Få avisen leveret hele julen: 15 aviser for kun 199 kr.

Foto: Illustration. Originalfoto: Jay LaPrete/AP
Privatøkonomi

Sådan regner banken ud, hvad du kan låne til en ny bolig?

Finanstilsynet har ændret lånevejledningen på flere områder den seneste tid. Det påvirker boligkøberne.

Privatøkonomi

Alle boligkøbere skal nu – uanset hvor de ønsker at købe bolig – lægge minimum 5 procent af købesummen af egen lomme. Samtidig skal boligkøbere i de større byer kunne sidde til et lån med en fast rente på 4 procent, mens boligkøbere i yderområderne ikke nødvendigvis skal have et lige så højt rådighedsbeløb, som det kræves i byerne.

Brian Stjernholm, partner i Uvildige.dk og medlem af Politikens privatøkonomiske panel, forklarer her, hvordan banken vurderer dig som boligkøber:

Uanset om man er ramt af en af ovenstående problematikker eller ej, er det godt at have et overblik over, hvordan banken vurderer dig og din økonomi, når du skal købe bolig.

Banken kigger overordnet på to parametre, når de skal afgøre, om du kan låne til din drømmebolig: viljen og evnen til at betale lånene tilbage.

Din betalingsvilje

Din betalingsvilje vurderes primært ved at kigge på historiske data for at se, hvordan din adfærd har været omkring overtræk, indkomstniveau, optagelse af små lån og eventuelle gentagne forhøjelser af disse. Simpelthen for at få et overblik over, hvordan din økonomiske adfærd har været. Derfor er det ikke først to måneder, før du vil købe hus, du kan øge dine chancer for at få lov. Sund økonomisk adfærd i årene op til dit køb vil øge dine chancer for at få lov at købe.

Bankerne har i dag systemer, der automatisk overvåger kundernes adfærd og giver en økonomisk karakter. Dette system står oftest ikke alene, men en dårlig karakter gør det sværere at få lånet.

Din betalingsevne

Din betalingsevne tager udgangspunkt i din nuværende økonomiske styrke. Det er for at vurdere denne, at banken beder om lønsedler og budget over faste udgifter med videre.

Her er de tre vigtigste faktorer, der indgår i vurderingen: din formue, din gældsfaktor og dit rådighedsbeløb.

Formuen er værdien af aktiver som hus, bil og større opsparinger med den samlede gæld fratrukket. Det vil sige, at ’formuen’ fortæller, hvor mange kontanter du vil have på bankbogen, hvis du sælger alle dine større værdier.

Sandsynligheden for at få lån er størst, hvis formuen er positiv, for jo større positiv formue du har, jo mindre sandsynlighed er der for, at det er banken, der må tage tabet, hvis du kommer i økonomiske vanskeligheder.

Gældsfaktoren – også kaldet gearing – er nok det mindst kendte af de tre begreber. Gældsfaktoren udregnes som samlet gæld i forhold til din bruttoindkomst. Tallet viser altså, hvor mange gange du har lånt din indkomst.

Til køb af ejerbolig er det acceptable niveau som tommelfingerregel 3 til 3,5 gange bruttoindkomsten.

Rådighedsbeløbet er nok de vigtigste nøgletal, fordi det i bund og grund er det, der afgør, om du hver måned har penge nok til at betale ydelserne på din gæld.

Krav til rådighedsbeløb

Rådighedsbeløbet er det beløb, der er tilbage, når skat og faste udgifter til husleje, bil, forsikring, lån og så videre er trukket fra din bruttoindkomst.

Kravene til rådighedsbeløb kan variere fra pengeinstitut til pengeinstitut, og de kan også variere geografisk, da der er forskel på forbrugsmønstrene i forskellige dele af landet. Og med Finanstilsynets seneste udmelding er der lagt op til øget differentiering.

Kravene til rådighedsbeløb vil dog typisk ligge nogenlunde på følgende niveauer:

Enlig voksen: 5.500-7.000 kr. per måned.

Samlevende par: 10.000-12.000 kr. per måned.

Første barn: 2.000 til 3.000 kr. per måned.

Efterfølgende børn: 1.500 til 2.500 kr. per måned.

Det betyder, at et par med to børn typisk vil blive mødt med krav om et rådighedsbeløb på mellem 13.500 og 17.000 kroner per måned.

Et af de punkter finanstilsynet sendte i høring i sidste uge lyder: 'Kundens rådighedsbeløb skal vurderes individuelt'. Det er således ikke tilstrækkeligt, at rådighedsbeløbet ligger over instituttets minimumsgrænse.

Annonce

Artiklen fortsætter efter annoncen

Annonce

Det betyder altså, at pengeinstitutterne ikke bare blindt må bevilge på baggrund af deres minimumsgrænse, men altid skal forholde sig til kundens historiske forbrug.

Derfor er det rigtig fornuftigt at kunne redegøre for, hvordan pengene er brugt, hvis man har haft et højt rådighedsbeløb inden huskøb.

Dokumentation er vigtig

Har man for eksempel boet billigt til leje som ungt par med gode jobs og haft et rådighedsbeløb på 15.000 kroner, men regner man med, at man kan nøjes med 12.000 kroner i rådighedsbeløb, når man skal købe bolig. Så skal man påregne at skulle redegøre for, hvad det er man kan spare på, i forhold til den tidligere livsstil.

Det er også meget sunde tanker at gøre sig, for der er ikke meget ved at komme til at sidde i et fint hus, hvis økonomien føles som en spændetrøje, fordi der ikke er råd til at invitere vennerne over, tage på ferier, eller hvad det er, man kommer til at skære fra.

Hvis du kan dokumentere, at du har været vant til at leve for et lavere rådighedsbeløb, kan du måske drage fordel af dette, og få banken til at gå en smule på kompromis med deres minimumskrav til rådighedsbeløb, hvis de øvrige nøgletal er fornuftige. Men du skal ikke forvente at få lov at købe, hvis rådighedsbeløbet er mange tusinde kroner lavere end deres krav.

Uventede hændelser

Ud over evne og vilje kigger banken også på hvordan du er sikret i forhold til de ting, du ikke er herre over. Det der kaldes ’udefrakommende forhold’, når man sidder på skolebænken som bankelev.

Det er vurdering af jobsikkerhed, og hvordan økonomien ser ud i tilfælde af arbejdsløshed. Det er vurdering af forsikringer, der dækker ved sygdom, invaliditet og død, og de øvrige faktorer, der kan ramme os, uden vi selv er skyld i det.

Finanskrisen har gjort det sværere

Der er ingen tvivl om, at stramningerne som følge af finanskrisen har gjort det vanskeligere at blive godkendt til boligkøb, nok specielt for førstegangskøbere.

Samtidig kan frygten for endnu end boligboble, med baggrund de større byers aktuelle prisstigninger, i disse områder få tingene til at stramme endnu mere.

Derfor skal du som potentiel køber forberede dig godt. Det gør du ved generelt at holde en sund økonomisk adfærd, som indbefatter at du:

Artiklen fortsætter efter annoncen

Annonce

- ved hvad du bruger dine penge til

- du sparer op, så du som minimum har til 5 procent udbetaling + omkostninger

- du undgår ”gældsfælden” i form af forbrugslån og overtræk på konti

Uanset om boligdrømmen er lige på trapperne eller år ude i fremtiden, er det altid en god idé at gøre sig nogle overvejelser om dette i god tid.

Redaktionen anbefaler:

Læs mere:

Annonce

Annonce

For abonnenter

Annonce

Forsiden

Annonce