponere og så godt som umuligt at kvantificere og generalisere over.
I flæng: Ultratæt på vandet, ultralet tilgængelighed, udsyn fra egne stuer, fri for naboer (luft) og dog samtidig de ’rigtige’ naboer, privathed, klassemarkering, snobeffekt, ejerglæde, ønsket om at opnå andres respekt eller beundring, meditative behov, værdien af knaphedsfaktorer, æstetik, stilhed, sikker pengeanbringelse. Det blå guld har mange facetter, nuance og prismer – hvordan evaluerer man de fysiske og objektive faktorer i forhold de psykologiske, statusbehovet og ønsket om at markere et tilhør til en bestemt klan, klasse eller subkultur, dvs. de mest økonomisk succesrige i samfundet? Nyttefunktioner varierer. Dels over tid i takt med smagsmønstre og makrotrends i livsstil. Dels som funktion af samfundets velstand og det øjeblikkelige økonomiske klima. Dels mennesker imellem.
Måske findes der alligevel en slags rød tråd: Danskerne er (påstand) gennemgående ekstremt bolig- og boligindretningsfikserede, ligesom boligprestige og -snobberi har eksisteret så længe, nogen kan huske. Så at boligkøbere derfor er villige til at betale en markant merpris for beliggenhed, er der hverken noget nyt eller overraskende i.
Når prisen for blåt guld så alligevel har været på veritabel himmelflugt og er stukket helt af de seneste 30-40 år i forhold til alle andre nydelsesformer og attraktioner knyttet til en bolig, må man antage, at det skyldes en kombination af en eksplosiv til dels uforklarlig stigning i brandingværdien af netop det blå guld, flere ultrarige, hastigt voksende formuer hos de allerrigeste, knaphed på og uelastisk udbud af boliger ved vandet samt en udbredt opfattelse af, at prisen på blåt guld aldrig vil kunne kollapse, men kun kan gå op. Altså måske en prisboble.
Bobler kan som bekendt briste, hvis forventningerne til prisudviklingen pludselig ændrer fortegn. Bobler opdager ingen før for sent. I disse år bygges der luksuslejligheder på havnefronterne i stort set alle større kystbyer i landet. På de mest celebre adresser betaler købere en kvadratmeterpris for det ultimative view på omtrent 150.000 kroner eller mere. Ingen ved reelt, om prisen for det blå guld kan forsvares.
Café Halgodt på Skovshoved Havn nord for København serverer gerne en stor hjemmebrygget Skovserøl. Her kan man sidde i ro og mag ved kajkanten henslængt i en magelig stol, mærke søbrisen og se sejlerne krydse på det blinkende sund, mens solen luner. Er Skovserøllen virkelig 20-30 gange så meget værd hjemme på terrassen? Måske er det skummet.
fortsæt med at læse
