Grænsen er nået. Det danske boligmarkedet er gået amok, og kan ikke stige mere. Eller kan det? Svært at sige. Ikke mindst hvis man kaster blikket ud over resten af Europa. Trods de voldsomme prisstigninger ligger udviklingen på det danske boligmarked i den lavere ende i forhold til de øvrige europæiske lande. Irerne fører an Siden 1997 er priserne i Danmark ifølge det britiske magasin The Economists opgørelse steget 58 procent. Ganske meget, ingen tvivl om det, men under en tredjedel af de 197 procent, boligmarkedet i samme periode er faret i vejret i Irland, der har den europæiske førertrøje i denne sammenhæng. I hælene på Irlands tredobling af priserne kommer Storbritannien, hvor priserne er steget 154 procent, og Spanien, hvor priserne også har taget et ordentligt hak på 145 procent opad. Mere på linje med Danmark er lande som Frankrig, hvor huspriserne er steget 87 procent og Sverige, hvor de er steget 84 procent. Hovedårsag: Renten Årsagerne til de historisk store stigninger svinger lidt fra land til land, men hovedforklaringen er ifølge cheføkonom i Danske Bank Steen Bocian, den samme. Renten. »Den primære årsag til prisstigningerne på boligmarkedet er det meget kraftige og langvarige fald i realrenten, der er ekstremt lav for tiden. Det har betydet, at omkostningerne ved at have en bolig er faldet. Folk har dermed råd til mere. I Danmark har vi samtidig haft et langt økonomisk opsving, som også har betydet, at der har været yderligere luft for priserne til at stige«. Fald i Tyskland Den store undtagelse i matadorspillet hedder Tyskland, hvor priserne er dalet støt og roligt de senere år. Mens et gennemsnitligt hus i Tyskland i 1985 kostede tre gange så meget som et tilsvarende hus i det øvrige euroområde, koster de to huse ifølge Barclays Bank i London i dag stort set det samme. Det hus der i det meste af Europa har vist sig at være en guldrandet investering, er med andre ord i Tyskland stået stille eller decideret faldet i værdi. At tale om en samlet europæisk ejendomsmarked, når udviklingen er så forskellige fra land til land, er derfor i høj grad en tilsnigelse. Hertil kommer, at det på grund af de forskellige pris-, afgifts- og skattesystemer endda er vanskeligt helt præcist at sammenligne prisen på boliger på tværs af grænserne. Puntering Det, som helt sikkert er ens i alle landene, hvor priserne er steget, er en stadig mere ophedet debat om, hvorvidt der er tale om en prisboble og hvad der i givet fald kan få den til at punktere - og hvor hård landingen i så fald bliver. I den forbindelse gælder det om at huske, at der ovenfor er tale om nationale gennemsnit, og at der er meget betydelige variationer inden for de enkelte lande. I København er priserne på ejerlejligheder således steget med mere end 300 procent. Samme fænomen gør sig gældende i og omkring de fleste andre europæiske storbyer. Bekymring Så selv hvis den nationale stigning ikke udgør en boble, kan der som den amerikanske nationalbankdirektør Alan Greenspan for nylig gjorde opmærksom på i forbindelse med det amerikanske ejendomsmarkedet, meget vel være tale om regionale prisbobler. Greenspans europæiske kolleger er da også tydeligvis ved at være bekymrede. I den seneste Bulletin fra Den Europæiske Centralbank, der blev udsendt sidste torsdag, noterer banken sig, at »stigningen i boliglån stadig er meget kraftig, og prisdynamikken på boligmarkedet skal følges meget nøje«. Spørgsmålet er i virkeligheden også om Den Europæiske Centralbank kan gøre meget mere. I USA har Federal Reserve Bank med Greenspan i spidsen i det sidste års tid gentagne gange hævet den korte rente, uden at det har påvirket den lange rente, som i boligsammenhængen er den afgørende. Meget modsat hvad der burde være tilfældet, er den faktisk lidt lavere i dag end da Greenspan begyndte at hæve den korte rente. Et fænomen nationalbankdirektøren selv gentagne gange har undret sig over, og ifølge Steen Bocian fra Danske Bank er det da også mere det ekstremt lave renteniveau end boligpriserne, der er det store mysterium for tiden. Mudret pris-billede Set med boligejernes briller kan det dog til en vis grad være hip som hap, om det renten eller huspriserne, der er mysteriet. Det afgørende er, hvad der sker med priserne. Og her er øjebliksbilledet på det europæiske landkort ualmindeligt mudret. Ganske vist er den overordnede situation ifølge The European Mortgage Federation fortsat, at boligpriserne i Europa er på vej op, men det i et lavere tempo og med store forskelle fra det ene land til det andet. Danmark i top lige nu Ifølge organisationen ligger Danmark faktisk for tiden i toppen sammen med Spanien, når det glæder stigninger i boligpriserne, der i begge lande har ligget på omkring 15 procent det sidste års tid. Men mens markedet i Danmark stadig banker derudad, tyder meget på, at markedet i Spanien er ved at køle af. Nye tal fra første kvartal af 2005 tyder på, at stigningstakten i Spanien er dalende. Vender man blikket mod de lidt nærmere naboer, er gassen ved at gå lidt af ballonen. I Finland er den årlige prisstigning faldet fra over 8 procent i 2004 til omkring 4 procent i år, og tendensen er tilsvarende i Sverige. Længere sydpå har priserne i Ungarn ligget stort set stille siden slutningen af 2003. Det samme er tilfældet i Grækenland, hvor de massive investeringer i veje og infrastruktur i forbindelse med de olympiske lege sidste år har åbnet nye dele af hovedstadsområdet op, og dermed medvirket til at holde priserne i ro. Blikket mod England En ting er lavere vækstrater eller ligefrem stilstand. Men hvad skal der til for at boblen brister? Og hvor hård risikerer landingen i givet fald at blive? Sommeren over har de fleste danske analytikere, banker og realkreditinstitutter argumenteret for, at der skal betydelige rentestigninger, markant højere arbejdsløshed eller et uventet politisk indgreb til. Ikke tale om boble Det er da også stadig vurderingen hos vicedirektør i Nationalbanken Anders Møller Christensen, der ikke er voldsomt bekymret over udviklingen i Danmark. »Så længe folk bor i de huse, de køber, mener jeg ikke, at det giver megen mening at tale om en prisboble. Hvis renterne stiger eller der kommer en ændring af boligbeskatningen, vil det naturligvis kunne få priserne til at falde. Men det er ikke det sammen som, at der er eller har været en boble«. Men selv hvis der ikke er tale om en boble, vil prisfald alligevel gøre ondt. Just derfor har mange i disse dage blikket stift rettet mod det engelske boligmarkedet, hvor priserne er på vej ned. Lille rente-justering Og som The Economist for nylig påpegede, er det tankevækkende i den forbindelse ikke mindst, hvor forholdsvis lidt, der skulle til at få de engelske boligpriser til at dykke. Det begyndte de nemlig at gøre kort efter, at Bank of England sidste år hævede renten blot 1,25 procentpoint og det på trods at den engelske økonomi går godt og arbejdsløsheden er meget lav. Alle boblers moder Temaet i de britiske aviser er derfor ikke længere, om faldet kommet, men hvor hård landingen bliver. Frygten for en maveplasker er begyndt at brede sig. Tallene taler da også deres eget klare sprog. Fra at være steget næsten 17 procent i 2004 er priserne ifølge det såkaldte Land Registry, der anses som den bedste og mest pålidelige indikator i år dalet 4,5 procent og efter manges mening er det kun begyndelsen. George Buckley fra Deutsche Bank i London forudsagde forleden i Financial Times at priserne skal falde mindst 10 procent. Andre er endnu mere pessimistiske. John Calverley, cheføkonom ved American Express Bank, mener, at boligmarkedet er »alle boblers moder« og at priserne vil falde omkring 30 procent i løbet af de kommende år. Lønnen kan ikke følge med Årsagen er enkel. Priserne er kommet alt for højt op i forhold til lønningerne, og punktet nu nået, hvor førstegangskøberne ikke længere kan være med, og bunden dermed på vej til at gå ud af markedet. Det kan ifølge økonomen Ed Stansfield fra konsulentfirmaet Capital Economics i London sagtens ske selv om økonomien går udmærket. »I forbindelse med tidligere bobler begyndte huspriserne at falde før en økonomisk krise, hvilket betyder, at der ikke skal en økonomisk krise til at få priserne til at falde«, forklarede han forleden i The Guardian. Japansk fald i 14 år Men hvor hård kan landingen blive? Her kan man med fordel vende blikket mod Japan. Der er priserne faldet de sidste 14 år i træk og ligger nu på omkring halvdelen af det niveau, de lå på da den japanske boligboble brast i 1991. Og modsat hvad mange tror, var priserne på ejendomme i Japan 'kun' fordoblet da boblen brast. Meget mindre med andre ord end i Irland, Storbritannien eller Spanien. Eller i København.